Построить свой дом на арендованном участке
Многие граждане желали бы иметь собственный участок земли для строительства дома (ИЖС).
Однако часто приобретение земельного участка (ЗУ) в собственность становится слишком дорогим удовольствием.
Если же взять землю в аренду, то это обойдется гораздо дешевле, чем покупка участка.
Законодательство
Основным документом, в соответствии с которым производится управление и распоряжение землями, является Земельный кодекс (ЗК). В частности, в главе 5.1 (ст. 39.6, ст.39.8) приведены основные положения, которые регулируют вопросы предоставления аренды земельного участка. Кроме того, аренде посвящены некоторые статьи лесного и гражданского кодексов.
Муниципальная земля
В соответствии со статьей 11 кодекса местные органы имеют право распоряжаться землей, которая относится к муниципальной собственности.
В соответствии со статьей 19 к этой собственности на землю относятся ЗУ, которые признаны таковыми законами РФ и субъектов РФ, получены при разграничении государственной собственности или приобретены в соответствии с законодательством.
Обычно в муниципальный округ входит городское или сельское поселение. Туда же включаются площади, необходимые для развития поселений, а также земли общего пользования (леса, луга и т.п.).
Основные этапы
В большинстве случаев аренду земельного участка можно получить через прохождение этапа аукциона на право аренды. В соответствии с законом (гл.5.1 ЗК) получить землю для ИЖС можно двумя путями.
Во-первых, ЗУ определяется и оформляется местной администрацией. В этом случае желающему получить в аренду участок земли достаточно подать заявление на участие в аукционе и выиграть его.
Более распространенным вариантом является вариант, когда инициатором аукциона является гражданин, желающий получить аренду земельного участка.
В этом случае, прежде чем обращаться к администрации с просьбой об аренде, необходимо подобрать подходящий участок под ИЖС и убедиться в том, что не занят другим арендатором или собственником. Эту информацию можно получить путем изучения сайтов Росреестра, в том числе публичной кадастровой карты (ПКК).
В интернете на ПКК можно попасть как с помощью основного сайта Росреестра. При использовании сайта Росреестра необходимо перейти на сайт http://rosreestrr.ru/publichnaya-kadastrovaya-karta-rosreestra-online/ и посмотреть карту интересующего района. На карте приводятся границы уже существующих ЗУ. Далее можно подобрать подходящий свободный участок, оценить его площадь, а затем обратиться в администрацию по поводу аренды.
Более полную информацию об участке можно узнать в местной администрации. Этот этап важен потому, что все еще имеется много не прошедших межевание и не имеющих границ на карте участков.
Необходимо также убедиться в том, что на выбранном участке и вблизи него отсутствуют объекты, которые будут препятствовать капитальному строительству. Например, газопроводы, водопроводы, высоковольтные ЛЭП.
При этом для выбора подходящего свободного ЗУ заявитель должен выполнить следующие действия:
- При отсутствии межевания территории, на которой надо образовать участок, подготовить и передать в администрацию на утверждение схему расположения участка.
- После утверждения этой схемы (срок до 2 месяцев) провести кадастровые работы, поставить земельный участок на кадастровый учет. В пакете документов должны также присутствовать технические условия на подключение дома к инженерным сетям.
- Подать в администрацию заявление об аукционе на аренду данного участка с указанием его кадастрового номера.
- В случае объявления аукциона (срок принятия решения до 2 месяцев) подать заявку. К заявке с банковскими реквизитами прикладываются копия паспорта и квитанция о выплате задатка.
- При поступлении заявления о желании аренды данного участка администрация обязана сообщить о проведении аукциона в СМИ. Информация располагается на сайте РФ для размещения информации о торгах за 30 дней до аукциона. Также информация об аукционе должна быть опубликована в муниципальных образованиях по месту нахождения ЗУ. При отсутствии желающих участвовать в аукционе в течение 30 дней считается, что аукцион не состоялся. При этом право на аренду переходит заявителю.
- Выиграть аукцион, предложив наибольшую арендную плату за землю.
- Администрация предоставляет заявителю проект договора об аренде. Заявитель обязан в течение 1 месяца подписать этот договор и предоставить его в администрацию. Если заявитель не подпишет вовремя договор об аренде, то объявляется новый аукцион, а заявитель заносится в черный список.
Законом предусмотрена возможность получения права на аренду участка под ИЖС и без проведения аукциона. Это возможно в случае, когда такой участок выделяется из земли организации, которая должна освоить ЗУ для строительства. В этом случае требуется написать заявление на аренду земли у администрации и собрать пакет документов.
Кроме того, без проведения аукциона может быть получен участок с незавершенным строительством, полученный по итогам торгов от другого арендатора, просрочившего срок строительства.
Сроки оформления
Сроки оформления аренды могут быть различными – от нескольких недель до нескольких месяцев. Если посмотреть сроки, указанные в кодексе, то, например, по закону (ст. 39.11 ЗК) на утверждение плана участка администрации дается 2 месяца, на принятие решения об аукционе - еще 2 месяца, на ожидание участников торгов - 1 месяц.
Если учесть, что заявитель может еще 1 месяц думать о подписи договора об аренде, то получится, что сроки получения права на аренду могут законным образом растянуться на полгода.
Набор документов
На различных этапах получения права на аренду могут потребоваться различные документы.
Например, для участия в аукционе на участок, выбранный и оформленный администрацией, достаточно подать заявление с реквизитами, копию паспорта и квитанцию об уплате задатка.
В случае когда участок выбирается и подготавливается к аукциону самим заявителем, необходимо подготовить больший объем документов:
- схему расположения ЗУ и его целевое использование;
- кадастровый паспорт (выписку из ЕГРН);
- ТУ на подключение дома к сетям обслуживания.
Замена приборов учета должна происходить только после уведомления собственников квартир.
Где и как можно получить кадастровый паспорт на квартиру? Подробно об этом рассказано в нашей статье.
Даже самовольно пстроенный дом необходимо узаконить, иначе в будущем могут возникнуть большие проблемы. Как это сделать правильно, мы рассказали здесь.
Сроки аренды
Для участка, используемого под ИЖС, определен срок аренды в 20 лет (ст. 39.8 ЗК). При этом за 3 года арендатор должен построить дом. Если он не выполнит это условие, то договор может быть расторгнут, а земля продана.
При наличии на участке зарегистрированного незавершенного строительства договор может быть один раз продлен, но только по разрешению администрации.
Стоимость аренды
Величина арендной платы за полученный в результате победы в аукционе ЗУ определяется результатами аукциона. Если в аукционе участвовал всего один заявитель, то арендная плата берется равной первоначально заявленной цене. Начальная цена определяется организатором аукциона (местной администрацией) как сумма арендной платы за год. Она может оцениваться по рыночной цене или по кадастровой цене. Для второго случая она равна 1,5% от кадастровой цены.
Арендный платеж для участка, не проходящего аукцион, устанавливается местными властями. При этом на арендную плату влияют кадастровая и рыночная стоимости ЗУ. Например, арендная плата в Подмосковье зависит от нескольких составляющих. В формулу расчета арендной платы входят базовая ставка, площадь участка, а также коэффициенты использования и расположения участка.
Арендная плата приводится в договоре об аренде. При этом обычно указывается, что эта плата может корректироваться. С течением времени она, как правило, возрастает.
