Как составить основной и предварительный договор купли-продажи дачного участка?

Дачным участком называется участок земли, который предназначается для выращивания разнообразных плодово-ягодных и других сельскохозяйственных культур, с возможностью возведения жилого дома и/или нежилых построек. Он может располагаться исключительно на территории населённых пунктов.

Этот термин и его основные положения прописаны в законе «О дачных объединениях» ФЗ №66 от 15.04.1998 г. Полные сведения, в том числе и виды разрешаемого использования, в обязательном порядке вносятся в единый кадастр земельных участков.

Договор купли-продажи

При продаже такого вида собственности нужно составить письменный документ. В нём должны быть указаны все аспекты передачи прав от одного лица другому, с перечислением сути соглашения и перечня взаимоотношений, которые появляются во время составления и после его подписания.

Особенностью данных договоров является вид объекта – земельный участок. Для его заключения продавец обязан иметь следующие документы:

1. Подтверждающие право собственности;
2. Указывающие на возможность отчуждения этого объекта.

Если с первым пунктом всё понятно, то на второй стоит обратить внимание. Передача прав собственности возможна только на участки, отчуждения на которые не запрещено нормативно-правовыми и иными документами. Законодательно установлен перечень видов участков земной поверхности, которые не могут стать предметом договора о купле-продаже.

Если договор не может быть подписан собственником, то у лица, его заключающего, должна быть доверенность, которая подтверждает наличие такого права. Она должна соответствовать действующему законодательству и иметь нотариальное заверение.

В случаях, если участок принадлежит нескольким совершеннолетним собственникам, то при составлении договора необходимо иметь разрешение от каждого владельца. В иных случаях должна быть приложена выписка, подтверждающая отсутствие прав на использование этой земли третьими лицами. Кроме того, потребуются ранее составленные соглашения о купле-продаже, если участок продаётся не в первый раз.

Структура договора

В тексте договора о купле-продаже дачного участка необходимо отобразить:

• Юридический адрес участка;
• Кадастровый номер объекта;
• Общую площадь земли;
• Номер дома и его точные размеры, если он возведён на участке;
• Данные обо всех многолетних плодово-ягодных насаждениях в случае их наличия.

Обязательно нужно указать, что дачный участок не продан или подарен, не является предметом судебного разбирательства, не находится под арестом или в залоге.

В отличие от иных договоров при купле-продаже дачного участка в тексте нужно отобразить три варианта стоимости:

• Кадастровую (согласно кадастрового плана);
• Инвентаризационную (в соответствии с текущим уровнем цен);
• Договорную (которую будет оплачивать покупатель).

В случае если на участке уже построено жилое строение, то последний пункт разбивается на два. Отдельно указывается цена дома и земли.

Кроме того, в тексте нужно прописать, что обе стороны совершения сделки дееспособны и у них отсутствуют ограничения на составление и подписание такого документа. Важно указать, что договор вступит в силу после его государственной регистрации. Также указывается количество составленных экземпляров и для кого они предназначены. По желанию можно отразить возможность расторжения договора и его условия.

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка.

Особые моменты

Договор должен быть составлен в трёх экземплярах. Один из них остаётся в органе, регистрирующем сделку, а два других предназначены для продавца и покупателя. К договору должны быть приложены:

• Акт приёма-передачи;
• Справка из БТИ;
• План участка.

Объект переходит в пользование купившего его лица с момента подписания акта приёма-передачи. Обязанность по выплате налогов и сборов, а также оплату за регистрацию договора и расходы по последующему содержанию земли несёт покупатель. Передачу денежных средств нужно подкрепить распиской, которую подписывает покупатель и передаёт продавцу.

Предварительный договор

После достижения устного соглашения о приобретении дачного участка стороны могут подписать предварительный договор. Этот документ отражает в себе намерения сторон о будущем совершении сделки. Он пригодится, чтобы подготовить документы (продавцу) и получить кредит или завершить продажу предыдущей собственности (покупателю).

Этот документ не требует регистрации в органах юстиции. Он составляется в письменной форме в двух экземплярах, по копии для каждой из сторон.

До подписания этого договора покупателю нужно ознакомиться со следующими документами:

• Свидетельством о праве собственности или иных бумагах подтверждающих право владения (дарственная, завещание, постановление из администрации о предоставлении участка во владение и т.п.);
• Кадастровым паспортом объекта;
• Планом межевания участка;
• Актом о согласовании границ собственности;
• Выпиской из ЕГРП (для подтверждения отсутствия залога, ареста, ипотечного кредитования).

Образец предварительного договора купли-продажи земельного участка.

Содержание и структура

В тексте соглашения нужно прописать назначение и вид объекта, его площадь и юридический адрес. Если земля ещё не поставлена на кадастровый учёт, то указываются сведения о реальном местонахождении участка. В случае наличия зарегистрированных построек сведения о них также необходимо прописать в тексте соглашения. Этот пункт можно пропустить, если имеются незарегистрированные хозяйственные постройки. Обязательно нужно отразить наименование и номер документа, который даёт право продавцу распоряжаться этим объектом, а также цену продажи.

Срок исполнения обязательств по будущей купле-продаже указывается по согласованию сторон и может быть любым. В случае отсутствия указания о сроках, основной договор необходимо заключить в течение одного календарного года.

За нарушение сроков может быть установлена неустойка. Также стороны имеют право предусмотреть авансовый платёж, задаток или обеспечение, которое остаётся продавцу или оплачивается покупателю в двойном размере при отказе от совершения сделки (зависит от того, кто из сторон отказывается от заключения основного договора). Чтобы воспользоваться этой возможностью нужно заключить письменное соглашение. Оно составляется в двух экземплярах и не требует нотариального заверения.