Правила составления договора купли-продажи квартиры с использованием ипотеки

Приобретение жилья в ипотеку доступно даже для покупки дорогих квартир. Однако по закону об ипотеке такая квартира будет находиться в залоге у кредитора – то есть банка – до тех пор, пока задолженность не будет погашена плательщиком полностью.

Данное условие непременно должно отразиться в договоре, поскольку документы на квартиру ставятся на учет в Регистрационной палате. Специалист, выдающий свидетельство о регистрации права на жилище, должен включить в бумагу информацию о том, что квартира находится в залоге.

Кроме того, один из экземпляров договора с отметками передается в банк, и его сотрудники проверяют документ на соответствие нормативам и соблюдению условий кредитора.

Структура договора

Так как некоторая часть средств на приобретение квартиры выделена кредитором (в данном случае – банком), в договор обязательно надо включить подробные условия передачи денег продавцу покупателем.

Договор составляется в соответствии с требованиями статьи 432 Гражданского кодекса. Одно из ее положений – стороны договорились по всем существенным условиям, а именно:

• предмет договора;
• стоимость квартиры;
• способ и время оплаты;
• права и обязанности участников сделки;
• штрафы и ответственность сторон при несоблюдении условий договора;
• последствия при наступлении форс-мажорных обстоятельств.

Самыми принципиальными вопросами, конечно, являются стоимость жилья и способ его оплаты.

В договоре необходимо поэтапно расписать, как именно будет происходить расчет с продавцом. Возможно несколько способов:

• перечисление кредитных средств на счет покупателя, а со счета покупателя посредством банковского распоряжения – на счет продавца;
• с использованием аккредитива;
• с использованием банковской ячейки;
• с использованием счетов эскроу.

Перед продажей квартиры вопрос, где взять выписку из домовой книги, будет очень актуален для вас.

Хотите сделать расприватизацию своей квартиры? Подробное описание процедуры в этой статье.

Какие платежи обязательны для владельцев земельных участков? Узнайте об этом по https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/prodazha-zemelnogo-uchastka.html ссылке.  

Для составления данного пункта договора необходимо иметь на руках:

• кредитный договор с банком;
• номера расчетных счетов покупателя и продавца либо номер банковской ячейки;
• договор аккредитива или счета эскроу;
• номер счета скроу или номер аккредитива;
• полное наименование банка, его реквизиты.

В договоре обязательно должно быть указано, что квартира после регистрации договора остается в залоге у банка, и покупатель не имеет права ей распоряжаться до тех пор, пока не погасит кредит.

После этого возможно будет снятие обременения с недвижимости

Что необходимо предусмотреть в договоре

Все пункты договора являются важными, поэтому к их составлению следует подходить внимательно. На что следует обратить внимание в каждом случае:

• Преамбула. В ней прописывается наименование документа, где и когда он был составлен.
• Общие условия. В данном пункте необходимо охарактеризовать участников сделки и их статус (как минимум нужно указать их Ф.И.О., паспортные данные, адрес проживания и телефон), а также предмет договора – в данном случае квартиру. При описании квартиры нужно указать все характеристики жилища, позволяющие однозначно ее идентифицировать: адрес, этаж, площадь, количество комнат и т.д.
• Порядок расчета. Это один из принципиальных вопросов, который в договоре с ипотекой должен быть расписан подробно. Если до этого покупателем были перечислены какие-то средства продавцу, то это должно быть включено в договор. Последующие этапы расчета нужно описать подробно в зависимости от способа расчета. Если стороны доверяют друг другу и просто переведут деньги со счета на счет, то нужно указать номера счетов и условия, при которых перевод осуществится (например, после получения свидетельства о регистрации права). Если это аккредитив или банковская ячейка, указывается номер договора с банком и условия, при которых деньги поступят в распоряжение продавца (например, если покупатель предъявит сотруднику банка копию свидетельства о регистрации права собственности). В любом случае схема передачи денег должна быть понята и, что немаловажно, одобрена банком, так что этот пункт лучше согласовать с кредитным инспектором.
• Права и обязанности сторон. Типовые права и обязанности установлены соответствующей статьей Гражданского кодекса. Однако в зависимости от ситуации определенные разделы можно дополнять или, напротив, удалять.
• Ответственность сторон. Как правило, прописывается финансовая ответственность сторон за срыв сроков исполнения договора. Отдельно следует прописать форс-мажорные обстоятельства. В них могут включены также действия третьих лиц – например, банк может неожиданно на последнем этапе не одобрить сделку и отказаться предоставить покупателю кредитные средства.
• Прочие условия. Сюда включаются все те пункты, которым не нашлось места в основном теле договора: срок его действия, условия продления, список документов, приложенных к договору.
• Подписи и реквизиты сторон.

Образец договора купли-продажи квартиры с использованием ипотеки можно скачать в нашем каталоге документов. 

В целом структура договора при покупке квартиры в ипотеку не отличается от типовой. Большое внимание в таком документе уделяются вопросам расчета и источнику происхождения денежных средств.

Также следует тщательно обговорить риски, связанные с действиями банковских работников