Арендуем земли для сельского хозяйства у государства: как правильно определить сумму аренды и какие методы расчёта существуют?

Современные экономические условия на территории Российской Федерации создали положительную тенденцию к занятию сельским хозяйством большинства населения. Это обусловлено тем фактом, что с помощью такого производства возможно не только обеспечить свой уровень жизни путём потребления произведённых продуктов, но и за счёт продажи результатов своего труда.

Законодательное регулирование ценообразования арендной платы за земли сельхозназначения

В силу того, что размер платы за аренду земли для сельского хозяйства у государства должен быть рассчитан максимально удобно, чтобы потенциальный арендатор не отказался от своей идеи, законодатель принял решение осуществить регулирование этого процесса своими правовыми нормами.

К числу таких норм относятся:

• Земельный Кодекс Российской Федерации. В статье 78 этого нормативного акта содержатся положения о том, для каких целей можно арендовать земли, относимые к категории сельскохозяйственных.
• Федеральный закон “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”. Статьи 9 и 10 этого закона дают подробную расшифровку того, каким образом должны государственные и частные земли сдаваться в аренду;
• Постановление Правительства Российской Федерации за номером 582, принятое 16 июля 2009 года. На плечи этого Постановления возложена обязанность регулировать механизм установления той суммы, которая подлежит уплате в качестве платы за аренду того или иного участка, в том числе, и применительно к землям сельхозназначения.

В том случае, если речь идёт о регулировании механизмов установления платы за аренду земель сельхозназначения у государства, использование перечисленных нормативных актов будет необходимо, чтобы минимизировать возможность нарушения закона.

Кем определяется цена аренды

Цена на аренду того или иного участка для ведения сельского хозяйства может быть установлена различными лицами, имеющими на это право.

Так, например, если речь идёт о тех землях, которые находятся в собственности у государства или муниципалитетов, устанавливаться цена аренды будет исключительно специальными комиссиями на основании имеющихся сведений о кадастровой и рыночной стоимости таких земель.

Если речь идёт о частных участках (например, находящихся в собственности у физических лиц или каких-либо организаций), то в этом случае цена аренды будет подсчитана на основании целого ряда факторов, в том числе, и рыночной стоимости конкретного участка, определённой в процессе специальной оценки.

Однако и в том, и в другом случаях следует понимать, что цена аренды будет колебаться из-за учёта целого ряда специальных факторов, что может сильно затруднить самостоятельный расчёт этой величины.

Факторы, из которых складывается цена аренды

Сумма, которую потенциальный арендатор должен заплатить за земельный участок, который он берет во временное пользование, определяется, исходя из целого ряда факторов, которые являются определяющими.

К таким факторам относятся:

• Кадастровая стоимость того участка, который будет передаваться в аренду по заключённому соглашению. При проведении кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения обязательно учитывается ряд экономических показателей, таких как оценочная продуктивность (объём валовой продукции, которая может быть произведена на этом участке, в рублевом эквиваленте и в центнерах веса), затраты на ее производство, стоимость производства и тот период, который следует считать в качестве расчетного для всех заключаемых договоров аренды, а также средняя стоимость земель по итогам кадастровой оценки в конкретном регионе.
• Нормативная стоимость участка. Эта стоимость определяется, исходя из ценности участка с точки зрения строительных и инженерных изысканий, а также географическое положение конкретного участка и его расположенность в максимально благоприятном районе субъекта федерации для реализации целей сельскохозяйственного производства. Кроме того, при определении этой величины учитывается также социальная и экономическая значимость конкретного участка, а также ее историческая и культурная ценность для государства и его субъекта.
• Рыночная стоимость. Эта стоимость высчитываемся, исходя из ценности эксплуатации конкретного участка. Она может быть проведена только путём специальной экспертной оценки, которая назначается и проводится не меньше, чем за полгода до момента заключения договора.

При установлении цены аренды, как правило, учитываются все факторы, что позволяет говорить о комплексном подходе в оценке.

Как производятся расчёты

Расчёт цены аренды может быть произведён по специальным формулам, выбор которых осуществляется с точки зрения того, в чьей собственности находится участок.

Для государственного участка будет применена формула расчёта цены аренды следующего вида:

• А = К * k, где
• А - это непосредственно цена аренды того или иного участка;
• К - кадастровая стоимость надела, который арендуется;
• k - специальный процентный (корректирующий) коэффициент, расчёт которого происходит в соответствии с категорией арендатора и целью использования участка.

На сегодняшний день размер корректирующего коэффициента устанавливается относительно кадастровой стоимости и выглядит следующим образом:

• Самый маленький, в размере 0,01 процента, определяется для тех арендаторов, у кого есть налоговые льготы;
  0,6 процента будет использовано в качестве коэффициента в том случае, если арендуемый участок предназначен для ведения личного подсобного, крестьянского фермерского, сельского хозяйства, огородничества или для организации сельскохозяйственного производства;
• Коэффициент в размере 1,5 процента формируется для тех участков, на которых планируется вести строительство жилья, социально-культурных и промышленных объектов;
• Самый большой коэффициент рассчитывается для участков, арендуемых для добычи полезных ископаемых. Он составляет 2 процента от кадастровой стоимости.

Для сравнения следует сказать, что аренда за использование частных земель рассчитывается, исходя из рыночной цены участка и ставки рефинансирования, установленной Центробанком.

Кадастровая стоимость в этом случае не учитывается.

Процедура дарения квартиры близкому родственнику проще, чем оформление недвижимости в дар чужому человеку.

Что говорит нам прогноз рынка недвижимости на 2016 год? Узнайте об этом здесь.

Вам необходимо несколько недель пожить в чужом городе?Тогда читайте полезную информацию в нашем материале.

Примерная стоимость аренды земли по регионам

Так как в большинстве случаев договор аренды заключается через торги (конкурс или аукцион), можно отследить примерную стоимость аренды одного квадратного метра земли на год по регионам. Такая информация может быть получена получена в результате изучения интернет-площадок, занимающихся проведением подобных процедур.

Так, например, минимальная стоимость аренды установлена для Новолялинского района Свердловской области. Там эта сумма составляет 100 рублей за год эксплуатации одного квадратного метра при условии использования земли для сельского хозяйства.

В целом, на территории Свердловской области зафиксированы самые низкие цены на аренду земли для сельскохозяйственных нужд - максимальное значение в этом регионе составляет 875 рублей.

Самая дорогая аренда зафиксирована в Московской области - от 16000 рублей за квадратный метр в Орехово-Зуевском районе до 20000 рублей в Луховицком районе.

Арендная плата за земли сельхозназначения устанавливается в зависимости от того, кто выступает владельцем земельного участка. Наибольшее распространение сейчас имеет аренда для сельхознужд у государства. Именно для определения цены аренды у этого собственника разработан целый механизм формирования данной суммы, который учитывает ряд определяющих факторов. На их основе складывается стоимость аренды квадратного метра земли, которую можно увидеть в динамике по регионам России.