Предоставление земельных участков в аренду: главные нюансы

Закон РФ не предусматривает особых запретов в праве на аренду земельных участков резидентами и нерезидентами РФ, как это бывает при их покупке.

Кто имеет право на аренду

Согласно Земельному Кодексу РФ, заключить договор об аренде земельных участков могут отдельные граждане и организации.

А именно:

• граждане, пользующиеся льготным правом аренды (владельцы капитальных строений, зафиксированных в Росреестре в статусе жилых домов);
• физические лица, граждане РФ и иностранцы, владельцы капитальных строений, находящихся на земельных участках любого статуса, имеющих регистрацию в Росреестре;
• юридические лица, собственники капитальных строений (заводов или предприятий), находящихся на конкретном земельном участке;
• российские и иностранные организации, содержащие в уставном капитале большую долю иностранных инвестиций и являющиеся собственниками недвижимости в пределах России (исключение составляет недвижимость, находящаяся в особой зоне, не подлежащей аренде);
• российские и иностранные предприятия, уплачивающих налоги в бюджет Российской Федерации.

Важно! В договорах аренды на земельные участки, заключаемых с иностранными гражданами или организациями, прописывается пункт о запрете выкупа конкретного участка. Для российских граждан и организаций данного запрета не предусматривается.

Как получить земельный участок в аренду?

Процедура сдачи земли в аренду, имеющейся на балансе государства, закреплен в главе 5.1. Земельного Кодекса.

Он состоит из следующих ступеней:

• Подбор участка. Он производится тремя вариантами: с помощью публичной кадастровой карты, из официальных объявлений о сдаче в аренду или по извещениям о возможности составления договора аренды.
• Первичное заявление. Компетентные органы рассматривают первичную заявку для выявления возможности составления соглашения об аренде конкретного земельного участка.
• Подготовка кадастровых документов. Данная ступень необходима, когда по итогам оценки первичной заявки пришло извещение о возможности составления соглашения, и возникла необходимость оформления кадастровых бумаг (при условии отсутствии кадастрового учёта данного участка).
• Основное заявление. Его наличие позволяет заявителю участвовать в торгах на право составления соглашения об аренде или претендовать на составление договора об аренде без торгов. Торги на право составления соглашения об аренде производятся по истечении тридцати дней со времени официального объявления. При обстоятельствах, когда на торги представлена единственная заявка, они объявляются несостоявшимися, и соглашение составляется с единственным заявителем.
• Решение о заключении договора. Окончательное постановление о заключении соглашения об аренде производится после детального рассмотрения основного заявления и пакета необходимых бумаг (или по итогам торгов).
• Подписание согласованного договора. Стороны обязаны за тридцатидневный срок после принятия положительного решения об аренде уточнить все вопросы и подписать соглашение.
• Выдача заявителю свидетельства о праве пользования участком и фиксация его в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Данная ступень производится в срок не более десяти дней со времени подписания соглашения. Официальная регистрация права пользования землей и фиксация в Едином государственном реестре производится в территориальных органах Росреестра после оформления заявления от арендатора и предъявления пакета обязательных бумаг.

Рассмотрение заявок осуществляется бесплатно. Налогов при оформлении не предусмотрено. Цена аренды зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Обычно на торгах начальная цена составляет не больше 2% от стоимости, назначенной кадастром.

Необходимые документы

При оформлении соглашения об аренде нужно предоставить пакет обязательных бумаг, необходимых для составления договора и свидетельствующие о праве на льготный договор аренды.

Он содержит:

• заявление по предоставлению участка в аренду;
• кадастровые бумаги на земельный участок;
• бумаги, свидетельствующие о праве на составление соглашения об аренде в льготном режиме: свидетельство о праве собственности на капитальные сооружения; бумаги, доказывающие правовой статус многодетной/молодой семьи или наличие правительственных наград и грамот;
• постановление о предоставлении участка в аренду или документ о результатах торгов, по итогам которого производится оформление соглашения об аренде;
• соглашение об аренде, заверенное обеими сторонами (государство представляет руководитель соответствующей структуры);
• Бумага о выплате госпошлины за регистрацию участка в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Образец заявления можно скачать здесь.

Основания для отказа

Закон РФ предусматривает в некоторых случаях отказ в предоставлении права на договор аренды.

Это возможно при обстоятельствах:

• предоставления конкретного земельного участка в пользование или собственность иным гражданам или юридическим лицам;
• наличие обременения по данному участку вследствие его нахождения в районе отчуждения при осуществлении важных государственных программ;
• земля определена под другие проекты и проходит по иным торгам;
• способ использования земли, содержащийся в первичной заявке будущего пользователя, не отвечают категории конкретного участка;
• нецелевое использование участка.

При обстоятельствах, когда не соблюдается одно из вышеперечисленных условий, могут отказать в праве оформления соглашения аренды. За гражданами сохраняется право на пересмотр решения в соответствующих органах, вплоть до предъявления иска в суд.

Надо иметь в виду, что заявителю при обжаловании отрицательного решения по признанию права на оформление соглашения об аренде необходимо документально подтвердить свои права, заново предоставляя пакет обязательных бумаг.