Содержание типового договора при покупке квартиры с использованием банковской ячейки для передачи денег продавцу

Сделки по приобретению квартир сопровождаются необходимостью передавать крупные денежные суммы. Использование банковской ячейки для передачи оплаты позволяет сторонам не только проверить купюры на подлинность, но и застраховаться от возможного мошенничества со стороны контрагента по сделке.

Понятие, плюсы и минусы банковской ячейки

Банковская ячейка представляет собой сейф для хранения денег, ключи от которого находятся у сотрудников банка. В такую ячейку закладываются деньги, подлежащие передаче продавцу квартиры после завершения регистрации сделки, а в случае ее отмены деньги возвращаются покупателю.

К основным плюсам использования ячейки для расчетов относятся:

• страховка покупателя от отказа продавца регистрировать переход прав после получения денег;
• страховка продавца от потери денег после отчуждения квартиры;
• возможность проверить купюры на подлинность сотрудниками банка;
• независимость содержимого сейфа от банковского дефолта.

Договор с банком на использование ячейки устанавливает правила получения денег каждой из сторон, что позволяет избежать мошенничества. Кроме того, сгорание безналичных вкладов не касается ценностей, хранящихся в сейфах, что защищает стороны от потери денег в случае отзыва лицензии у банка.

Передача денег через ячейку имеет также ряд недостатков:

• возможность потери денег из-за некорректных условий договора с банком;
• необходимость доставки крупных сумм денег до отделения банка;
• получить деньги можно только в конкретном отделении банка.

Условия договора с банком должны быть тщательно продуманы, чтобы исключить возможность получения продавцом денег без регистрации перехода прав, например, условие, по которому при выемке денег должны присутствовать обе стороны, ставит покупателя в заведомо невыгодное положение в случае исчезновения продавца без регистрации сделки.

Также минусом использования ячейки по сравнению с аккредитивом является невозможность получить деньги в любом городе, где есть представительство банка, что создает трудности для участников сделки из разных городов.

Порядок действий

Процедура покупки квартиры с использованием ячейки включает следующие шаги:

1. Выбор квартиры, обсуждение сторонами цены.
2. Выбор кредитной организации и заключение договора на использование ячейки.
3. Закладка оговоренной суммы в ячейку.
4. Подписание основного договора купли-продажи.
5. Регистрация нового собственника в Росреестре.
6. Изъятие продавцом денег из ячейки.

Договор на использование ячейки с банком должен содержать условия, при которых деньги будут выданы продавцу или покупателю. Обычно возврат средств покупателю происходит в случае, если в течение месяца после закладывания денег продавец не представил документы, свидетельствующие о завершении регистрации сделки.

Список документов для сделки

Подписанный договор в трех экземплярах стороны предъявляют в Росреестр, приложив кадастровый паспорт на квартиру и квитанцию об оплате госпошлины (350 рублей), а также заполнив заявление о регистрации по стандартной форме Росреестра.

В случае нормального завершения регистрации продавец должен предъявить сотрудникам банка:

• оригинал паспорта;
• акт приема передачи квартиры, подписанный покупателем;
• копию основного договора с отметкой сотрудника Росреестра о регистрации;
• выписку из ЕГРН, подтверждающую переход права собственности.

Выписку продавец может получить в Росреестре или любом МФЦ при получении своей копии договора с отметкой Росреестра – это происходит через 10-15 дней после обращения сторон в Росреестр с подписанным договором.

Если деньги получает поверенный по поручению продавца, он должен предъявить нотариально заверенную доверенность.

Правила составления договора

Основной договор покупки квартиры с передачей денег через ячейку должен содержать следующие разделы:

• представление сторон;
• предмет сделки;
• цена квартиры и способ передачи денег;
• права и обязанности сторон;
• порядок разрешения споров;
• данные об обременениях на квартиру;
• предельный срок нахождения денег в ячейке;
• дополнительные условия.

В представлении сторон нужно указать ФИО, контактные и паспортные данные продающей и покупающей стороны. Предметом сделки является передача квартиры покупателю за установленную плату, при этом для квартиры нужно указать:

• почтовый адрес;
• кадастровый или инвентарный номер;
• жилую площадь;
• количество комнат.

Образец договора можно скачать здесь.

Способом передачи денег указывается банковская ячейка, для которой нужно указать наименование банка, реквизиты и дату заключения договора на предоставление ячейки, а также распределение между сторонами комиссии за использование депозитария – обычно комиссия делится поровну и составляет 3-10 тысяч рублей за месяц аренды ячейки.

К обязанности покупателя относится закладка в ячейку денежных средств и прием квартиры по акту, а к обязанностям продавца – передача квартиры, участие в регистрации сделки и прием денег из ячейки.

Каждая из сторон имеет право обращаться в суд при наличии претензий к контрагенту, но только при наличии доказательств попыток решить вопрос мирным путем.

Важно установить ответственность сторон за невыполнение условий договора – хорошей страховкой для покупателя будет наличие в договоре пункта о праве расторгнуть сделку и забрать деньги из ячейки при обнаружении в купленной квартире существенных недостатков или обременений, умышленно скрытых продавцом.

В целях соблюдения прав третьих лиц в договор должен быть включен список зарегистрированных на жилплощади лиц и указано их право на использование данной жилплощади для проживания.

Банковская ячейка является хорошим способом застраховать участников сделки по покупке жилья от мошенничества и оптимально подходит для проживающих в одном городе сторон. Избежать расторжения сделки поможет привлечение опытных юристов для составления текста договора с банком и основного соглашения о покупке жилья.