Особенности процедуры сдачи земли в аренду

Аренда земли – это правовое имущественное отношение, которое предполагает предоставление арендодателем арендатору участка во временное пользование и (или) владение. Общие принципы возникновения права аренды устанавливаются Гражданским и Земельным кодексами, но основным источником регулирования данных отношений является договор, заключаемый их сторонами.

Законодательство

Понятие аренды раскрывается в первом параграфе 34 главы ГК. Здесь излагаются основные права и обязанности сторон (ст. 611-617, 621-624), определение договора аренды (ст. 606), в том числе условия реализации права на его досрочное расторжение (ст. 619, 620).

Так, согласно 606 статье, по договору аренды собственник имущества или уполномоченное им лицо предоставляет арендатору имущество за плату во временное пользование или владение. При этом продукция и доходы, получаемые арендатором во время эксплуатации объекта договора, принадлежат ему.

По-другому стороны таких отношений именуются наймодателями и нанимателями.

Статья 607 включает в число возможных объектов аренды земельные участки и расположенные на них сооружения. Комментарий к данному акту отмечает, что предмет договора должен быть индивидуально определенным. Документом, наиболее подробно и достоверно описывающим характеристики земельного участка, является кадастровый паспорт.

Комментарии к ст. 606 указывают на три особенности договора аренды:

  • Консенсуальность. Договор вступает в силу с момента его согласования сторонами. Но при аренде земельных участков на срок от одного года его необходимо регистрировать в Росреестре, что исключает консенсуальность из числа особенностей таких сделок.
  • Возмездность. Имущество передается в пользование за определенную плату. Безвозмездные сделки не регулируются законами об аренде, а регламентируются правилами, изложенными в ст. 689-701 ГК.
  • Наличие двусторонних обязательств: наймодатель должен передать имущество в оговоренном состоянии, наниматель должен вносить арендную плату.

Земельный кодекс

Нормы, изложенные в ЗК, дополняют содержание статей ГК по ряду пунктов. Статья 22 ЗК указывает на следующие особенности аренды ЗУ:

  • Сроки аренды участков, принадлежащих юридическим или физическим лицам, не устанавливается законодательно и определяется договором.
  • Наниматель может передать право аренды земли третьим лицам в залог или в качестве взноса в производственный кооператив. При этом в разрешении арендодателя на проведение данной процедуры нет необходимости, достаточно одного уведомления.
  • Наниматель имеет право сдать участок в субаренду при условии уведомления собственника.

Основания для досрочного расторжения договора аренды изложены в ст. 46. Основания, определенные Гражданским кодексом, остаются в силе при применении к земельным отношениям.

В их число входят:

  • Ухудшение состояния имущества арендатором.
  • Невнесение арендной платы более двух раз.
  • Создание арендодателем препятствий для использования имущества.
  • И др.

Ст. 46 ЗК содержит дополнительные условия для расторжения договора:

  • Порча земель арендатором, ухудшение плодородия почв, причинение вреда окружающей среде.
  • Использование земель не по целевому назначению.
  • Несоблюдение порядка рекультивации земли и улучшения состояния почв.

Аренда частей участков

Согласно 6 ст. ЗК части ЗУ могут быть объектами гражданских отношений без каких-либо принципиальных ограничений. Но доля участка должна быть индивидуально определенной и официально зарегистрированной, то есть поставленной на кадастровый учет. Для ее выделения из общей площади ЗУ проводится межевание. Можно обойтись и без него, но суды нередко считают его отсутствие основанием для признания договора недействительным.

Без проведения межевания аренда оформляется путем обозначения доли на плане участка и включения ссылки на этот план в договор.

Аренда с/х земель

Граждане и организации могут сдавать в аренду сельскохозяйственные земли. Но эксплуатация участков должна проходить в соответствии с установленным государством видом разрешенного использования. Лица не имеют права его изменять, даже если земля находится в их собственности. Например, арендодатель не может дать арендатору возможность возводить жилые здания на территории, предназначенной для животноводства.

Сложности могут возникнуть при предоставлении в аренду земельных паев. По статистике паями владеют около 10 миллионов граждан. Но в 90-е годы, когда выделилось большинство таких участков, их границы не определялись точно, при этом многие паи оказывались в коллективной долевой собственности бывших членов колхозов и работников других предприятий. Чтобы сдать надел в аренду, нужно выделить его в натуре, четко определив границы и оформив кадастровый паспорт.

Арендная плата за с/х земли может взиматься не только в денежной форме, но в виде доли от получаемого нанимателем натурального продукта.

Оформление сделки

Поиск арендаторов можно осуществлять самому, а можно доверить его агентствам. Агентства берут за свои услуги фиксированные денежные суммы или процент от прибыли арендодателя, но взамен добросовестные организации минимизируют риски гражданина, находя только надежных кандидатов.

Самостоятельный поиск арендаторов осуществляется по различным каналам информации: через личные знакомства, газеты объявлений или на специализированных сайтах (avito.ru и другие).

Документы

Договоры между физическими лицами составляются на основе их паспортов. Арендодатель также должен предоставить по запросу потенциального арендатора документы, удостоверяющие его право владения: свидетельство права собственности, договоры дарения или купли-продажи и т. д. Определенность границ и расположения участка подтверждается кадастровым паспортом и кадастровым планом, выпиской из Росреестра.

У юридических лиц запрашиваются ИНН, свидетельство о государственной регистрации, выписки из ЕГРЮЛ.

Составленный и согласованный сторонами договор вместе с указанными выше документами передается в отделение Росреестра для регистрации права аренды.

жилые помещения маневренного фондаСлужебные жилые помещения – как с ними работать и что это такое?

Площади маневренного фонда – как с ними поступать? Что это? В нашей интересной статье все описано самым подробным образом!

Вы беженец или вынужденный переселенец? Тогда информация в нашем материале вам жизненно необходима!

Порядок регистрации

Заявление на рассмотрение Росреестром договора и прилагаемых к нему документов может подать и сам арендодатель, участия обеих сторон здесь не требуется.

На анализ документов и условий сделки уполномоченным органам дается семь рабочих дней. По истечении этого срока Росреестр сообщает сторонам о своем решении. Если оно положительное, осуществляется регистрация договора. Он включается в Единый государственный реестр прав, и ему присваивается порядковый номер. С этого момента сделка считается совершенной, оговоренные правомочия переходят арендатору.

За проведение данной процедуры взимается пошлина. Для физических лиц она равна двумя тысячам рублей, взимаемая с юридических лиц сумма составляет 22000 руб. Квитанция о ее уплате предоставляется работникам Росреестра при подаче документов.

Важные пункты договора

Существенным условием договора является его предмет. Характеристики участка конкретизируются не только в прилагаемых документах, но и в самом тексте соглашения. Указываются адрес, площадь, кадастровый номер ЗУ, описываются имеющиеся строения. Особое внимание уделяется виду разрешенного использования – он должен соответствовать сведениям, указанным в государственном реестре.

Чтобы избежать проволочек, нужно согласовывать вопросы арендной платы и распределения получаемых с участка продуктов, предусматривать санкции за просрочки оплаты и условия досрочного расторжения договора, оговаривать методы разрешения возникающих споров.

Поделиться:
Нет комментариев