Сущность права аренды, правомочия и обязанности арендодателя и арендатора

Право аренды земельных участков – это право, позволяющее гражданину или организации за определенную договором плату эксплуатировать землю и распоряжаться получаемой с нее продукцией.

Данное понятие включает в себя ряд конкретных правомочий: владения и (или) пользования, сдачи в субаренду, переуступки и др. Также оно подразумевает наличие обязанностей по внесению арендной платы и по обслуживанию имущества.

Не следует путать право аренды в общем смысле с преимущественным правом аренды. Последнее означает, что по истечении срока действия договора арендатор, добросовестно исполнявший возложенные на него обязанности, имеет приоритет над другими лицами при заключении нового соглашения.

Данное право носит диспозитивный характер – оно может исключаться договором.

Арендатор

Арендатор (наниматель) – это лицо, арендующее землю. Нанимать участки могут как юридические, так и физические лица, в том числе иностранные граждане. Перечень прав и обязанностей арендатора изложен в статьях 606, 623, 624 Гражданского кодекса, в статьях 22, 40, 41 Земельного кодекса и в других.

Права:

• Право собственности на полученные при эксплуатации участка продукты (606 ГК).
• Право собственности на отделимые улучшения арендуемого имущества (623 ГК).
• Преимущественное право выкупа участка арендатором (624 ГК, актуально только для определенных видов земель).
• Возможности сдавать участок в субаренду, использовать право аренды в качестве залога или вклада в уставной капитал хозяйства, передавать его третьим лицам (22 ЗК).
• Право использовать расположенные на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды и пруды (40 ЗК).

Возможность возводить сооружения в соответствии с видом разрешенного использования, а также проводить оросительные, осушительные и другие мелиорационные мероприятия (40 ЗК).

Арендатор должен:

• Использовать ЗУ в соответствии с их установленным назначением (615 ГК).
• Своевременно вносить плату за аренду (606 ГК).
• Извещать арендодателя о заключаемых договорах субаренды и переуступки (22 ЗК).
• Проводить текущий ремонт сооружений и тратить средства на содержание имущества (616 ГК).
• Вернуть имущество по окончании срока действия договора (622 ГК).
• Предотвращать нанесение вреда окружающей среде в ходе эксплуатации земли (42 ЗК).
• Сохранять межевые и геодезические знаки, установленные уполномоченными органами (42 ЗК).
• Избегать истощения и деградации почв (42 ЗК).

Существуют и другие обязанности, налагаемые на арендатора федеральными законами. Например, граждане должны уничтожать на используемых ими участках растения, содержащие наркотические вещества.

При покупке жилья часто используется банковская ячейка при расчетах с недвижимостью.

Если вы хотите зарегистрировать право собственности на квартиру, то вам необходимо собрать определенный пакет документов. Подробности  в статье на данную тематику.

Как узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, вы узнаете из статьи.

Арендодатель

Арендодатель (наймодатель) – это лицо, предоставляющее ЗУ в аренду. В большинстве случаев наймодателем является собственник участка. Особенностью земельных отношений является то, что данная сторона часто представлена государством – крупнейшим собственником земли в стране.

Права арендодателя:

• Право требовать расторжения договора при несоблюдении арендатором его условий (порча имущества, более чем двукратные просрочки внесения арендной платы и т. д).
• Право требовать компенсации просрочки возвращения имущества после окончания срока действия договора (622 ГК).
• Арендодатель, являясь собственником земли, сохраняет за собой право распоряжаться участком: дарить, продавать, отдавать в залог. Но после таких сделок договор аренды остается в силе, что гарантируется ст. 617 ГК.

Арендодатель обязан:

• Передать участок в оговоренном состоянии со всей инфраструктурой и со всеми приспособлениями, необходимыми для его эксплуатации (611 ГК).
• Предоставлять документы, доказывающие индивидуальную определенность участка.
• Извещать арендатора о правах третьих лиц на землю (613 ГК).
• Проводить капитальный ремонт арендуемых с участком сооружений (616 ГК).
• Не создавать препятствий для реализации преимущественного права аренды (621 ГК).

При смерти нанимателя участка до окончания срока действия аренды, арендодатель не имеет права противиться вступлению его наследника в договор и переходу к нему права пользования ЗУ.

Многие из изложенных выше прав и обязанностей арендатора и арендодателя могут корректироваться и исключаться условиями договора. Если соответствующих условий нет, то они являются действительными по умолчанию. При этом в договоре могут содержаться дополнительные обременения и правомочия, не противоречащие законодательству.

1