Масштабное приобретение. Как купить/продать участок земли?

Участок земли – особая категория недвижимости. На его цену влияют местные особенности климата, вид почвы: стоимость напрямую связана с природными условиями. Кроме того, территория нередко продаётся вместе с домом – получается такая собственность в собственности. Отсюда свои тонкости в процедуре купли-продажи земли. Но начинается всё до боли знакомо: с забега по инстанциям и подготовки бумаг.

Подготовительный этап

Перед оформлением сделки продавцу участка нужно подготовить, а покупателю – проверить все документы. Как правило, не обойтись без такого пакета бумаг:

• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок;
• план дома с приложенной экспликацией;
• кадастровый план с привязкой и определением периметра участка;
• справка об отсутствии долга по налогу на землю;
• выписка, выданная государственным регистрационным органом;
• документ, удостоверяющий личность собственника (паспорт);
• ИНН собственника.

До 15 июля 2016 года право владения недвижимостью подтверждало свидетельство о регистрации права собственности – в нём на одном листе содержалась основная информация о субъекте и объекте права, дате его регистрации. Но новый закон «О государственной регистрации недвижимости» привычные свидетельства отменил. Теперь при всех подобных операциях (возникновение, переход, прекращение права собственности, наложение или снятие обременения) собственники получают (в электронном или в бумажном виде) выписку из ЕГРН. Это несколько страниц с обычной чёрно-белой печатью. В них прописан развернутый состав сведений по объекту недвижимости, в том числе сведения кадастра в графической форме; данные о собственнике и правообладателях, обременениях, арестах, запретах, если они есть.

Для тех, кто ещё не регистрировал земельный участок по-новому, роль подтверждающего документа продолжает выполнять свидетельство, они не утратило свою силу. Вместе с ним нужно предоставить и выписку государственного регистрационного органа. А для тех, кто уже обращался в Росреестр, чтобы как-то изменить право собственности на землю после 15.07.2016, выписки будет достаточно.

Продавцу нужно получить нотариально заверенное согласие на продажу всех собственников земли, если их несколько; предоставить подтверждение об отсутствии третьих лиц, имеющих право собственности на участок; справку о собственной дееспособности. Если объект продажи был ранее приобретён в браке, потребуется согласие супруга/супруги на отчуждение имущества.

Покупателю юристы советуют тоже не сидеть без дела и изучить все имеющиеся документы, убедиться, что сведения в них совпадают. Например, свидетельство о регистрации права собственности (либо выписку из ЕГРН) и техпаспорт участка стоит сверить с кадастром. Полезно будет самостоятельно получить выписку в Росреестре.

Можно выполнить эту «бумажную» работу самостоятельно, а можно привлечь юриста или нотариуса. Так будет проще и спокойнее, но дороже: в среднем услуги нотариального сопровождения сделки обойдутся в сумму от 3 до 7 тысяч рублей.

Отдельный пункт при подготовке к продаже – определение цены земли. Для сделки, как правило, важна рыночная, кадастровая стоимость учитывается при налогообложении. Есть несколько путей назначения цены: исходя из потенциальных доходов, которые принесёт использование этого ресурса; на основании расходов на содержание участка; исходя из стоимости проданных в этом районе аналогичных участков. Продавец может выбрать любой из подходов либо сочетать несколько, может сделать это сам, либо обратиться к независимым экспертам.

Важно учесть

Сделка по продаже участка становится основанием возникновения правоотношений между продавцом и покупателем. Но предшествующий ей подготовительный этап не стоит игнорировать. Обязательное основание для сделки купли-продажи - факт прохождения земельным участком государственного кадастрового учета. Использование не прошедшего его объекта автоматически аннулирует процедуру (п. 1 ст. 37 ЗК РФ, ст. 168 ГК РФ).

Регулирующие эти вопросы Земельный кодекс РФ и Гражданский кодекс РФ также предусматривают административную ответственность продавца за недостаточную искренность с покупателем, а именно предоставление недостоверных данных по следующим вопросам:

• об обременениях участка и ограничениях его использования согласно присвоенному земле статусу;
• о том, можно ли возводить здесь строения;
• об использовании близлежащих территорий, влияющем на использование и цену выставленного на продажу участка;
• о характеристиках почвы и других параметрах земли, имеющих значение для формирования цены на участок и его использования в дальнейшем;
• другие потенциально важные для решения о покупке земли сведения, а также данные предоставление которых законодательно закреплено.

Покупатель в этих случаях может настоять на снижении цены или расторжении договора и компенсации ему понесённых затрат.

Особая история – продажа собственности крестьянских хозяйств и сельхозорганизаций. Преимущественным правом покупки таких объектов пользуются субъект РФ или, если это указано в региональных законах, местный орган самоуправления. О планах на продажу их нужно известить в письменной форме заказным письмом. Если в течение месяца госорганы не уведомили землевладельца о своём интересе к сделке, участок может быть продан любому.

Оформление договора

Предмет договора в этом случае часто бывает двойной – это и земля, и расположенная на ней недвижимость (жилой дом, хозяйственные постройки). Но на счастье всех участников сделки закон не разделяет такую собственность на части: заключается один договор, где и строения, и земля рассматриваются в одном контексте. Впрочем, если есть особое желание прописать два самостоятельных договора, закон этого не запрещает.

Что должно быть в договоре:

1. Обязательные для подобных документов город оформления; число, месяц и год; полные наименования, реквизиты и подписи сторон.
2. Предмет договора - его описания должно быть достаточно, чтобы точно идентифицировать недвижимое имущество. Указываются адрес, площадь, кадастровый номер участка, категория земель по целевому назначению, тип разрешенного использования, сведения о правоустанавливающей документации продавца, данные о госрегистрации права и его ограничениях в ЕГРН (с 01.01.2017 – вместо ЕГРП).
3. Общая стоимость сделки и цена объектов, территории и строений на ней (фиксируется цифрами и прописью), порядок оплаты.
4. Права и обязанности контрагентов.
5. Сведения об ограничениях и обременениях недвижимости.
6. Порядок передачи объекта.

Чего не должно быть в договоре:

1. Условия о праве продавца при желании вернуть себе проданную землю.
2. Ограничения на различные операции с землёй (ипотека, аренда и другие сделки).
3. Ограничения ответственности бывшего владельца земли при предъявлении прав на неё третьими лицами.

Договор составляется в письменной форме не менее чем в двух экземплярах. Заверение у нотариуса необязательно. Исключение составляет продажа долей на землю либо реализация собственности, принадлежащей несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному.

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка.

Финальные штрихи

На заключительном этапе переход права собственности на проданное имущество его новому владельцу необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав. Только после этого он становится полноправным собственником. Кстати, в 2017 году сроки проведения этой процедуры для объектов недвижимости уменьшились. Для обычной сделки процедура займёт 7 рабочих дней, для нотариально заверенной – всего 3.

Возможно, не самый приятный, но тоже обязательный пункт – уплата продавцом налога на полученный по результатам сделки доход (НДФЛ). Если гражданин проживал в России более 183 дней в течение года, налоговая ставка составляет 13%; менее 183 дней – 30%.

Итак, процедура отчуждения (продажи) или приобретения такого специфичного товара, как земля, требует учесть немало нюансов. Но, в конце концов, эта такая история, у которой может быть масса вариантов продолжения. Например, продали землю и узнали о том, что теперь должны заплатить штраф за нарушение норм Земельного кодекса РФ. Или, наоборот, исполнили давнюю мечту и приобрели территорию под будущее родовое гнездо, но тут выяснилось, что возводить постройки здесь запрещено законом. Так что лучше позаботиться о позитивном варианте развития событий еще до их начала.