Купля-продажа квартиры в доме под реновацию: правила сделки, риски и нюансы осуществления

Активное распространение идей реновации существующего жилого фонда на сегодняшний день выступает в качестве стимула для приобретения жилья, расположенного в фонде, предназначенном под снос. Причин для такого повышенного спроса достаточно много.

Но при совершении такой сделки следует помнить, что в некоторых случаях такая покупка может оказаться пустым вложением денежных средств, что обусловлено целой группой рисков.

Причины покупки

Жилье, которое в дальнейшем будет ликвидировано, сейчас реализуется достаточно активно. Обусловлено это целым рядом факторов, выступающих в качестве основных причин для приобретения. К таким причинам относятся:

• сравнительно невысокая стоимость квадратных метров и самого жилья из-за скорого направления дома под снос (такая стоимость часто существенно ниже аналогичных жилых помещений, не включенных в фонд под снос);
• получение возможности приобрести жилье, расположенное в районе с достаточно развитой инфраструктурой, в том числе в результате его выгодного расположения, нередко в ближайшем соседстве к центру города;
• получение жилья после реализации процедуры реновации, которое соответствует социальным нормам на человека (не менее восемнадцати квадратных метров на одного проживающего в квартире). Кроме того, предоставляемые новые жилые помещения создаются на основании новых строительных регламентов и имеют улучшенную планировку;
• в случае, если реализации программы реновации в отношении конкретного дома откладывается по каким-то причинам, то приобретенное жилье можно сдавать для получения дополнительного дохода;
• вложение денежных средств наиболее выгодным образом, так как даже в отношении аварийного жилья стоимость квадратных метров, особенно в случаях, когда дом расположен в центре города, постоянно увеличивается, что можно считать созданием выгодного капитала.

Однако следует понимать, что приобретать жилье, относимое к ликвидационному фонду, следует только в том случае, если есть другие квадратные метры, на которых можно проживать, а эти используются только для вложения денежных средств.

Порядок осуществления сделки

Приобретение жилья в доме, который попал под действие программы реновации, должно осуществляться в соответствии с положениями статей 549-558 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Именно эти нормы регулируют всю процедуру проведения сделок по купле-продаже недвижимости. Однако, при совершении такой сделки покупателю для обеспечения собственной безопасности следует определиться с основными нюансами сделки, а именно:

• получить информацию (в том числе, в градостроительном комитете) о том, что дом, в котором предстоит приобретение жилого помещения, отнесен к фонду, определенному для сноса или включенному в другие программы реновации;
• продавец жилья на правах собственника не заключил с администрацией региона соглашения о том, чтобы ему было предоставлено другое жилье взамен существующего, либо выплачена денежная компенсация из расчета рыночной стоимости такого жилья. В противном случае сделка может быть признана недействительной;
• на квартиру не наложено никаких обременений, в том числе на основании ипотечных договоров или судебных решений;
• право собственности на приобретаемое жилое помещение продавец может подтвердить наличием соответствующих документов, например, свидетельством о праве собственности или Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Если все перечисленные сведения есть и на их основании можно сделать вывод, что сделка будет считаться законной,  то наступает период ее оформления:

• составление договора купли-продажи, в котором указываются все нюансы сделки. В данном документе обязательно необходимо указать, что приобретаемое жилье относится к расселяемому и сносимому фонду, так как в противном случае сделка может быть признана недействительной;
• оформление передачи денежных средств от покупателя к продавцу путем составления соответствующих документов или с помощью безналичного расчета (в качестве расписки о получении средств в данном случае будут выступать платежные документы от банка, подтверждающие факт перечисления денежных средств, так как оба участника сделки ставят на таких поручениях свои подписи);
• подписание передаточного акта в отношении квартиры и всей расположенной в ней мебели (в случае, если продажа осуществляется с расположенной в квартире обстановкой, фиксация всех передаваемых предметов должна быть осуществлена в передаточном акте);
• регистрация перехода права собственности на жилье в Росреестре путем внесения изменений о конкретном жилом объекте в Единый государственный реестр недвижимости. По итогам такой регистрации покупатель получает Выписку, в которой содержатся данные о возникшем у него праве собственности на приобретенное жилье, а продавец – Выписку с указанием сведений о том, когда и на основании какого документа с него такое право было снято.

После того, как право собственности на приобретенную квартиру было оформлено, покупатель имеет право обратиться в администрацию муниципального образования, где расположена квартира под реновацию, для заключения с ней соглашения о возможном дальнейшем обмене жилья на другое, предоставляемое по соответствующим программам.

Риски при покупке

Как уже говорилось выше, покупка квартиры, расположенной в доме, попавшем под действие программы реновации, является оптимальным вложением средств только в том случае, если есть другие квадратные метры, где можно проживать. Это обусловлено тем, что такие сделки имеют целый ряд рисков при своем осуществлении:

• при переселении сделанный ремонт не будет компенсирован по соответствующему соглашению;
• программа может быть пересмотрена, что повлечет исключение жильцов конкретного дома из очереди;
• точно не установлен или переносится по каким-то причинам срок осуществления такой программы (в том числе из-за сложностей с финансированием реализации программы);
• на жилплощадь наложены обременения, которые могут сказаться отрицательным образом на возможность участия в программе;
• необходимость собственнику быть зарегистрированным в квартире в течение определенного времени для участия в программе.

Покупка квартиры под реновацию – одновременно и выгодное, и рискованное вложение средств. Прежде чем проводить такую сделку, необходимо взвесить все за и против такого решения.