Какие банки предлагают ипотеку на покупку земли под ИЖС и как правильно составить договор?

Мечта о собственном доме нередко заставляет заемщиков обращаться к заемным средствам на покупку участка. При таком варианте можно не дожидаться того момента, пока удастся накопить нужную сумму на строительство. Достаточно иметь в распоряжении первоначальный взнос. Более того, с учетом инфляционных процессов и постоянного обесценивания сбережений, роста стоимости земли и строительных материалов, увеличения расценок на строительные работы, подобная схема покупки земли может быть крайне актуальной.

 

В числе прочих преимуществ ипотечных кредитов на участки под ИЖС можно отметить:

• покупка участка за городом и возведением там своего дома может обойтись дешевле, чем приобретение аналогичной по площади квартиры;
• в процессе строительства дома можно придерживаться собственного проекта, который будет оптимально отвечать индивидуальным пожеланиям и требованиям;
• сроки по ипотечному кредиту могут достигать 10-30 лет, что позволяет выплачивать сумму долга с минимальной нагрузкой на семейный бюджет;
• процентные ставки по ипотечным кредитам ниже, чем на необеспеченные нецелевые займы (из-за наличия залога выдача заемных средств менее рискованна для банков).

Перечень кредитных организаций

Большинство банков выдают ипотечные кредиты на покупку квартир на первичном и вторичном рынке недвижимости. Тогда как ипотека на земельный участок – достаточно новый продукт для российских реалий и представлен в портфеле лишь у немногих финансовых организаций.

Это связано с тем, что если заемщик перестанет исполнять свои обязательства по договору, то реализовать находящийся в залоге земельный участок будет весьма непросто, особенно если на земле появится недостроенный объект. Из-за чего участок под ИЖС не является ликвидным предметом залога.

Банки достаточно жестко отбирают предмет залога и учитывают местоположение земельного участка, близость инфраструктуры, наличие коммуникаций и пр. Но обычно в целях перестраховки банки требуют от заемщика иной ликвидный залог нежели приобретаемая земля (например, принадлежащую им квартиру) и выдают до 70% от его стоимости.

На российском рынке представлены следующие виды ипотечных программ:

• на покупку земельного участка под ИЖС;
• на приобретение земли с построенным домом;
• на покупку земли/строительство дома.

Рассмотрим некоторые популярные среди заемщиков предложения по покупке в ипотеку земельных участков.

Сбербанк, программа «Загородная недвижимость»

http://www.sberbank.ru/ru/person/credits/home/buying_cottage

По данной программе можно получить средства на приобретение земельного участка, недостроя или на строительство дачного/садового домика с землей.

Заемщики могут рассчитывать на следующие условия кредитования:

1. Срок кредита: до 30 лет.
2. Минимальный первоначальный взнос: 25%.
3. Сумма ипотеки: от 300 000 рублей до 75% стоимости кредитуемого объекта недвижимости или другого жилого помещения, предоставляемого в залог.
4. Ставка по ипотеке: 10%. +1% до регистрации ипотечного кредита, еще 1 п.п. – при отказе заемщика застраховать свою жизнь и здоровье; -0,5% - для зарплатных клиентов.

Таким образом, преимуществом ипотеки от Сбербанка является невысокая процентная ставка и наличие у заемщика выбора предмета залога: приобретаемый участок земли или иной объект недвижимости.

Ипотеку от Сбербанка на покупку участка могут оформить заемщики в возрасте от 21 до 75 лет, имеющие общий трудовой стаж не менее года. Они должны подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ или по форме банка.

Россельхозбанк, программа Ипотечное жилищное кредитование

https://www.rshb.ru/natural/loans/mortgage/

Классическая программа ипотечного кредитования от Россельхозбанка позволяет приобрести с использованием заемных средств дом/коттедж с землей, земельный участок или взять деньги на строительство частного дома.

Условия по ипотечному кредиту следующие:

1. Срок кредита: до 30 лет.
2. Минимальный первоначальный взнос: 15%.
3. Сумма ипотеки: от 100 тыс.руб. до 20 млн.руб.
4. Ставка по ипотеке: 12%, +1 п.п. при отказе от личного страхования, +0,5% п.п. для ипотеки по двум документам.

Ключевым преимуществом данной программы является небольшой первоначальный взнос: 15% от стоимости земельного участка или сметной стоимости строительства.

Ипотеку могут получить граждане РФ, имеющие стаж на последнем месте не менее полугода в возрасте от 21 до 65 лет.

Банк «Союз» «Дом с землей»

https://www.vbr.ru/banki/souz/ipoteka/dom-s-zemlei/

По ипотечной программе от банка Союз допускается покупка дома с земельным участком или отдельно участка под застройку.

Средства на приобретение земли выдаются со следующими условиями:

1. Срок кредита: до 25 лет.
2. Минимальный первоначальный взнос: 30%.
3. Сумма ипотеки: от 500 тыс.руб. до 30 млн.руб. (не более 70% от стоимости участка)
4. Ставка по ипотеке: 14—15,5% (базовые), +2 п.п. при отказе от комплексного страхования, -1 п.п. при уплате единовременной комиссии в размере 1,9% от суммы кредита

На получение ипотечного кредита с такими условиями могут рассчитывать граждане в возрасте от 22 до 65 лет со стажем на последнем месте не менее 4 месяцев. Обязательным является привлечение супруги в качестве созаемщика и документальное подтверждение доходов. Залогом должен выступать предмет покупки.

Договор купли - продажи земельного участка под ИЖС с использованием ипотеки

Договор купли - продажи земельного участка под ИЖС с использованием ипотеки мало чем отличается от стандартного. Но есть один нюанс при описании условий оплаты. Часть средств в данном случае покупатель переводит из собственных накоплений (этот платеж получил название первоначального взноса), вторую часть переводит продавцу кредитная организация после государственной регистрации ипотеки в Росреестре.

Нередко банки требуют от своих клиентов заключения предварительного договора купли-продажи, который фиксирует намерения сторон. Ведь устные договоренности не имеют юридической силы. А финансовые организации должны быть уверены, что сделка не сорвется в самый неподходящий момент и продавец не изменит ее условия, либо не продаст участок другому человеку.

Предварительный договор содержит указание, что одна из сторон выплатит оговоренную сумму денег, а вторая – передаст права собственности на объект. Он имеет структуру аналогичную основному договору купли-продажи. Но есть одно отличие: предметом сделки является не сама земля, а намерения сторон по ее передаче.

Сам договор купли-продажи оформляется в простой письменной форме. Нотариальное заверение не является обязательным, хотя многие банки требуют участия нотариуса при подписании документа для придания ему большей юридической силы.

Структура документа разрабатывается в индивидуальном порядке, но желательно, чтобы он содержал такие пункты:

• дата и место заключения договора;
• информация о сторонах сделки, их контактные/паспортные данные;
• идентификация предмета сделки, ее существенных условий (цены и порядка расчетов);
• подробная информация о земельном участке, его кадастровый номер, местоположение, площадь, наличие строений (если дом уже построен, то они могут продаваться исключительно совместно);
• правовые основания для заключения сделки продавцом: свидетельство о собственности, кадастровый паспорт и пр.;
• оценочная стоимость объекта недвижимости;
• указание на отсутствие у земли обременений;
• информация обо всех собственниках;
• уточнение о том, что сделка будет проводиться на условиях получения ипотеки;
• права/обязанности сторон;
• подписи сторон;
• приложения (правоустанавливающая документация, техническая документация на участок).

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка.

Обычно у банков есть рекомендуемая форма договора для сторон, куда остается внести свои данные. Поэтому самостоятельно составлять текст документа не требуется.

Договор купли - продажи дома с земельным участком с рассрочкой платежа

По своей сути договора купли-продажи дома с землей в ипотеку – это договора с рассрочкой платежа. Согласно Гражданскому кодексу при наличии в договоре условия о рассрочке платежа документ должен также содержать следующие условия:

1. Цена договора, а именно участка/земли с домом - в данном случае это оценочная стоимость объекта недвижимости (на этот пункт стоит обратить особое внимание, так как учитывается именно оценочная стоимость, а не реальная).
2. Порядок внесения платы: наличными или безналичным расчетом (обычно допускается оба варианта).
3. Наличие аванса и его размер, порядок перечисления предоплаты.
4. Сроки перечисления остатка задолженности в рассрочку.
5. Каковы последствия невыплаты в срок очередного платежа.

Скачать договор купли-продажи земельного участка с рассрочкой платежа.

Кредитный договор с рассрочкой должен содержать график погашения задолженности, общую сумму выплат по процентам и основному долгу. В договоре также должен быть указан график платежей: обычно это аннуитетные платежи (равные взносы, часть из которых идет на выплату процентов, а другая – на погашение основного долга). Возможна и дифференцированная схема погашения, при которой проценты начисляются на остаток задолженности и размер платежа планомерно уменьшается.