Несовершеннолетние собственники – особенности и правила

Все люди равноправны. По крайней мере, это утверждение верно в вопросах недвижимости. Любой человек может иметь в собственности дом или квартиру.

Касается это и несовершеннолетних. Собственником квартиры можно быть в любом возрасте, равно как и совершать сделки со своей недвижимостью. Конечно, эти операции будут сложнее в плане документов, оформление может занять более продолжительное время.

Тем не менее, сделки с недвижимостью с участием несовершеннолетних широко распространены. Для того, чтобы все прошло без проблем и неприятностей, нужно знать основные правила и порядок проведения таких операций.

Сделки, разрешенные несовершеннолетним собственникам

Если у ребенка в собственности есть квартира или часть квартиры, с разрешения органов опеки и попечительства с этой недвижимостью могут производиться такие сделки:

• продажа;
• дарение;
• обмен;
• сдача в аренду квартиры;
• оформление недвижимости в залог (для кредита или ипотеки);
• обмен жилья;
• отказ от наследства и от участия в приватизации;
• раздел или выделение доли из имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.

По Гражданскому Кодексу несовершеннолетние делятся на две группы:

1. До 14 лет – в этом возрасте дети считаются малолетними и полностью недееспособными. Сделки с недвижимостью за таких детей совершают их родители. Если родителей нет – усыновители или опекуны ребенка.
2. С 14 до 18 лет – дети хоть все еще и несовершеннолетние, но они уже частично дееспособны и могут самостоятельно совершать сделки с недвижимостью. Для этого ребенку потребуется паспорт, свидетельство о рождении и согласие родителей, заверенное нотариально.

Случается, что ребенок живет с одним из родителей (с матерью), и получить согласие от второго невозможно. Если будет предоставлен документ, подтверждающий, что со вторым родителем ребенок не общается, и связи с ним нет – достаточно будет согласия матери.

Есть и исключения.

Если ребенок с 16 лет официально работает – согласие родителей не потребуется совсем, так как он будет считаться совершеннолетним

То же самое произойдет, если несовершеннолетний гражданин находится в браке (разрешено с 16 лет).

Продажа

Если требуется продать или обменять собственность, принадлежащую несовершеннолетнему – правила просты: положение ребенка должно улучшиться от этой сделки. Это означает, что доля собственности может только увеличиться, как и количество квадратных метров.

Даже если родители дают согласие на сделку, оно будет ничтожным без согласия органов опеки. Те, в свою очередь, примут решение на основании предоставленных документов и пояснений. Случаи бывают разные, поэтому нужно объяснить инспектору, принимающему решение, все обстоятельства сделки.

Например, вместо продаваемой квартиры будет куплена новая. По документам площадь новой квартиры меньше предыдущей, но зато она находится в новом доме, в хорошем районе рядом со школой. А прежняя была в старом доме на окраине. Естественно, не зная всех подробностей, инспектор скорее всего откажет, ориентируясь только на количество метров.

То же самое касается и остальных сделок – сдача в аренду, размен и прочие. Главное не нарушать права и интересы несовершеннолетних, тогда не будет никаких проблем с оформлением.

Даже если сделка, ухудшающая условия ребенка, по ошибке произойдет – ее можно будет оспорить в течение многих лет. Рано или поздно права ребенка будут восстановлены, а виновные будут оплачивать весь причиненный сторонам ущерб.

Важно: согласие органов опеки требуется только в случае, если ребенок является собственником.

Если же несовершеннолетний просто живет или прописан в квартире – сделки могут проводиться без согласования с ними

Приобретение

Как уже говорилось, несовершеннолетний гражданин может стать собственником жилья. Получить недвижимость он может различными способами.

Покупка квартиры

Любую недвижимость при покупке можно оформить на несовершеннолетнего – полностью или частично. Если оформляется только часть квартиры – в договоре и свидетельстве должны быть точно обозначены доли каждого собственника.

Сделка оформляется как обычно – в регцентре. Отличие ее от обычной купли-продажи – за ребенка расписывается его представитель (родитель или опекун).

Кстати, если квартира оплачена с помощью материнского капитала – дети обязательно должны получить свои доли в ней. Это жестко контролируется и проверяется, и в случае нарушения будут большие штрафы.

Важно помнить, что родители и близкие родственники не имеют права продавать ребенку квартиру. Для этого нужно воспользоваться другими способами.

Наследство

Ребенок может получить квартиру или долю в ней по наследству. Возможны два варианта – все оформляется с помощью завещания или же ребенок наследует собственность согласно установленному порядку.

При этом даже через несколько лет могут объявиться другие наследники, которые будут оспаривать право собственности и пытаться делить имущество. Поэтому, если принято решение оставить ребенку недвижимость, удобнее будет воспользоваться другими способами.

Дарение

Самый удобный вариант. Подарить ребенку недвижимость могут не только родители или родственники – оформить дарение может абсолютно любой человек. При этом можно быть уверенным, что никто не оспорит и не отберет у несовершеннолетнего полученное имущество.
Для такой сделки собирается стандартный пакет документов на квартиру, составляется и заверяется нотариусом договор дарения, и сделка оформляется в регцентре. За несовершеннолетнего расписывается его представитель.

Приватизация

Если ребенок прописан в квартире, при оформлении приватизации он обязательно получит в собственность свою долю. Также в его пользу могут отказаться от доли другие собственники – например, мать или отец.

Даже если по какой-то причине ребенка не включили в список собственников – он может оспорить приватизацию после 18 лет.

Чтобы избежать отключения воды за неуплату, необходимо вовремя оплачивать счета за коммунальные услуги.

Как получить землю под ИЖС? Об этом вы узнаете здесь.

Раздел земельного участка возможен. Описание самого распространенного случая по https://zakonometr.ru/zemlja/dokumenty/uchastok/razdel-zemelnogo-uchastka.html ссылке. 

Вопрос оплаты

У родителей часто возникает вопрос – будет ли начисляться налог за квартиру, оформленную на ребенка?

По закону любой собственник недвижимости обязан платить за нее налог

При этом не имеет значения, сколько ему лет. Значит, налог будет начислен. Квитанция будет выписана на имя собственника, то есть ребенка. А кто должен платить?

Опять же, представители несовершеннолетнего, то есть родители. Раз они представляют интересы ребенка при сделках с принадлежащим ему имуществом, значит должны представлять их и при уплате налога.

Такие образом, ответ однозначный: ребенку-собственнику начисляют налог на его недвижимость, а уплачивают налог родители (усыновители или опекуны).