Какие документы необходимы для продажи участка земли и где их можно получить?

Отчуждение земельных участков требует заключения письменного соглашения, к которому нужно приложить пакет документов, подтверждающий законные права продавца и отсутствие обременений на участок. От полноты собранных документов зависит успешность и легитимность проведения сделки.

Понятие продажи земельных участков

Под продажей или отчуждением участка земли следует понимать переход права владения таким участком к новому собственнику за обговоренную сторонами сделки плату. Переход прав на участок регулируется:

• Земельным кодексом;
• законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости»;
• Гражданским кодексом.

Земельные участки может продавать только лицо, имеющее на них право собственности, а сами участки должны быть поставлены на учет в кадастровой базе ЕГРН (п. 1 ст. 37 ЗК РФ).

Глава 5 ЗК РФ описывает особенности перехода прав на земельные участки при наличии на них жилых строений, закон № 218 устанавливает порядок регистрации сделки в Росреестре, а параграф 7 ГК РФ регулирует содержание и форму договоров продажи земельной недвижимости.

Перечень необходимых документов

К основным документам, необходимым при заключении сделки купли-продажи участка, относятся:

• копия паспорта продавца;
• выписка из ЕГРН о праве на участок;
• кадастровый паспорт и межевой план;
• справка из Росреестра о наличии обременений на землю;
• справка о вменяемости из психоневрологического диспансера;
• справка из БТИ о наличии построек на участке;
• доверенность на продажу участка;
• свидетельство о браке и согласие супруга на сделку.

Выписку из ЕГРН можно получить в любом МФЦ, предъявив паспорт – для собственников документ выдается бесплатно в день обращения, там же заказывается справка об обременениях.

Оформление кадастрового паспорта на неучтенном земельном участке производится путем проведения межевых работ по определению координат граничных линий и поворотных точек. Для заказа межевых работ необходимо обратиться в местное БТИ или частную проектную компанию, имеющую лицензию на проведение геодезической деятельности.

Кадастровые работы проводятся в течение 1-3 недель и могут стоить о 3000 до 17000 рублей, в зависимости от региона предоставления услуги, доступности границ участка и его удаленности от муниципального центра. Важно учесть, что расходы на оформление кадастрового документа садового или дачного участка при его первичной приватизации оплачиваются за счет местного бюджета (ст. 12 закона № 93).

Оформление кадастрового паспорта по готовому межевому плану происходит в Росреестре в течение пяти дней, после чего можно заказать бумажный вариант кадастрового паспорта за 1400 рублей.

Справка о дееспособности и психическом здоровье часто требуется покупателями для минимизации рисков оспаривания сделки в будущем, оформление данной справки происходит в диспансере бесплатно и занимает 1 день.

Справка о строениях оформляется в БТИ в день обращения, стоимость – 300 рублей.

Важно! Участки из СНТ перед продажей необходимо приватизировать в собственность – процедура является бесплатной до 2020 года.

Если продается неприватизированный участок, то продавцу необходимо сделать копию членской книжки и составить схему границ участка – продается в таком случае не сам участок, а членство в садовом товариществе и право приватизации участка.

Доверенность на продажу

Доверенность на продажу оформляется в случаях, когда продавец по каким-либо причинам (болезнь, отсутствие в городе) не может участвовать в сделке самостоятельно.

Доверенность обязательно заверяется в нотариальной конторе и может быть двух видов:

• генеральная;
• на конкретную сделку.

Генеральная доверенность позволяет доверенному лицу продавца осуществлять любые сделки с земельными участками, находящимися в собственности продавца, на любых условиях, не противоречащих законодательству.

Доверенность на конкретную сделку накладывает ряд ограничений на представителя продавца. Данный документ должен содержать следующие данные:

• ФИО, паспортные данные и адрес прописки продавца и его представителя;
• адрес и кадастровый номер продаваемого участка;
• предельные значения цены продажи;
• перечень действий, которые представитель может осуществлять от имени продавца.

К перечню действий необходимо отнести:

• подписание договора покупки;
• принятие участка по передаточному акту;
• участие в регистрации перехода прав;
• участие в обсуждении и установлении цены;
• получение денежных средств.

Для цены обычно устанавливается только нижний предел, а данные об участке должны позволять однозначно идентифицировать его.

Образец доверенности можно скачать здесь.

Доверенности также могут быть с правом или без права передоверия, отметка о возможном передоверии должна приводиться в тексте.

Согласие супруга

Ст. 35 Семейного кодекса гласит, что лица, состоящие в гражданском браке, могут совершать сделки по продаже недвижимости только при наличии согласия супруга. Такое согласие оформляется в письменной форме и обязательно заверяется в нотариальной конторе.

Документ должен содержать:

• ФИО, паспортные данные и адрес регистрации обоих супругов;
• дату заключения брака;
• реквизиты свидетельства о браке;
• реквизиты выписки из ЕГРН о собственнике земли;
• адрес и кадастровый номер участка;
• цену продажи.

В тексте лицо выражает согласие своему супругу на проведение сделки по отчуждению участка на описанных условиях.

Образец согласия супруга можно скачать здесь.

Стоимость заверения доверенности или согласия супруга составляет 200 рублей.

Продажа земельного участка возможна при наличии документов, подтверждающих право продавца на землю. От полноты собранных документов зависит законность сделки и риски её оспаривания в будущем, особенно важно подтвердить отсутствие обременения участка арестом или правами третьих лиц.