Обманутые дольщики: как бороться с недобросовестным застройщиком?

О проблемах обманутых дольщиков впервые громко заговорили в 2003–2005 гг. Тогда по России прокатилась первая волна крупных банкротств строительных компаний, не сумевших справиться с возникшими на фоне экономического кризиса внутренними проблемами. Именно в этот период и стало известно, насколько беззащитны рядовые граждане перед ведущими игроками рынка, насколько бесправны по сравнению с остальными кредиторами и инвесторами.

За прошедшее десятилетие власти не раз пытались изменить эту ситуацию. Но, к сожалению, нерадивых застройщиков и замороженных долгостроев меньше не стало. Всему виной – нестабильное экономическое положение страны и недостаточно проработанное законодательство, которым слишком легко манипулировать при должной юридической осведомлённости.

Долевое строительство в российском законодательстве

Первый документ, регулирующий обязанности и ответственность сторон в долевом строительстве, вступил в силу в апреле 2005 года. Федеральный закон № 214-ФЗ установил единую форму договора, ужесточил требования по регистрации бумаг в Росреестре и т. д. Усиление надзора за исполнением застройщиками своих обязательств не дало ожидаемых результатов, но у дольщиков появился реальный шанс если и не добиться достройки дома, то хотя бы вернуть свои денежные средства.

В 2011 году законодателями были внесены изменения в закон № 127-ФЗ «О банкротстве» и Арбитражный процессуальный кодекс Федерации. Теперь выплаты денег дольщикам в случае финансовой несостоятельности строительных компаний имеют преимущество перед всеми остальными платежами. В 2014 году вступил в действие законопроект № 294-ФЗ, согласно которому все долевые договоры участников должны быть застрахованы.

Инвестиции или купля-продажа?

Несмотря на то что участниками долевого строительства заключение договора воспринимается как акт купли-продажи недвижимости, в контексте законодательства страны всё выглядит немного по-другому. И это нужно обязательно иметь в виду, если вы планируете покупать жилплощадь в новостройке, возведение которой ещё не продвинулось дальше стадии котлована.

Долевое строительство – это форма привлечения инвестиций. Строительная компания, занимающаяся реализацией проекта, привлекает денежные средства граждан, обязуясь в дальнейшем передать им соразмерную часть готового объекта. То есть собственниками квартир после подписания бумаг граждане ещё не являются. Право собственности оформляется позже, после сдачи объекта или, в случае долгостроя, через суд.

Кто такой обманутый дольщик?

Обманутый дольщик – это долевой инвестор, в отношении которого застройщик нарушил свои обязательства. Согласно приказу № 403 Министерства регионального развития РФ граждане могут считаться обманутыми дольщиками, если:

• строительство объекта приостановлено на срок более 9 месяцев;
• заморозка произошла на основании решения уполномоченных органов, которые установили, что существуют очевидные обстоятельства, препятствующие передаче жилья в срок;
• условия и процесс строительства не соответствуют обязательным техническим регламентам;
• застройщик отказывается выполнять свои обязательства по сделке более 9 месяцев подряд;
• застройщик утратил право пользования земельным участком до окончания строительства;
• участники долевого строительства были признаны потерпевшими по решению суда или постановлению следователя прокуратуры;
• компания, которая вела строительство, обанкротилась или находится в стадии ликвидации.

Для защиты интересов участников долевого строительства органами исполнительной власти ведётся Реестр пострадавших граждан.

Только после включения информации о вас в этот документ вы получаете официальное право именоваться обманутым дольщиком, а значит, можете рассчитывать на помощь государства в решении ваших проблем.

Как застройщики обманывают дольщиков?

Обман на рынке недвижимости – явление постоянное. Риелторы стремятся выбить больше комиссионных, продавцы скрывают дефекты строительства, ну а застройщики – пытаются обойти постановления нормативно-правовых актов и заплатить как можно меньше налогов. Не гнушаются серыми схемами не только фирмы-однодневки, но и достаточно крупные корпорации.

Основные методы обмана

Заключение предварительных договоров купли-продажи

Чтобы получить с покупателя деньги и не регистрировать никаких документов в Росреестре, застройщик предлагает подписать бумагу, согласно которой он обязуется в будущем продать дольщику недвижимость по оговорённой стоимости. Но, так как договор не регистрируется, нет никаких гарантий, что компания-подрядчик выполнит свои обещания.

Вексель

Зачастую используется вместе с предварительным договором. Так как при заключении последнего оплата, в соответствии с законодательством Федерации, не взимается, продажа векселя помогает застройщику получить деньги в обход существующих юридических норм. Покупатель думает, что совершает сделку по покупке недвижимости, хотя на самом деле он просто даёт подрядчику в долг n-ную сумму. Если застройщик не выполнит свои обязательства по строительству и передаче жилья, дольщик может рассчитывать только на погашение векселя. И только в случае его предъявления к оплате в течение года после указанного в нём срока.

Двойная продажа

Застройщик продаёт одну и ту же недвижимость дважды, пользуясь бюрократическими проволочками при регистрации бумаг в Росреестре (договор долевого участия) или доверчивостью граждан (предварительный договор).

Продажа муниципальных квартир

Часто при строительстве нового многоквартирного дома часть площадей отходит в собственность муниципалитета. Недобросовестный застройщик может попытаться продать эти квартиры, не сообщая покупателю о том, что он приобретает объект, которым владеет городская администрация.

Продажа квартир в доме, который возводится на не предназначенном для этого участке

Строительные фирмы-однодневки время от времени арендуют землю для индивидуального строительства и возводят на ней многоквартирные здания. В итоге эти объекты в дальнейшем сносятся администрацией города или района как самострой.

Всегда ли виноват застройщик?

Нужно отметить, что не все строительные компании с самого начала планируют сорвать оговорённые в договоре сроки проведения работ и оставить своих дольщиков без денег и жилья.

Иногда стройка замораживается из-за банкротства застройщика, связанного с кризисной ситуацией на рынке и потерей инвесторов.

Порой строительству жилого комплекса мешают чиновники, контролирующие органы, агрессивные конкуренты и т. д.

Понять застройщиков в этих ситуациях можно. Но отступаться от своих законных требований по возвращению денежных средств или передаче права собственности на недостроенное жильё не стоит. В конце концов, вы же не виноваты в том, что компании-подрядчику не повезло.

Где и как искать справедливость?

Как показывает практика, решать проблемы с долевыми квартирами нужно совместными усилиями всех пострадавших. Для этого лучше всего объединиться в жилищно-строительный кооператив или товарищество собственников жилья.

Переговоры с застройщиком

Если вы заметили, что строительные работы ведутся слишком медленно или вообще остановились, первое, что необходимо сделать, – обратиться к руководству компании-подрядчика. В соответствии с положениями законодательства РФ соинвесторы имеют полное право настаивать на совместном совещании. По итогам этого совещания вы сможете выработать дальнейшую стратегию действий по защите своих интересов.

Одновременно стоит проконсультироваться с юристами и связаться с местными объединениями обманутых дольщиков и инвесторов. Это поможет вам лучше разобраться в ситуации и объективно оценить свои шансы на возвращение денежных средств.

Помощь от государства

Следующий этап – обращение к представителям государственной власти. Администрация региона, Минстрой и правоохранительные органы помогут вам надавить на нерадивого застройщика, добившись либо возобновления строительства, либо признания пострадавших обманутыми дольщиками. Все обращения обязательно должны быть письменными, чтобы в дальнейшем сотрудники уполномоченных организаций не смогли заявить, что не получали от вас никаких требований и жалоб.

Судебное разбирательство

Если переговоры с подрядчиком закончились ничем, а госорганы, в свою очередь, уже признали участников строительства пострадавшими, самое время для составления искового заявления. Через суд обманутые дольщики могут либо расторгнуть договор в одностороннем порядке, потребовав возвращения своих денежных средств, либо заявить о своём праве собственности на недостроенное жильё. В последнем случае возможна достройка здания силами участников ТСЖ с привлечением сторонних подрядчиков.

Приватизация земли под гаражом защитит вас от ее потери.

Вам нужно заполнить декларацию по земельному налогу? Пример вы найдете в этой статье.

Мечтаете о доме с участком? Один из возможных вариантов приобретения описан по https://zakonometr.ru/nedvizhimost/ipoteka/ipoteka-na-pokupku-doma.html ссылке.  

Как купить долевую квартиру и не потерять деньги?

Перед выбором и покупкой жилья обязательно изучите ситуацию на рынке недвижимости. Узнайте, на каком уровне находятся цены, какими темпами ведутся строительные работы и т. д. Помните: чем ниже стоимость квартиры в строящемся доме, тем выше риск. Очень может быть, что у компании, которая предлагает жильё на 40–50 % дешевле, чем в среднем по рынку, большие проблемы с поиском инвесторов и окупаемостью объекта.

Узнайте, есть ли у фирмы-подрядчика разрешение на строительство и зарегистрированное право собственности на земельный участок.

Поинтересуйтесь также, насколько успешно она ведёт свою деятельность, не было ли проблем со сроками сдачи на прошлых объектах и т. д. Если компания имеет не самую чистую репутацию, вкладывать деньги в её проекты не стоит. Также не помешает проверить компанию в реестре недобросовестных застройщиков.

Никогда не поддавайтесь на уговоры подрядчика заключить предварительное соглашение или приобрести вексель. Единственно возможная форма долевого строительства в РФ – договор долевого участия.

Если заключать его с вами застройщик не намерен, от покупки квартиры лучше отказаться.