Какие дополнительные документы нужны при покупке дома с участком?

Приобретение земельного участка с жилым домом предполагает не только заключение договора покупки, но и подписание ряда дополнительных бумаг, призванных зафиксировать передачу имущества, участие в сделке представителей или изменение условий договора. Такие документы имеют определённые правила составления.

Договор покупки земельного участка с жилым домом – это письменное соглашение между сторонами (субъектами) сделки, являющееся юридическим основанием для передачи прав на недвижимость. В таком соглашении перечислены все условия продажи дома с участком, включая в себя:

• цену,
• сроки перехода объектов к покупателю;
• обязанности сторон и т.д.

Порядок составления договора определяется параграфом 7 гл. 30 Гражданского кодекса РФ. Если дом с участком покупается в СНТ (садовом некоммерческом товариществе или партнерстве), то в качестве продавца выступает юридическое лицо (садовое товарищество), от имени которого договор подписывает один из членов правления.

Передаточный акт к договору

Передаточный акт – это документ, свидетельствующий о фактическом принятии дома и участка к покупателю. Обычно подписывается на участке при вручении ключей от дома. Подписывая акт приема-передачи, покупатель подтверждает, что продавец выполнил обязанность по передаче имущества, указанного в договоре.

При покупке дома с участком в садовом товариществе, акт приёма-передачи часто включен в основной договор в виде отдельного раздела. Данный документ подписывается в здании правления СНТ.

ОБРАЗЕЦ: Бланк стандартного акта приема-передачи участка с домом можно скачать здесь. Текст документа состоит из следующих пунктов:

• ФИО субъектов сделки, их полные паспортные данные и адрес регистрации;
• адрес места нахождения участка и дома;
• пункт об отсутствии претензий сторон друг к другу;
• перечень передаваемых документов на дом и участок;
• дата передачи и подписи сторон.

В перечень документов на недвижимость входят технические паспорта на жилое здание, гараж и т.д. Если участок передаётся от садового товарищества, то в разделе договора, описывающего процесс приема-передачи, указывается также факт получения членской книжки СНТ.

Если передаточный акт составляется в виде отдельного документа, то подписываются три его экземпляра, два из которых остаются у субъектов сделки, а третий подлежит представлению в отделение Росреестра для регистрации перехода прав.

Дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение – это документ, составляемый и подписываемый сторонами уже после заключения сделки. Такое соглашение нужно, когда продавец и покупатель желают изменить отдельные условия основного договора или дополнить его новыми пунктами.

Основные причины составления дополнительного соглашения:

• изменение рыночной стоимости дома с участком после подписания договора;
• выявление дополнительных обременений;
• изменение процентной ставки банка, предоставляющего ипотеку;
• обнаружение ряда недостатков у недвижимости.

При покупке дома с участком в СНТ, дополнительное соглашение чаще всего заключается в случае, когда по договору покупался неприватизированный участок, а после его приватизации и проведенных межевых работ изменилась площадь участка и, соответственно, стоимость.

Если стороны условились передать недвижимость через несколько недель или месяцев после подписания договора, а в течение этого времени резко снизилась или повысилась стоимость дома с участком, то стороны могут заключить дополнительное соглашение об изменении цены сделки при сохранении прочих основных условий договора.

Примером дополнительного обременения может стать третье лицо, объявившееся после подписания основного договора и требующее долю от дома или участка.

Так как в данном случае ответственность несет продавец (п.2 ст. 37 Земельного кодекса), то он может предложить снизить стоимость покупки на сумму, направленную третьему лицу для удовлетворения претензии. В таком случае заключается соглашение об изменении цены.

Если после заключения договора банк изменил условия предоставления кредита, покупатель может инициировать уменьшение цены, чтобы компенсировать часть убытков от повышения процентов (или от уменьшения суммы одобренного кредита).

ОБРАЗЕЦ: Образец дополнительного соглашения можно скачать здесь.

Текст должен включать в себя:

• данные покупателя и продавца;
• предмет соглашения;
• дату составления;
• реквизиты основного договора.

Если в роли продавца выступает садовое товарищество, то для него указываются также ИНН, номер ЕГРЮЛ и юридический адрес.

Договор покупки участка с домом по доверенности

Договор по доверенности заключается в случае, когда вместо продавца или покупателя выступает его законный представитель. Договор такого типа подлежит обязательному засвидетельствованию в нотариальной конторе.

Важно учитывать, что при покупке участка с домом в СНТ от имени председателя может выступать только другой член правления, если председатель будет выступать через стороннее лицо, не имеющее отношение к СНТ как к юридическому лицу, сделка может быть оспорена в суде, и вернуть деньги покупателю будет непросто.

ОБРАЗЕЦ: Стандартный бланк договора по доверенности можно скачать по этой ссылке.

Документ должен содержать разделы:

• ФИО и паспортные данные сторон и их представителей;
• предмет договора;
• данные об участке и доме;
• права и обязанности сторон;
• цену сделки;
• дополнительные сведения.

В последнем разделе должны быть приведены ФИО нотариуса, выдавшего доверенность каждому из представителей, а также отметки о дееспособности сторон, чтобы избежать оспаривания сделки после её заключения.

Среди дополнительных документов к договору покупки дома с участком всегда присутствует акт приема передачи (он может включаться в договор). Другие дополнительные документы заключаются по обстоятельствам. Важно следить, чтобы пункты таких документов не противоречили условиям основного договора и законодательству РФ.