Как изменить основной вид разрешенного использования участка на условно разрешенный?
Законодательно определено, что использование любого земельного участка должно соответствовать категории земли и виду разрешенного использования (ВРИ) данного участка.
Законы
Правила использования участков определены в Градостроительном (ГрК) и Земельном (ЗК) кодексах, а также в приказе МЭР № 540 от 2014 года, в котором приведен Классификатор ВРИ.
В Классификаторе ВРИ имеется несколько различных разделов категорий участков. Каждая из категорий может делиться на несколько подразделов.
Например, подраздел по жилой застройке (код 2) включает ряд видов дозволенного использования, относящихся к ИЖС, малоэтажной, среднеэтажной, многоэтажной застройкам.
В ст. 35 ГрК определены виды и составы территориальных зон, а в ст. 37 ГрК перечислены виды дозволенного применения, которые можно установить для каждой зоны.
Эти виды могут быть:
- основными;
- условно разрешенными;
- вспомогательными.
Собственники участков могут выбирать установленные основные и вспомогательные виды самостоятельно без дополнительного согласования. Условно разрешенные виды использования (УРВИ) могут быть выбраны только по разрешению администрации после публичного обсуждения (ст. 39 ГрК).
Условно разрешенный вид
В некоторых случаях собственнику участка недостаточно основных видов использования участка. Например, на участке малоэтажной застройки (код Классификатора - 2.1.1) собственник собирается построить индивидуальные гаражи. Постройка таких гаражей предусмотрена в Классификаторе, но по регламенту она является условно разрешенным использованием участка. В этом случае собственник может обратиться к администрации с заявлением об использовании участка в соответствии с УРВИ.
Как правило, условно разрешенные виды перечислены в «Правилах землепользования и застройки» (ПЗЗ) населенного пункта и в его градостроительном регламенте.
В состав УРВИ могут входить:
- жилые дома, размер которых превышает размер, разрешенный в данной зоне;
- спортзалы и бассейны;
- офисы и административные здания;
- парковки;
- торговые точки (временные).
Примером включения УРВИ участков является ПЗЗ города Зарайска. Город имеет различные зоны застройки. В частности, согласно ПЗЗ, в каждой жилой зоне (а их в городе 6) основным видом использования являются жилые здания, детские сады, аптеки, а условно разрешенными видами – строения, предназначенные для социально-культурных и коммунально-бытовых целей.
Порядок изменения ВРИ
Порядок смены основного вида на условно разрешенный следующий (ст. 39 ГрК):
- Собственник участка обращается с заявлением в местную администрацию, в которой имеется специальный орган по рассмотрению земельных дел.
- После предварительного рассмотрения вопроса орган местной власти создает проект решения и организует публичные слушания по данному вопросу.
- По результатам составляется заключение и рекомендации по разрешению или отказу в изменении ВРИ.
- С учетом рекомендаций местная администрация выпускает постановление об изменении ВРИ участка или отказе в этом.
- Организация слушаний производится за счет собственника участка.
Публичные слушания
Порядок проведения слушаний или общественных обсуждений по проекту решения о замене вида использования на УРВИ участка определен в ст. 5.1 ГрК.
Участниками таких слушаний могут быть граждане, живущие на территориальной зоне, на которой расположен участок, для которого хотят сменить вид использования, а также собственники других участков, находящихся в той же зоне. При возможном ухудшении окружающей среды в результате изменения ВРИ участка к публичным слушаниям могут привлекаться и собственники других подвергаемых риску участков.
Слушания состоят из этапов:
- оповещение о проведении слушаний;
- размещение предлагаемого проекта на сайте в Интернете или в других СМИ;
- проведение экспозиции проекта;
- оформление протокола слушаний;
- оформление заключения о результатах слушаний и его публикация.
В процессе размещения проекта и проведения его экспозиции участники слушаний имеют право в письменной или устной форме вносить свои замечания и предложения, которые должны фиксироваться организаторами слушаний в протоколе.
В заключении о результатах слушаний должны быть внесены предложения и замечания участников слушаний, а также аргументированные рекомендации об их принятии или непринятии.