Как оформить покупку земельного участка?

Выбор и покупка земельного участка предполагает обязательное составление письменного соглашения. Количество оформляемых документов зависит от сторон сделки, способа ее заключения и состояния границ участка. Предварительная подготовка документов в соответствии с законом поможет сторонам избежать разногласий после подписания договора.

 

Под покупкой земельного участка подразумевается передача прав собственности на такой участок от продавца к покупателю за оговоренную сторонами плату. Сделки по покупке участков регулируются следующими законами:

• Гражданским кодексом;
• Земельным кодексом;
• Законом «О государственной регистрации недвижимости» № 218.

Ст. 37 ЗК РФ определяет основные условия отчуждения земельных участков, ст.ст. 549-557 ГК РФ устанавливают правила заключения и исполнения договора покупки земли, а закон № 218описывает порядок регистрации нового собственника и правила предоставления сведений из ЕГРН.

Важно учитывать, что продавать и покупать можно только участки, состоящие на учете в реестре недвижимости и имеющие кадастровый номер, согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ.

Инструкция по покупке участка

Порядок действий по покупке участка земли в общем виде следующий:

1. Выбор участка.
2. Заказ и проведение оценочной экспертизы.
3. Проверка документов на участок.
4. Обсуждение условий сделки.
5. Составление договора.
6. Подписание договора.
7. Передача участка покупателю по акту.
8. Регистрация сделки в Росреестре.

При выборе земельного участка следует сопоставлять цель покупки и вид разрешенного использования покупаемой земли. Если участок приобретается для строительства личного жилого дома, то он должен относиться к землям поселений и иметь одно из следующих целевых назначений:

• для ведения подсобного хозяйства;
• для ИЖС:
• для садоводства или дачного строительства.

Продавец обязан предоставить покупателю достоверную информацию о назначении участка и его важных характеристиках, в противном случае при обнаружении обмана покупатель будет вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

После выбора участка заказывается независимая экспертиза, чтобы оценить реальную стоимость земли и не переплачивать. После предъявления результатов независимой оценки, многие продавцы соглашаются снизить цену продажи.

Далее нужно проверить документацию продавца. Для заключения сделки продавец должен предоставить:

• копию паспорта;
• выписку из реестра недвижимости о праве собственности на землю;
• кадастровый документ;
• выписку из ЕГРН об обременениях на участок;
• квитанции за последние 3 года из налоговой (если участок подлежит налогообложению);
• согласие супруги и других собственников на сделку.

Выписки из реестра недвижимости должны быть сделаны не ранее, чем за месяц до планируемой даты сделки. Справки об обременениях могут дать информацию:

• о налоговой задолженности;
• об аресте;
• о правах третьих лиц на покупаемую землю.

При наличии задолженностей контрагенты сделки договариваются об их погашении, так как после перерегистрации прав все долги перейдут к новому владельцу.

Если участок находится в совместной собственности с супругой продавца или другими лицами, для законности сделки покупателю следует заручиться письменным согласием от каждого совладельца участка, в противном случае сделка может быть оспорена. Согласие от каждого лица должно быть заверено у нотариуса.

При отсутствии межевого плана следует выяснить, есть ли споры с соседними землепользователями по поводу расположения общих границ. Перед подписанием договора покупателю следует настаивать на проведении кадастровых работ по уточнению границ и оформлению межевого плана с целью:

• избежать рисков непредсказуемого уменьшения площади участка после его покупки из-за законных притязаний соседей;
• не проводить работы по межеванию в будущем;
• уточнить стоимость участка.

Работы по уточнению границ осуществляются геодезической фирмой или частным кадастровым инженером, их стоимость колеблется от 3000 до 12000 рублей, в зависимости от местности и площади участка.

Если сделка заверяется нотариусом, он помогает в составлении договора и проверяет, чтобы его пункт не противоречили законодательству.

В день совершения сделки стороны подписывают договор, покупатель перечисляет сумму сделки на счет продавца, после чего последний передает покупателю участок земли по акту приёма-передачи, который выполняется в виде отдельного документа.

Переоформление прав владения участком на покупателя производят сотрудники Росреестра после предъявления подписанного договора сторонами сделки.

Договор купли-продажи земли

Договор покупки земельного участка составляется по стандартному образцу, который можно скачать по этой ссылке. Текст должен начинаться с представления сторон, для каждой из которых указываются следующие данные:

• ФИО;
• адрес регистрации и проживания;
• паспортные данные;
• номер телефона.

Далее следует основная часть соглашения, представленная следующими разделами:

• предмет сделки;
• объект сделки (земельный участок);
• цена сделки и порядок расчета;
• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• порядок передачи недвижимости;
• дополнительные условия.

Предметом сделки является передача прав на земельный участок от продавца к покупателю за оговоренную сторонами плату.

Объектом договора является отчуждаемый участок земли, для которого нужно указать:

• кадастровый номер;
• адрес места нахождения;
• категорию земли и вид разрешенного землепользования;
• площадь.

Расчет может происходить как наличным, так и безналичным способом. При безналичном расчете для каждой из сторон в конце договора указываются банковские реквизиты.

К обязанностям продавца относят передача участка по передаточному акту и участие в перерегистрации прав собственности. Покупатель обязан перечислить сумму сделки продавцу, принять участок и пройти перерегистрацию прав.

Раздел «Ответственность сторон» устанавливает правовые последствия нарушения участниками сделки своих обязательств. Например, за просрочку даты внесения денежных средств на счёт продавца последний может потребовать начисление пени.

Передаточный акт может быть объединён с договором в единый документ, такой вариант можно скачать здесь.

Недопустимые пункты

Важно учитывать, что в договоре покупки земельного участка не должно быть пунктов, которые:

• дают продавцу право выкупа проданного участка без согласия покупателя;
• ограничивают нового владельца в правах пользования участком;
• снимают с продавца ответственность при возникновении имущественных претензий на участок со стороны третьих лиц.

Перечисленные пунктов в тексте договора в той или иной форме считаются недействительными и исполнению не подлежат, согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ.

Регистрация

Завершающим этапом сделки является государственная регистрация прав нового собственника участка в отделении Росреестра. Для этого стороны соглашения должны обратиться в Росреестр или МФЦ со следующими документами:

• копиями паспортов;
• тремя экземплярами подписанного договора покупки;
• квитанцией об оплате госпошлины;
• заявлением о регистрации.

Заявление выдаётся сотрудниками Росреестра на стандартном бланке, утвержденном Приказом Минэкономразвития № 920. В заявлении нужно изложить просьбу осуществить государственную регистрацию перехода прав собственности на участок земли. Для участка указываются:

• кадастровый номер;
• характеристики;
• адрес расположения.

Итогом регистрации является внесение сведений в единый реестр недвижимости (ЕГРН) о новом собственнике участка. Для доказательства своих прав в различных инстанциях с 2017 года свидетельство о праве собственности не нужно (п.7 ст. 21 ФЗ № 360), достаточно выписки из ЕГРН, которую новый владелец участка может заказать в любом МФЦ при необходимости.

Важно знать, что при уклонении одного из контрагентов от регистрации перехода прав в Росреестре после подписания договора дает право другой стороне требовать принудительной регистрации права и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации, согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ.

Госпошлина

Для регистрации права на земельный участок в Росреестре стороны сделки уплачивают госпошлину в размере 350 рублей для участков, предназначенных для целей:

• Садоводства и огородничества;
• Дачного строительства;
• ЛПХ;
• ИЖС;
• Строительства гаража.

Для остальных участков пошлина будет составлять 2000 рублей. Стороны определяют на свое усмотрение контрагента, оплачивающего пошлину, или оплачивают её поровну.

При покупке земли необходимо тщательно проверить всю документацию продавца, касающуюся прав на землю и их ограничений, а также наличие возможных обременений на выбранный для покупки участок. Тщательное изучение документации и составление договора в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства поможет сторонам избежать имущественных споров после совершения сделки.