Как перевести жилую недвижимость в статус нежилой
Перевод жилого помещения в нежилое - насущный вопрос. Он может интересовать и многих предпринимателей, которые решили открыть свой бизнес, и собственное помещение в подходящем месте у них для этого есть (как правило, на первом этаже жилого дома), и собственников, желающих продать или сдать свою недвижимость дороже (а коммерческие объекты, конечно, дадут больше прибыли до 40 %). Если для новостроек этот вопрос неактуален: там изначально первые этажи строятся как коммерческие помещения и сразу имеют статус нежилых, то в домах старого фонда этот вопрос встаёт в полный рост.
Закон запрещает использовать жилое помещение не по назначению, больше того: не каждую жилую недвижимость можно перевести в нежилую
Условия перевода
Стоит отметить, что не каждый перевод недвижимости в коммерцию оправдывает себя. Многое зависит от района и места расположения такой недвижимости: в центральных районах или там, где живут граждане с высоким достатком, такой перевод, скорее всего, себя оправдает. Но нежилое помещение может иметь и свои минусы:
- оно дольше простаивает (покупателей или арендаторов на коммерческую недвижимость бывает меньше);
- содержание нежилого помещения обходится дороже: возрастают коммунальные платежи, добавляется налог на имущество;
- сама процедура перевода жилья в коммерцию довольно длительна и стоит недёшево.
Иногда бывает вовсе необязательно переводить жилую квартиру в нежилое помещение (ст. 17 ЖК РФ):
- можно пользоваться жильём в коммерческих целях, если это не мешает соседям и домочадцам;
- тот, кто ведёт коммерческую деятельность в квартире, должен быть в ней прописан по закону;
- помещение должно соответствовать всем санитарно-гигиеническим требованиям, а дом, в котором оно находится, не должен быть в аварийном состоянии.
Но если всё же необходимость и выгода от этой процедуры действительно велики, то стоит узнать подробнее все условия.
Перевод жилого помещения в нежилое законодательно регламентируется ЖК РФ (ст.22, 23, 24), при необходимой перестройке и ремонтных работах, конечно, учитываются градостроительные требования (Градостроительный кодекс РФ).
Существует ряд условий, при которых менять статус жилого помещения на нежилое запрещено:
- переводимое помещение - комната в жилой квартире или часть коммунальной квартиры;
- помещение является местом постоянного проживания;
- собственность обременена другими правами (например, помещение арендуется);
- в отношении помещения идёт судебное разбирательство или оно находится под залогом, является арестованным имуществом;
- здание, в котором расположено это помещение, является культурным наследием;
- здание признано аварийным и подлежит сносу или капитальному ремонту;
- в помещении совершена незаконная перепланировка;
- нет отдельного входа (или возможности его оборудовать) в помещение с улицы;
- помещение расположено выше первого этажа в многоквартирном доме и непосредственно под этим помещением – жилая квартира.
В остальных случаях жильё может использоваться для коммерческих целей, если не нарушаются интересы и права соседей, соблюдаются все требования к такому помещению
Алгоритм действий
Чтобы осуществился перевод, необходимо соответствующее решение органов местного самоуправления, которое принимается после рассмотрения пакета всех документов, предоставленных для решения этого вопроса (перечень – в статье 23 ЖК РФ):
- заявление (с указанием сведений о себе и аргументированной просьбой о переводе помещения);
- документы, свидетельствующие о праве собственности(возможно долевое право собственности на квартиру) на переводимое помещение (подлинники или заверенные копии);
- план дома по этажам, технический паспорт помещения, которое переводится (выдаёт БТИ);
- письменное согласие собственников в многоквартирном доме (ст. 36, 40 ЖК РФ);
- если будет осуществляться перепланировка, то предоставляется план этих работ.
Если при переводе требуется реконструкция и переустройство, задевающие несущие конструкции, то на эти действия тоже потребуется
согласие собственников помещений данного дома.
После того, как документы сданы в администрацию, выдаётся расписка, в которой указывается, сколько, какие и когда документы были приняты к рассмотрению. Решение придётся ждать максимум 45 дней, а в течение трёх дней после принятия заявитель должен быть о нём извещён.
Если принято положительное решение, то местная администрация извещает о нём и собственников помещений, примыкающих к тому, которое фигурирует в заявлении.
Если требуется перепланировка жилья, то принятое решение является основанием для проведения таких работ (учитывается проект, который заявитель прикладывал к документации). В помещении, используемом в качестве нежилого, должны соблюдаться следующие требования:
- пожарной безопасности,
- санитарно-гигиенические,
- экологические,
- законодательные (например, использование таких помещений в многоквартирных домах).
Администрация может отказать в переводе (не все документы предоставлены, не соблюдаются условия перевода, проект переустройства не подходит), о чём тоже извещается заявитель: в документе указываются основания для отказа со ссылкой на статьи закона. Заявитель может обжаловать отказное решение в судебном порядке.
Нарушителей правил перевода жилого помещения в коммерческое ждёт штраф (ст. 7.22 Кодекса об административных нарушениях РФ)
Таким образом, чтобы осуществить перевод жилого помещения в нежилое, потребуется 4 шага:
- удостовериться заранее, что такая возможность есть, и нет условий, запрещающих перевод;
- узнать в административном органе, который будет принимать решение по вопросу, какие документы необходимы;
- собрать и подать пакет документов;
- получить решение.
Узнать задолженность по ЖКХ по лицевому счету - вы узнаете как это сделать!
Год постройки дома - важные сведения для многих. О том как узнать его вы узнаете в статье.
Как идет решение проблем с расселением коммуналок вы узнаете по https://zakonometr.ru/prava/rasseleniya-kommunalnyx-kvartir.html ссылке.
Расходы на операцию
Стоимость операции перевода жилого фонда в нежилой зависит от нескольких факторов:
- нужна ли перепланировка;
- насколько сложные работы ожидаются;
- кто обращается с заявлением (физическое лицо или юридическое);
- самостоятельно будут осуществляться все хлопоты по переводу или это будут делать нанятые специалисты.
Физическое лицо заплатит госпошлину в размере 500 рублей, а юридическое – 7500 рублей.
