Как правильно составить и заключить договор аренды земельного участка с администрацией

Наиболее важные условия аренды земельных участков прописываются в договоре между физическими или юридическими лицами и муниципальными властями. Данный документ составляется в двух экземплярах и на его основе разрешаются все спорные ситуации.

Что предусмотреть в договоре аренды земельного участка

Договор аренды земельного участка содержит условия его передачи местными властями во временное пользование арендатору на возмездной основе.

При этом арендатор не становится собственником участка, если только договором не предусматривается право его выкупа.

К существенным условиям договорных обязательств можно отнести:

• объект аренды: договор должен содержать местоположение и размер участка; его целевое предназначение, наличие сервитутов и обременений;
• сроки действия договора: они могут находиться в диапазоне от 3 до 49 лет в зависимости от категории земель;
• размер арендной платы, периодичность ее внесения, условия изменения;
• прочие условия: ответственность сторон, права и обязанности, риски.

Первоначально арендный договор конкретизирует стороны договорных отношений. В данном случае это администрация муниципального образования (собственник) и физическое или юридическое лицо. Собственник должен сослаться на документ, который закрепляет за ним полномочия заниматься распределением земель и подписывать договора.

Описание арендатора должно позволить четко его идентифицировать: в договоре должны содержаться паспортные данные частного лица и полный комплект реквизитов - для юридического.

После указания сторон приводится детализация объекта аренды, а именно земельного надела. Отсутствие указанной информации делает договор недействительным и позволяет его аннулировать.

К моменту заключения аренды на участке должны быть выполнены кадастровые работы, а сам надел уже состоять на учете в Росреестре.

В договоре прописываются следующие характеристики:

• адрес земельного участка;
• кадастровый номер;
• площадь;
• категория земли и ее разрешенное использование (например, земля населенных пунктов под ИЖС, сельскохозяйственная – под садоводство и огородничество);
• наличие и перечень всех построек на участке;
• наличие обременений, охранных зон и сервитутов на земельном участке (например, через участок может проходить дорога и арендатор не должен создавать препятствий для ее использования другими жителями).

Указание на категорию и вид целевого использования земли имеет очень важное значение. Если арендатор халатно отнесется к своим

обязанностям и будет эксплуатировать землю нецелевым образом (например, построит на сельхозземле торговый центр), то это будет служить основанием для досрочного расторжения договора. Более того его могут обязать выплатить денежную неустойку в бюджет муниципального образования. Собственник земельного участка также не вправе в одностороннем порядке изменять условия использования участка.

В качестве приложения к договору выступают кадастровый паспорт и схема участка.

Если основанием для выделения земли стали заключенные соглашения о комплексном основании территории или участок выделен под определенный инвестпроект, необходимо сослаться на них.

Отдельный пункт должен быть посвящен указанию на сроки аренды. Они должны соотноситься с требованиями Земельного кодекса. Так, земля под сельхозцели должна передаваться на срок не более 49 дней, участок под ИЖС – до 20 лет (но за первые три года землепользователю необходимо успеть построить на земле дом, иначе ему придется платить арендную плату в повышенном размере), под выпас скота – до 3 лет. Если сроки аренды не будут указаны, то считается что земля передана в пользование на максимальный период, который прописан в Земельном кодексе.

В качестве начальной точки отсчета может выступать дата подписания договора или его регистрации в Росреестре.

Арендная плата может быть указана в натуральной и денежной формах. Последний вариант применяется в подавляющем числе случаев. Стоимость аренды прописывается в договоре с учетом всех налогов и сборов. НДС она не облагается.

Обычно арендная плата указывается в твердой сумме с определением четких условий для ее пересмотра. Договор аренды муниципальных земель обычно предполагает ежегодную индексацию платы на величину инфляции.

Гораздо реже используется переменная величина аренды, которая определяется в ходе ежегодных торгов или привязывается к действующей ставке рефинансирования.

Должна быть указана периодичность внесения платежей и форма перечисления денежных средств. Обычно деньги следует переводить в безналичной форме на счет казначейства муниципального образования.

В договоре обычно содержится ответственность сторон за нарушение его условий. В частности, арендатор может быть привлечен к санкциям за нерациональное использование земель, самовольную застройку, несвоевременное внесение арендной платы, передачу участка в субаренду без согласования с собственником.

Арендодатель может быть привлечен к ответственности за несообщение каких-либо важных сведений об участке (например, о наличии обременений) или его существенных недостатков, препятствование использование земли по целевому назначению, несвоевременную передачу участка в пользование.

Не все банки выдают пенсионерам кредиты, но есть специальные программы ипотеки для пенсионеров.

При приватизации комнаты в общежитии могут возникнуть определенные проблемы с документами. Как обезопасить себя от них, читайте в этой статье.

На оформление дарственной придется потратится! Сколько денег необходимо подготовить, читайте в нашем материале.

Как происходит заключение договора

Заключение договора производится в несколько этапов:

• Арендатор подбирает;
• Если на участок обнаружились иные претенденты, то проводятся торги;
• После положительного решения по поступившей от потенциального арендатора заявки на выделение ему участка у администрации будет 30 дней на формирование договора аренды;
• Арендатора приглашают на ознакомление с договором аренды. У него будет 30 дней на то, чтобы изучить предложенные условия и согласовать внесенные поправки с представителями администрации;
• После согласования всех формальностей договор подлежит подписанию обеим сторонами и последующей регистрации в Росреестре;
• Отсутствие госрегистрации приводит к тому, что договор не обретает юридическую силу. Данная услуга облагается госпошлиной, а затраты обычно возлагаются на плечи арендатора;
• Передача земельного участка в пользование арендатора может осуществляться в рамках подписания передаточного акта;
• Договор прекращает свое действие: после истечения установленного срока, отказа от него одной из сторон, в принудительном порядке по решению суда досрочно.

После окончания срока действия договора он может быть пролонгирован на новый срок.

С 2016 года арендаторов лишили преимущественного права на заключение нового договора за исключением участков, на которые возведены жилые постройки в их собственности. В остальных случаях им придется снова участвовать в торгах на право перезаключения договора.

Таким образом, ключевая особенность земельного договора – это его объект, а именно участок земли, обладающий четкими границами и имеющий определенное целевое предназначение. Договор регулирует правоотношения сторон, защищает их права и регламентирует обязанности. В частности, здесь прописываются такие важные параметры как условия внесения и величина арендной платы, сроки действия договора и ответственность сторон.

Образец договора  вы можете скачать здесь.