Как правильно составить и расторгнуть предварительный договор при покупке земли?

Сделку продажи всегда предваряет согласование цены участка и ознакомление покупателя с базовыми условиями ее заключения, а также проверка документов от продавца. Нередко перед тем как подписать основой договор, участники сделки заключают так называемый предварительный.

Это документ, который подтверждает намерения сторон заключить в перспективе сделку на определенных условиях, зафиксированных в достигнутом соглашении. Он позволяет гарантировать то, что собственник не продаст данный участок другому покупателю, а покупатель – не найдет другой участок для покупки.

Гражданский кодекс

Правила заключения предварительного соглашения определяются в Гражданском кодексе. Согласно ст.429 оно должно иметь письменную форму, иначе он недействителен.

В Гражданском кодексе содержится указание на то, что документ содержит все базовые условия, на которых будет заключаться сделка. В частности, здесь должен четко идентифицироваться предмет сделки. В данном случае это земельный участок. В соглашении следует прописать кадастровый номер, площадь, местоположение и пр. особенности, которые позволяют отличить данный участок от любого другого. Согласно 555 ст. Гражданского кодекса еще одним существенным условием является цена.

Земельный кодекс

Согласно Земельному кодексу договор обязательно должен содержать сведения об имеющихся обременениях в отношении участка.

Также здесь должен быть согласован срок, в течение которого стороны должны подписать основной. Когда конкретная дата им не установлена, то действует такое соглашение до года.

Если в оговоренные сроки стороны не заключают договор или одна из сторон не направляет другой письмо с таким предложением, то соглашение признается утратившим силу. Но если собственник или потенциальный покупатель отказались от сделки без ясных причин, то вторая сторона может истребовать подписания договора принудительно (ст.445 ГК РФ).

Необходимость оформления данного документа может возникнуть в следующих случаях:

1. У продавца на руках нет полного комплекта документов, которые позволяют ему продавать участок и на их подготовку может уйти более месяца. Например, продавец находится в стадии оформления прав на наследство (эта процедура занимает не менее полугода) или ему необходимо приватизировать по дачной амнистии и узаконить собственность на землю.
2. У заинтересованного лица нет на руках нужной суммы денег для покупки и он хочет отложить покупку пока не продаст другую принадлежащую ему недвижимость, не сделает накоплений или не оформит кредит на недостающую сумму.
3. Требование финансовой организации в случае оформления ипотеки на покупку участка. Таким образом банки хотят обезопасить себя, что сделка не сорвется и продавец не откажется от продажи.
4. Чтобы обезопасить себя от дополнительных рисков, если сделка предполагает авансирование или внесение задатка.
5. Необходимость дополнительной проверки сделки на чистоту.

По закону такой договор не требуется регистрировать в Росреестре. Но нередко стороны предпочитают заверить его у нотариуса для придания большей значимости.

Структура предварительного договора

Предварительный договор содержит все существенные условия продажи участка. Он отличается от договора купли-продажи только предметом: в данном случае это не продажа участка, а намерения сторон заключить сделку на указанных условиях. Предварительное соглашение не создает никаких обязанностей для покупателя и продавца, кроме как необходимость в оговоренные сроки подписать договор купли-продажи.

Унифицированная форма отсутствует. Но в числе обязательных пунктов можно выделить:

• наименование, дата и место составления;
• количество экземпляров – обычно их два, по одному для каждой из сторон (или три при участии банка);
• сведения о сторонах сделки – ФИО, паспортные реквизиты и контактные данные;
• характеристика земельного участка – кадастровый номер, площадь, категория, разрешенное использование, местоположение;
• сведения об имеющихся постройках;
• сроки заключения основного договора – конкретная дата или временные рамки;
• стоимость земельного участка – любая цена по согласованию сторон;
• наличие или отсутствие задатка;
• сведения об обременениях и ограничениях в использовании участка;
• ссылка на правоустанавливающие документы продавца;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон – какие меры будут применяться к сторонам в случае неисполнения обязательств;
• подписи сторон и перечень приложений.

По соглашению сторон любые условия в тексте документа могут быть изменены.

Скачать образец предварительного договора.

Согласно 329 ст. ГК одной из форм обеспечения обязательств является внесение покупателем задатка. Он представляет собой предоплату, которая в дальнейшем идет в счет оплаты оговоренный цены за земельный участок. Такую форму гарантий достаточно часто практикуют в процессе сделки-купли продажи. Риск потерять внесенные деньги дисциплинирует покупателя и стимулирует его подписать основной договор в оговоренные сроки.

Порядок расторжения

После подписания базового договора обязательства продавца/покупателя по предварительному считаются выполненными и он утрачивает значение.

В случае нежелания сторон подписывать основной договор в оговоренные сроки они могут расторгнуть предварительный. Основания для его расторжения могут быть следующие:

1. Согласие обеих сторон, которое стоит оформить в письменном виде. Тогда сложностей при расторжении не возникает.
2. В одностороннем порядке исключительно в суде. Покупатель в иске может указать на то, что продавец не предоставил ему необходимую информацию по участку для принятия обоснованного решения (о том, что он является предметом судебных разбирательств, на него не узаконена собственность, он не подлежит эксплуатации из-за существенных недостатков и пр.).

В случае необоснованного и немотивированного отказа суд может принудить вторую сторону к заключению основного договора или заставить ее компенсировать убытки из-за отказа от сделки.

Если документом был предусмотрен задаток, то его судьба будет зависеть от того, кто именно является инициатором срыва сделки. Когда доказана вина покупателя, то продавец вправе оставить задаток у себя в качестве компенсации за понесенные простоем издержки. Если же виноват продавец, то задаток в двукратном размере получает назад покупатель. Такие правила прописаны в 381 ст. ГК РФ. Для применения указанных правовых норм сумма предоплаты должны быть оговорена предварительным соглашением и названа там именно «задатком».