Из-за чего могут отказать в аренде земельного участка?

Земельные участки могут быть предоставлены гражданам в аренду от государственных властей для различных целей: строительства, ведения хозяйства и т.д. После подачи заявления на получение земли в аренду или на продление уже действующего соглашения заявители нередко получают отказ. Для таких отказов существует множество причин и вариантов действий по обжалованию.

Кто принимает решение о предоставлении земли в аренду

Земельные наделы могут быть предоставлены гражданам в аренду на платной или безвозмездной основе на основании решения комитета местного или областного самоуправления, в ведении которого находится земельный вопрос, согласно ст. 39.2 ЗК РФ. Обычно это земельный комитет местной администрации, название которого может незначительно изменяться в зависимости от конкретного муниципалитета.

Принятие решения происходит на основании поданного заявления и норм федерального и местного законодательства. Основные вопросы, касающиеся предоставления наделов гражданам и организациям, изложены в Земельном кодексе РФ:

• Основания для заключения с местными властями арендного соглашения перечислены в статьях 39.5 и 39.6;
• Порядок получения участков в аренду описан статьёй 39.14;
• Правила составления заявления в органы власти – в статье 39.17;
• Основания для отказа – в статье 39.16.

В большинстве случаев участки предоставляются гражданам в аренду для индивидуального или дачного строительства, а также для занятия садоводством или иной сельскохозяйственной деятельностью.

Форма подачи заявления

Заявление о предоставлении земли в аренду (или о продлении срока такой аренды) подаётся лицом, претендующим на участок, в земельный комитет местной администрации.

В заявлении, согласно п. 1 ст. 39.17 ЗК РФ, должна быть отображена следующая информация:

• ФИО, адрес регистрации и данные паспорта заявителя;
• Кадастровый номер надела;
• Основания, по которым надел может быть предоставлен без торгов;
• Цель получения участка в аренду;
• Номер решения о предварительном согласовании (при необходимости);
• Контактные данные заявителя для связи с ним;
• Номер решения об изъятии ранее предоставленного в аренду участка.

Последний пункт относится к случаям, когда участок в аренде изымается у арендаторов не по их вине, а по необходимости, возникшей у государственного собственника предоставленного участка. Вместо изъятого надела арендаторам предоставляют аналогичный по площади и категории пользования.

Предварительное согласование аренды происходит в случаях, когда у надела, на который изначально претендовал заявитель, не было кадастрового номера и определённых границ. В таких случаях в заявлении указывается только категория земли и прикладывается схема расположения участка на местности. В дальнейшем участку присваивается кадастровый номер в ходе геодезических работ по установлению границ.

В качестве целей аренды участка допустимо указывать:

• Строительство жилья;
• Ведение подсобного хозяйства;
• Занятие сельским хозяйством.

Ведение личного подсобного или дачного хозяйства отличается от занятия сельским хозяйством тем, что последнее предполагает своей целью извлечение прибыли с оформлением КФХ, ИП или иной формы организации бизнеса – в данном случае условия предоставления земли могут быть иными.

Как основания для предоставления участка в аренду в заявлении могут быть указаны:

• Расположение на участке жилого дома (в т.ч. недостроенного), принадлежащего заявителю;
• Наличие права на льготы;
• Номер документа о предварительном согласовании предоставления земли;
• Реквизиты договора о развитии местности;
• Реквизиты трудового договора о работе по востребованной в селе профессии.

Льготные категории граждан, имеющих право на получение участка в аренду без аукционных торгов, определяются федеральным и местным законодательством.

Причины отказа

Причинами отказа в первичном предоставлении земли в аренду могут выступать, согласно ст. 39.16 ЗК РФ:

• Отсутствие у заявителя прав на аренду данного участка без аукциона;
• Запрашиваемый надел уже предоставлен другому лицу;
• Надел является частью товарищества или кооператива, членом которого заявитель не является;
• На участке находится здание, принадлежащее третьим лицам;
• Участок изъят из оборота или ограничен в нём;
• Участок не подлежит предоставлению в аренду в силу закона;
• Организован аукцион о продаже или аренде надела;
• Категория земли надела не соответствует заявленным целям использования;
• Площадь, указанная в заявлении, превышает максимальный размер площади участков, используемых для заявленных целей;
• Участок нуждается в определении/уточнении границ.

Предоставление участков в аренду обычно осуществляется на срок 6-10 лет, по истечении которых арендаторы могут либо приватизировать используемее участки в собственность (бесплатно или за выкуп), либо продлить срок аренды.

Срок аренды обычно продлевается для участков, которые не могут быть предоставлены в собственность в силу особенности территории (например, участок расположен вблизи береговой линии), или по необходимости завершить строительство жилья. Отказ в продлении арендного соглашения может быть получен в следующих случаях:

• Участок, находящийся в аренде, используется не по целевому назначению;
• Участок используется безответственно;
• Арендатор лишился права на льготы, являющиеся основанием для предоставления участка в аренду;
• Арендатор не оформил необходимые документы на продление аренды вовремя.

За три месяца до истечения срока аренды уполномоченный комитет местной администрации направляет арендатору уведомление о необходимости продлить соглашение. Если землепользователь проигнорировал данное уведомление, он может лишиться права аренды.

Если участок был предоставлен в бесплатную аренду на основании льгот, имеющихся у заявителя, то при исчезновении таких оснований (например, лишение родительских прав многодетной матери или переосвидетельствование, изменившее группу инвалидности) можно лишиться права на бесплатную аренду земли.

Нецелевое использование относится к случаям, когда на участке для посевов начинается жилищное строительство или, наоборот, при получении участка для строительства оно не начинается в течение трёх лет или не завершается по истечении десяти лет.

Важно помнить, что продление договора аренды для завершения строительства дома может осуществляться однократно и максимум на три года (п. 21 ст. 3 закона «О введении в действие ЗК РФ»).

Сроки принятия решения и форма отказа

Решение о предоставлении участка принимается в течение тридцати дней, по истечении которых заявителю выдаётся либо разрешение, либо отказ. Если причиной отказа является неверно заполненное заявление или предоставление неполного пакета документов, то заявление возвращается подавшему его гражданину вместе с предоставленными бумагами в течение десяти дней после подачи, согласно п. 3 ст. 39.17 ЗК РФ.

В случае отказа муниципальный орган, уполномоченный на принятие решений о предоставлении земли, должен предоставить отказ в письменной форме с указанием полного списка причин, его повлекших.

Важно помнить, что согласно пункту 5 ст. 39.17 ЗК РФ, в качестве причин отказа могут выступать только причины, перечисленные в ст. 39.16 ЗК РФ.

Отказ должен быть подписан ответственным лицом, принявшим данное решение, с указанием его ФИО и должности в земельном комитете.

Часто родители интересуются, можно ли продать долю ребенка в квартире.

При продаже или покупке земельного участка необходимо оформить договор. Образец вы найдете в этой статье.

Хотите получить дополнительную жилплощадь? Полезная для вас информация в нашем материале.

Что делать при отказе

При получении отказа, в первую очередь необходимо убедиться в его законности. Если причина – в неверном заполнении заявления, то следует исправить ошибки и подать его повторно.

Если заявитель получил отказ из-за отсутствия у него оснований на получение земли без торгов, то у него есть два варианта действий:

• Арендовать землю за плату, участвуя в аукционе;
• Доказать наличие оснований на право безвозмездной аренды в суде.

При получении отказа из-за нахождения на участке здания, принадлежащего третьим лицам, можно оспорить отказ через суд, если доказать, что эксплуатация участка в рамках заявленных целей не наносит ущерба недвижимому имуществу третьих лиц и не нарушает доступ к такому имуществу (п.п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ).

Если отказано по причине несоответствия категории запрашиваемого участка указанным целям, то необходимо требовать предоставления участка в другой местности. В таких случаях лучше подыскать участок самостоятельно на кадастровой карте территории, а при отсутствии установленных границ ориентироваться на вид разрешённого использования земель.

Когда отказ получен из-за превышения размера максимальной площади, то нужно скорректировать её, исходя из принятых в регионе нормативов площадей для участков под различные цели.

Получение отказа из-за необходимости образовать первичные границы участка обычно происходит, когда заявитель не проходил процедуру предварительного согласования аренды. В таком случае необходимо добиться предварительного согласования, после чего заказать геодезические работы по определению границ и обратиться с заявлением, приложив к нему изготовленный кадастровый паспорт.

Итак, органы местного самоуправления могут отказать гражданам в предоставлении участков в аренду либо из-за некорректно поданного заявления, либо по причинам, связанным с категорией заявителя или особенностей запрашиваемого участка. Чтобы избежать отказа, необходимо тщательно выбирать участок, соотнося его категорию запрашиваемым целям, и внимательно составлять заявление, при необходимости обратившись в юридическую фирму.