Как разделить земельный участок на несколько?

Земельный участок является неделимой единицей территории, с которой можно осуществлять юридические действия (продавать, дарить и т.д.). Для отчуждения части земельного участка его нужно предварительно разделить и внести сведения о новых границах в реестр недвижимости.

Понятие раздела земельных участков

Под разделом земельного участка понимается образование двух или более новых участков в границах прежнего с одновременным прекращением его существования. Данный процесс является противоположным объединению нескольких соседних участков в один.

Основанием для разделения может являться добровольное соглашение сособственников или решение суда. Законодательное регулирование раздела участков осуществляется:

• Земельным кодексом;
• законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости»;
• местными нормативными актами.

Порядок раздела и особенности образования новых участков описаны в ст. 11.2 и 11.4 ЗК РФ, глава 3 закона № 218 регулирует процедуру определения границ вновь образуемых участков, а местные законы устанавливают предельные значения площадей новых участков в зависимости от их целевого назначения.

Земельные участки разделяют в следующих случаях:

• при дележе имущества в процессе расторжения брака;
• при дележе наследства;
• для продажи части участка;
• при распаде крестьянского хозяйства, находящегося в общей собственности;
• при выделе в натуре пая сельскохозяйственного участка;
• при образовании садового участка на территории СНТ.

Разделение участка по документам не обязательно предполагает установление границ в натуре, но накладывает ограничения на эксплуатацию вновь образованных участков, например, строящийся дом должен отстоять от границы не менее, чем на 1 метр.

Условия раздела

Процедуру раздела по добровольному соглашению землепользователей можно осуществлять с участками, которые:

• находятся в частной собственности инициаторов раздела;
• поставлены на кадастровый учет;
• имеют площадь, позволяющую при разделе получить участки, площади которых не меньше минимального значения, установленного в регионе для участков данной категории.

Государственные и муниципальные участки подлежат разделению только по решению уполномоченных органов, такие решения принимаются в случае предоставления земель гражданам по основаниям, приведенным в главе 5.1 ЗК РФ.

Важно! Необходимым условием раздела является соблюдение публичного сервитута при выделении новых границ в натуре, то есть сохранение прохода и проезда через новые участки для третьих лиц в прежних местах. Существенным требованием является сохранение возможности хозяйствования и использования недвижимости на новых участках, в противном случае раздел может быть признан недействительным.

Разделенный участок не прекращает своего существования, а сохраняется в измененных границах в следующих случаях:

• при выделении земельного пая или доли в натуре;
• при разделении общего участка СНТ на отдельные садовые участки;
• при разделении участков, принадлежащих властям.

Выделение доли из сельскохозяйственного участка регулируется положениями ст. 11.5 ЗК РФ о выделе.

Алгоритм раздела по соглашению

Общий порядок процедуры раздела включает следующие шаги:

1. Сособственники определяют размеры будущих участков.
2. Проводятся кадастровые работы по определению положения границ будущих участков.
3. Сособственники составляют и подписывают соглашение о разделе.
4. В городскую администрацию подается заявление о присвоении адресов новым участкам.
5. При положительном решении происходит регистрация прав на землю в Росреестре.

Если разделяемый участок находится в долевой собственности, то площади будущих участков определяются пропорционально долям совладельцев, а если участок находится в совместной собственности (например, у супругов или пайщиков сельскохозяйственной территории), то перед разделом необходимо определить размеры долей.

В отношении разводящихся супругов совместные участки делятся пополам, а пайщики сельскохозяйственного участка должны распределить свои доли на общем собрании, итогом которого является протокол с указанием размера доли каждого из совладельцев в виде простой дроби.

Для организации кадастровых работ нужно заключить контракт с проектной компанией, имеющей лицензию на картографическую деятельность, или пригласить частного кадастрового инженера, состоящего в федеральном списке кадастровых работников (список на сайте Росреестра). Кадастровые работы длятся 5-20 дней, по прошествии которых составляется межевой план, содержащий координаты границ и поворотных точек новых участков.

Когда межевой план будет готов, сособственники составляют соглашение, в котором излагается решение поделить общий участок на два и передать их в собственность каждому из контрагентов соглашения. В тексте должна быть приведена следующая информация:

• ФИО и данные паспорта каждого контрагента;
• адрес и площадь разделяемого участка;
• кадастровый номер;
• назначение и вид разрешенного землепользования участка;
• размеры долей каждого контрагента;
• площади вновь образуемых участков;
• данные об ограничении участков в использовании;
• сведения об обременениях и сервитуте.

Если на участке есть объекты недвижимости, то указывается их перечень и порядок разделения.

Образец соглашения можно скачать здесь.

После подписания соглашения сособственники составляют заявление о присвоении адреса новым участкам и направляют его в администрацию через МФЦ. К заявлению прикладывается копия соглашения и копии паспортов контрагентов.

В тексте заявления излагается просьба присвоить участкам адреса в связи с их образованием, а также указывается:

• адресные ориентиры и кадастровый номер старого участка;
• ФИО и данные паспорта инициаторов раздела;
• новые адреса;
• параметры новых участков;
• сведения об объектах недвижимости на участках.

Текст составляется по форме, утвержденной Приказом Минфина № 146, образец заявления можно скачать здесь.

Заявление рассматривается 18 рабочих дней, и при положительном решении заявителям выдается копия решения о присвоении адресов. С данным решением заявители обращаются в Росреестр, приложив следующие документы:

• копии паспортов;
• 3 копии подписанного соглашения;
• квитанция об оплате госпошлины (350 рублей).

Через 8-15 дней регистрируется право собственности на вновь образованные участки, в качестве подтверждения права новые собственники могут заказать выписки из ЕГРН.

Раздел по решению суда

Решение суда о разделе участка необходимо в следующих случаях:

• когда один из сособственников отказывается заключать добровольное соглашение;
• при невозможности созвать собрание пайщиков сельскохозяйственного участка;
• при разделении участка разводящихся супругов;
• при возникновении споров о размерах долей, причитающихся наследникам.

Процесс раздела участка по решению суда аналогичен добровольному разделу, но вместо соглашения о разделе в администрацию нужно направлять решение суда.

В исковом заявлении приводится просьба разделить земельный участок на участки определенной площади, и указываются следующие сведения:

• ФИО и паспортные данные истца;
• ФИО, год рождения и адрес ответчика;
• кадастровый номер и площадь участка;
• цель разделения;
• законные основания, позволяющие осуществить раздел;
• история попыток досудебного решения спора;
• прочие обстоятельства дела.

Образец искового заявления можно скачать здесь.

В качестве оснований указывается право на наследство или совместное право на участок, приобретенный в браке или приватизированный в совместную собственность. Важно зафиксировать нежелание сособственника заключать соглашение, чтобы заявление было принято судом.

Следует учесть, что если собственность на участок долевая, то раздел происходит путем выделения такой доли в натуре и согласия владельцев других долей не требуется.

В ходе судебного заседания судья оценивает целесообразность раздела и его последствия для всех сособственников разделяемого участка. Положительное решение выносится в случае, если раздел не нарушает законные интересы других совладельцев, и если вновь образуемые участки имеют площади, позволяющие использовать их в соответствии с целевым назначением.

Раздел участка позволяет каждому из совладельцев самостоятельно вести хозяйственную деятельность на своем участке, а также продавать или дарить его по собственному решению. Для успешности раздела по решению суда важно доказать, что образование новых участков не нарушает права третьих лиц.