Как купить землю сельскохозяйственного назначения: все аспекты вопроса

Земли сельскохозяйственного назначения всегда находятся за пределами населенных пунктов, что гарантирует их защиту от неблагоприятного воздействия выбросов градообразующих предприятий и транспортных магистралей.

 

Определение земель сельскохозяйственного назначения дано в ст.77 ЗК РФ. Несведущего в юриспруденции человека может смутить тот факт, что в указанной статье закона присутствуют два уточнения:

  • предоставленные для нужд с/х;
  • предоставленные для целей с/х.

На настоящее время точный состав этих категорий земель не раскрыт ни в одном законе или подзаконном акте. А лишь перечислены виды разрешенного использования. О них говорится в п. 2 ст. 77, п. 1 ст. 78, ст. 79, ст. 81 ЗК. Комментариями к закону разъяснено, что все участки, подпадающие под это определение, делят на две категории.

  1. Предоставленные для нужд с/х – сельхозугодья (пашни, сенокосы, пастбища, животноводческие хозяйства и др.). Эти земли используют как средство производства.
  2. Предназначенные для этих целей – это земли, используемые как база для устройства дорог и инженерных коммуникаций, возведения зданий и строений для обслуживания нужд с/х. Отличительный признак этих объектов – они должны быть оправданы с точки зрения сельскохозяйственных нужд.

Купить можно любой участок, соответствующий определению, данному в ЗК.

Как найти свободный участок

В выборе свободного земельного участка единственный и безотказный помощник – «публичная кадастровая карта», нужно зайти на сайт Росреестра и открыть соответствующий раздел. Далее последовательно выполняют следующие действия:

  • двойным щелком кликают по интересующему району, тем самым, вызывая укрупнение масштаба;
  • выбирают земельный участок, оценивая удобство расположения транспортных магистралей, наличие или отсутствие зеленых насаждений;
  • кнопкой мыши кликают по участку, и в открывшемся контекстном окне, изучают все имеющиеся сведения Росреестра.

Что нужно проверить, прежде чем принять решение о покупке конкретного земельного участка:

  • наличие кадастрового номера;
  • отсутствие обременений (не находится земля в залоге, под ипотекой, не наложен ли арест).

Каждый субъект федерации, каждая область и регион, имеют свою публичную кадастровую карту. Но по факту – это единая карта Росреестра. После того как на участок оформлен кадастровый номер, субъект обязан внести эти данные в единую карту. Данное требование прописано в законе и создано для того, чтобы потенциальные покупатели могли определять по карте, свободен участок или нет.

Что можно делать на купленном участке

Тем, кто желает получить в собственность участок земли сельхозназначения нужно знать, что эта категория земель, как и другие ресурсы (водные, лесные, промышленные) обладает правовым режимом. На ней нельзя делать все, что вздумается. Порядок пользования определен правовыми актами. Возможны следующие виды деятельности:

земля в аренду под сельское хозяйство

  • организация пастбищ, угодий и сенокосов;
  • выращивание с/х продукции;
  • возведение хозяйственных построек, необходимых для ведения хозяйства;
  • устройство водоемов с целью организации рыбного промысла;
  • строительство объектов для животноводства;
  • посадка фруктовых деревьев и виноградников;
  • использование лесопосадок для развития охотничьих угодий.

Все виды разрешенного пользования имеют свой перечень ограничений.

Кто может купить землю у государства

Купить землю сельскохозяйственного назначения может как юридическое лицо, так и физическое. Но процедуры приобретения земли в собственность для них разные. Порядок продажи и покупки регламентирован положениями № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Преимущественным правом покупки обладают КФХ (крестьянско-фермерские хозяйства) и организации, ведущие сельскохозяйственную деятельность. Физическое лицо может либо взять у государства участок в аренду на 3 года и более, либо купить его на торгах, которые проводятся в форме аукционов. Но у физлица есть еще один способ приобретения земли сельскохозяйственного назначения: покупка у того, кто имеет право собственности на этот участок.

В каждом субъекте Федерации приняты свои законы о землепользовании. В них прописаны льготы для некоторых категорий граждан. Но, как правило, эти выгодные с экономической точки зрения предложения, относятся лишь к аренде участков.

Как купить землю

Выбрав участок, пишут заявление в администрацию населенного пункта, на балансе которого он (участок) находится. Далее компетентными лицами принимается решение о проведении публичных торгов в форме аукциона. Принимаются и рассматриваются заявки всех претендентов. Результаты публикуются на сайтах муниципалитетов и в СМИ.

Процедура покупки земли у физического или юридического лица, собственника земли, иная. Это сделка купли-продажи.

Документы для сделки:

заполнение заявления

  1. Выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности.
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Отказ от приобретения участка от администраций района и области (края).
  4. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) покупателя на покупку участка.
  5. Нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на продажу участка.
  6. Договор купли-продажи в трех экземплярах (один остается у продавца, второй – у покупателя, третий – в регистрационной палате).
  7. Паспорта участников.

В одних регионах наличие нотариально заверенного согласия от супругов субъектов сделки являются обязательными документами для совершения сделки. А в других – нет.

При продаже земель сельхозназначения продавец должен получить от администрации, в ведении которой находится участок, отказ от его покупки. Дело в том, что таких участков в свободной продаже нет. Продавец должен прийти в администрацию, подать заявление о намерении продать свой участок. Далее администрация отправляет этот документ в следующую инстанцию (область, край), от которой тоже должен быть получен отказ от покупки.

Важно! Есть возможность обойти условие об обязательном отказе администрации от покупки участка: продажа по дарственной. Но это рискованный способ, так как есть вероятность тщательной проверки условий, указанных в дарственной. Если проверка находит, что предоставлены неверные сведения или отсутствуют основания для дарения, сделка аннулируется. На практике таких случаев немного, но риск все же присутствует.

Как составить и зарегистрировать договор купли-продажи

Самый лучший вариант – составить договор у юриста по месту подачи документов на регистрацию. В случае обнаружения регистратором ошибки в документах, можно будет быстро внести правки в течение ближайших 30 минут.

Договоры купли-продажи (ДКП) подписываются в регистрационной палате при подаче документов. Заранее их подписывать нельзя. Такие ДКП не примут на регистрацию. Можно сделать договор купли-продажи в 4-х экземплярах. Один – запасной. Он нужен для того, чтобы подстраховаться. Любой из участников сделки может ошибиться, и поставить подпись не в том месте, в котором нужно. Понадобится делать копию документа, а на это потребуется время.

Что должно быть включено в договор купли-продажи

  1. Сведения о продавце и покупателе.
  2. Сведения об объекте продажи/покупки (земельном участке).
  3. Условия сделки.
  4. Сведения о согласованной цене на земельный участок.
  5. Реквизиты участников сделки.
  6. Подписи сторон.

Скачать договор купли-продажи земельного участка сельхозназначения.

Скачать договор купли продажи земельной доли.

Через 3 дня после подачи документов можно заказывать выписку из ЕГРН, в которой уже должен быть указан новый собственник. Если следовать закону и знать обо всех нюансах процедуры приобретения участка в собственность, стать ее владельцем можно быстро и без особых хлопот.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 653-60-87, Санкт-Петербург +7 (812) 313-26-64 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Поделиться:
Нет комментариев