Покупка дома с землёй в деревне: основные нюансы

Порядок приобретения земель, расположенных в небольших населенных пунктах, носящих статус сельских поселений или небольших муниципальных образований, регулируется гражданским и земельным законодательством.

Земельный Кодекс регулирует правила оборота земель различных категорий, в том числе, путём осуществления купли-продажи участков, расположенных в сельской местности.

Гражданский Кодекс осуществляет регулирование всех вопросов, связанных с заключением договора купли-продажи, порядка его подписания, оспаривания и расторжения. Отдельно данный нормативный акт регулирует вопросы, связанные с осуществлением купли-продажи недвижимости.

Основания для приобретения земли в деревнях, в том числе с имеющимися на них строениями, бывают следующими:

• На основании заключения договора купли-продажи с частным собственником, администрацией муниципального образования или государством (в последнем случае договор заключается, если недвижимое имущество было отчуждено в пользу государства);
• На основании постановления руководителя уполномоченного органа или представителя муниципалитета о предоставлении земельного участка с имеющимися на нем строениями в собственность путём выкупа такого участка;
• На основании принадлежности к льготным категориям граждан, имеющих право приобретения участка со строениями без заключения договора купли-продажи, но на основании вынесенного постановления руководителя уполномоченного органа.

Процедура выкупа участка регулируется в зависимости от того, у кого будет осуществлён выкуп, к какой категории относится участок, а также от того, какой статус носит расположенное на участке строение.

Как купить?

Покупка дома с землёй в деревне будет происходить различными способами в зависимости от того, у кого происходит выкуп.

Если выкуп участка осуществляется у администрации, то процедура осуществляется по следующим шагам:

• Подача заявления в сельсовет о передаче земельного участка в собственность путём заключения договора купли-продажи (заявление подаётся также и в отношении расположенного на участке дома);
• Рассмотрение заявления администрацией;
• Заключение договора купли-продажи;
• Регистрация права собственности путём внесения соответствующих данных в ЕГРП.

Если выкуп происходит у государства, процесс покупки увеличивается на два шага:

• Рассмотрение заявления уполномоченными государственными органами после утверждения его администрацией сельсовета;
• Перед заключением договора купли-продажи проводится процедура торгов.

Приобретение у частного лица сводится к простому заключению договора купли-продажи с собственником участка.

Документы

Для документального подтверждения законности сделки потребуются следующие документы:

• Акт межевания, подтверждающий фактическое расположение границ участка;
• Документы, подтверждающие возникновение права собственности на участок и дом у администрации;
• Если дом, расположенный на участке, ещё не достроен, на него должны быть оформлены документы, подтверждающие присвоение ему статуса объекта строительства;
• Кроме того, со стороны покупателя должны быть предоставлены документы, подтверждающие наличие льгот на уменьшение цены участка или заключение договора без конкурсных процедур.

Если переход права собственности в пользу государства был осуществлён на основании перехода выморочного имущества, этот переход также должен быть подтверждён документально.

Переход права собственности от одного владельца к другому оформляется с помощью договора купли продажи.

Порядок заключения и содержание договора

Договор купли-продажи является основным документом, который оформляется при совершении сделки. Кроме того, при покупке также будет оформляться и выписка из ЕГРП (вместо действовавшего ранее свидетельства о праве собственности на участок), которая содержит сведения о владельце участка и расположенного на нем дома, а также о том, каким образом был осуществлён переход права собственности.

Подписание договора, который заключается между физическими лицами, возможно в простой письменной форме. В том случае, если одной из сторон выступает юридическое лицо или приравненный к нему по статусу субъект (администрация в лице уполномоченных органов и людей или государство), подписываемое соглашение должно быть заверено нотариально или иным аналогичным способом (например, руководителем органа, отвечающего за переход имущества).

Скачать образец договора купли-продажи земли с домом.

Текст договора состоит из следующих разделов:

• Преамбула. В ней содержится подробная информация о том, кто выступает сторонами по подписываемому соглашению, где оно заключено и когда. В этом же разделе представлена информация от том, на основании каких документов реализуют свои полномочия стороны и указаны реквизиты таких документов.
• Предмет договора. Данный раздел содержит информацию о том, что выступает в качестве предмета сделки (земельный участок и расположенный на нем дом в достроенном или только возводимом состоянии). Кроме того, именно в этом разделе содержатся качественные характеристики передаваемых объектов недвижимости (адрес участка, его площадь, кадастровый номер, краткое техническое описание имеющихся построек и их состояния, их площадь - фактическая и общая и т.д.).
• Цена и порядок расчетов. Данный раздел содержит указание того, какова стоимость передаваемого недвижимого имущества в целом и каждого объекта в отдельности. Также в этом разделе содержится информация о порядке проводимых взаиморасчетов, наличии авансовых платежей в производимых взаиморасчетах, порядок передачи средств за каждый передаваемый объект недвижимости.
• Права и обязанности сторон. Этот раздел содержит не только перечисление тех прав по получению купленного имущества во владение, но и обязанностей сторон своевременно произвести все взаиморасчеты, передать недвижимость во владение. Кроме того, нередко в этом разделе содержится информация о том, какая ответственность ждёт стороны в случае неоправданного неисполнения своих обязательств (данные вопросы освещаются в том случае, если раздел, связанный с ответственностью сторон, объединён с частью, посвящённой правам и обязанностям).
• Обстоятельства непреодолимой силы. Содержание этого раздела посвящено перечислению тех обстоятельств, которые считаются форс-мажорными для сторон, а также указание на то, как необходимо действовать в таких случаях.

• Заключительные положения. В данной части рассматриваются вопросы регулирования порядка расторжения договора, признания сделки недействительной и оспаривания её результатов.
• Реквизиты и подписи сторон. Это итоговый раздел подписываемого соглашения. В нем содержатся физические (адресные) реквизиты участников соглашения, а также информация об используемых для расчётов финансовых счетов. Этот же раздел заверяет текст договора, так как именно в нем содержатся подписи сторон.

При необходимости текст договора может быть дополнен приложениями, оформленными в соответствии с требованиями действующего законодательства относительно содержания таких приложений.

Регистрация сделки

С 2013 года регистрация договора купли-продажи, а также решения уполномоченного органа или руководителя администрации о передаче имущества заверения не требуется. Однако возникший переход права собственности должен быть зафиксирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость путём подачи заявления с приложением договора в Росреестр.

К заявлению, подаваемому в территориальное подразделение Росреестра непосредственно или через многофункциональные центры, необходимо приложить:

• Оригиналы и копии паспортов участников сделки (копии вкладываются в регистрационное дело);
• Если одну из сторон представляет доверенное лицо, оригинал документов, расшифровывающих его полномочия (при необходимости может быть изъят);
• Сам текст договора (количество экземпляров на один больше, чем сторон-участников договора, так как один остаётся в Росреестре на хранении);
• Квитанция об уплате госпошлины (физическое лицо платит две тысячи рублей с человека, если нет льгот, освобождающих от уплаты, юридическое - двадцать две).

На проверку предоставленных документов и регистрацию перехода права собственности сотруднику Росреестра даётся десять рабочих дней, по истечении которых новому собственнику выдаётся выписка из ЕГРП (взамен действовавшего ранее свидетельства о праве собственности).

Покупка дома с землёй в сельских поселениях и деревнях происходит по аналогичному алгоритму, как и приобретение такой недвижимости в иных населенных пунктах. Разница заключается только в том, кто будет утверждать возможность заключения договора купли-продажи.