Схема планировочной организации земельного участка для ИЖС (СПОЗУ)
Собственники земельных участков могут столкнуться с необходимостью приложить СПОЗУ, или схему планировочной организации земельного участка.
Она требуется для начала строительных работ, для проведения дополнительных архитектурных работ, для реконструкции жилого дома и построек, для внесения изменений в проект дома на этапе строительства.
СПОЗУ для ИЖС: понятие и определение
Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) – это схема расположения строительных объектов на участке и объектов коммуникаций. Раньше данный документ назывался генпланом застройки участка земли. СПОЗУ составляется по материалам топосъемки и имеет масштаб 1:500.
На схеме отображается:
- границы земельного участка, которые наносятся на основании данных кадастрового учета;
- подземные коммуникации.
На этой схеме не отображаются стоки, въезды, планы фасадов и разрезов дома.
Особенность данной схемы состоит в том, что на ней совмещаются реальный и потенциальный план застройки земельного участка (реальные и предполагаемые к постройке здания и сооружения, зонирование территории). Если на участке еще не возведен дом и иные постройки, то схема представляет из себя лишь перспективный проект.
Согласно Градостроительному кодексу, схема требуется при получении разрешительной документации на строительство и реконструкцию объекта. Также СПОЗУ может потребоваться в процессе разработки проекта дома ИЖС.
Требования к СПОЗУ для ИЖС
Основной вопрос в отношении СПОЗУ, который стоит перед собственниками земельного участка, состоит в том, кто может подготовить эту схему, и требуется ли для этого специальная лицензия. Градостроительный кодекс указывает на два варианта:
- Подготовка схемы, которая необходима для выполнения работ по подготовке проектной документации, оказывающей влияние на объекты капстроительства; может сделать только ИП или юрлицо, которые имеют допуск к данным работам.
- Физлица-владельцы земельного участка вправе подготовить схему самостоятельно.
В СПОЗУ для ИЖС должны входить следующие пункты:
- номер градостроительного плана;
- площадь участка;
- предполагаемый процент застройки;
- общая площадь дома;
- тип ограждения;
- количество этажей в доме и его высота;
- состав ИЖС;
- условные отображения.
Схема планировочной организации земельного участка имеет текстовую и графическую часть. Текстовая часть разъясняет графическую. В ней приводится характеристика участка, обоснование границ санитарных зон, планировочной организации участка, описываются решения по благоустройству.
На графической части схемы отображаются имеющиеся и предполагаемые к строительству объекты капстроительства с указанием проездов и проходов к ним, границы санитарных и охранных зон, разрывов; решения в области планировки и благоустройства, а также границы сервитутов (если таковые имеются).
Самостоятельная подготовка СПОЗУ
Как уже отмечалось, самостоятельная подготовка схемы законом не запрещается. Для того чтобы сделать ее самому, лицо должно обладать определенными навыками и ориентироваться на готовые образцы.
Для подготовки СПОЗУ без участия профессионалов стоит учитывать следующие рекомендации:
- За основу необходимо брать чертеж из градостроительного плана, его нужно привести к требуемому формату 1:500.
- Границы участка наносятся линией 0,3 мм. При этом лучше прописать, что они соответствуют границе участка.
- На чертеже обозначаются границы участка, в пределах которого можно осуществлять застройку (они должны наноситься с учетом нормативов).
- Предполагаемый к строительству жилой дом стоит нанести на схему жирной линией толщиной 7 мм.
- Если в доме будут выступающие элементы, то они обозначаются выносками.
Что касается вспомогательных строений (таких как гараж, сарай, баня и пр.), то в отношении них не требуется получать разрешающую документацию, поэтому на схему их можно не наносить.
При разработке схемы лучше использовать профессиональные графические программы. В их числе:
- AutoCAD – самая популярная графическая программа, она позволяет учитывать тип почвы на участке, рельеф, имеющиеся изломы на местности; в программе можно создать самые сложные проекты.
- 3D Max – позволяет создавать проекты в формате 3Д; достаточно сложная для освоения непрофессионалами.
- Punch! Professional Home Design – популярная программа среди частных лиц, так как отличается удобным интерфейсом, при этом позволяет создать сложные проекты с высокой детализацией.
Если желания разбираться с тонкостями подготовки программы нет, то можно заказать ее в специализированной организации. При заказе схемы потребуется топосъемка, геоподоснова, самостоятельно подготовленный эскиз или набросок. Стоимость подготовки схемы составляет 5-20 тыс.р.
Шаблон схемы выглядит следующим образом:
Проекты домов ИЖС
Земельные участки ИЖС предназначены для индивидуального строительства домов в пределах трех этажей. Для того чтобы начать застройку, первоначально требуется подготовить проект будущей недвижимости и получить разрешение на строительство дома в администрации МО. Такое разрешение действует 10 лет.
Проекты домов бывают следующих видов:
- Типовые. Владельцу участка достаточно выбрать понравившийся дом и купить готовый проект. Несомненным плюсом такого варианта будет оперативность получения проекта и его невысокая стоимость. При этом готовые проекты не учитывают предпочтений собственника участка и его индивидуальные особенности.
- Индивидуальные. Заказ проекта в специализированной проектировочной компании на основании индивидуальных замеров и пожеланий заказчика.
Проект дома необходим для того, чтобы убедиться, что застройка соответствует требованиям СНИпов по вопросам расположения коммуникаций, расстояния до соседнего участка, учета нормативов в области противопожарной безопасности в части материалов перегородок, несущих конструкций и пр. Также проект подтверждает соответствие дома градостроительному плану и разрешенному использованию участка.
Проект дома ИЖС должен соответствовать требованиям ДБН А. 2.2.-3-2004 «Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства». Он в обязательном порядке включает проекты конструкций и инженерных сетей, спецификацию материалов, архитектурный план.
Чтобы дом проект дома для ИЖС прошел экспертизу, он должен соответствовать следующим требованиям (согласно ст.51 Градостроительного кодекса):
- иметь не более 3 этажей (допускается 4 мансардный этаж);
- может быть капитальным строением;
- иметь площадь не более 1,5 тыс.кв.м;
- пригоден для круглогодичного проживания одной семьи.
На участке ИЖС менее 1,2 тыс.кв.м допускается построить только 1 жилой дом, а также баню, гараж, кухню, гараж, теплицу и другие постройки.
При разработке проекта дома также должны учитываться нормативы по расстояниям до соседних построек и прочих объектов. Они должны составлять не менее:
- 5 м, если участок выходит на дорогу;
- 3 м, если он граничит с проездом;
- 6 м между каменными постройками;
- 10 м между каменным и деревянным;
- 15 м между деревянными;
- 3 м между домом и забором земельного участка.
Расстояния между постройками в пределах участка не нормируются.
Перед началом строительства границы участка необходимо оградить забором. Он будет отделять общественную территорию от частной: за пределами забора строить частные строения запрещено.
Таким образом, при строительстве дома на участке ИЖС может потребоваться схема планировочной организации земельного участка. На ней отображаются возведенные и предполагаемые к строительству объекты недвижимости.