Как изменить основной вид разрешенного использования участка на условно разрешенный?

Законодательно определено, что использование любого земельного участка должно соответствовать категории земли и виду разрешенного использования (ВРИ) данного участка.

Законы

Правила использования участков определены в Градостроительном (ГрК) и Земельном (ЗК) кодексах, а также в приказе МЭР № 540 от 2014 года, в котором приведен Классификатор ВРИ.

В Классификаторе ВРИ имеется несколько различных разделов категорий участков. Каждая из категорий может делиться на несколько подразделов.

Например, подраздел по жилой застройке (код 2) включает ряд видов дозволенного использования, относящихся к ИЖС, малоэтажной, среднеэтажной, многоэтажной застройкам.

В ст. 35 ГрК определены виды и составы территориальных зон, а в ст. 37 ГрК перечислены виды дозволенного применения, которые можно установить для каждой зоны.

Эти виды могут быть:

• основными;
• условно разрешенными;
• вспомогательными.

Собственники участков могут выбирать установленные основные и вспомогательные виды самостоятельно без дополнительного согласования. Условно разрешенные виды использования (УРВИ) могут быть выбраны только по разрешению администрации после публичного обсуждения (ст. 39 ГрК).

Условно разрешенный вид

В некоторых случаях собственнику участка недостаточно основных видов использования участка. Например, на участке малоэтажной застройки (код Классификатора - 2.1.1) собственник собирается построить индивидуальные гаражи. Постройка таких гаражей предусмотрена в Классификаторе, но по регламенту она является условно разрешенным использованием участка. В этом случае собственник может обратиться к администрации с заявлением об использовании участка в соответствии с УРВИ.

Как правило, условно разрешенные виды перечислены в «Правилах землепользования и застройки» (ПЗЗ) населенного пункта и в его градостроительном регламенте.

В состав УРВИ могут входить:

• жилые дома, размер которых превышает размер, разрешенный в данной зоне;
• спортзалы и бассейны;
• офисы и административные здания;
• парковки;
• торговые точки (временные).

Примером включения УРВИ участков является ПЗЗ города Зарайска. Город имеет различные зоны застройки. В частности, согласно ПЗЗ, в каждой жилой зоне (а их в городе 6) основным видом использования являются жилые здания, детские сады, аптеки, а условно разрешенными видами – строения, предназначенные для социально-культурных и коммунально-бытовых целей.

Порядок изменения ВРИ

Порядок смены основного вида на условно разрешенный следующий (ст. 39 ГрК):

1. Собственник участка обращается с заявлением в местную администрацию, в которой имеется специальный орган по рассмотрению земельных дел.
2. После предварительного рассмотрения вопроса орган местной власти создает проект решения и организует публичные слушания по данному вопросу.
3. По результатам составляется заключение и рекомендации по разрешению или отказу в изменении ВРИ.
4. С учетом рекомендаций местная администрация выпускает постановление об изменении ВРИ участка или отказе в этом.
5. Организация слушаний производится за счет собственника участка.

Публичные слушания

Порядок проведения слушаний или общественных обсуждений по проекту решения о замене вида использования на УРВИ участка определен в ст. 5.1 ГрК.

Участниками таких слушаний могут быть граждане, живущие на территориальной зоне, на которой расположен участок, для которого хотят сменить вид использования, а также собственники других участков, находящихся в той же зоне. При возможном ухудшении окружающей среды в результате изменения ВРИ участка к публичным слушаниям могут привлекаться и собственники других подвергаемых риску участков.

Слушания состоят из этапов:

• оповещение о проведении слушаний;
• размещение предлагаемого проекта на сайте в Интернете или в других СМИ;
• проведение экспозиции проекта;
• оформление протокола слушаний;
• оформление заключения о результатах слушаний и его публикация.

В процессе размещения проекта и проведения его экспозиции участники слушаний имеют право в письменной или устной форме вносить свои замечания и предложения, которые должны фиксироваться организаторами слушаний в протоколе.

В заключении о результатах слушаний должны быть внесены предложения и замечания участников слушаний, а также аргументированные рекомендации об их принятии или непринятии.