Особенности заключения договора ЖСК

Покупка квартиры в жилищно-строительном кооперативе приобретает все большую популярность у населения и позволяет приобрести жилье на первичном рынке с достаточно выгодными условиями. Заключение договора ЖСК при этом имеет множество нюансов и подводных камней.

Подробнее о структуре, особенностях такого договора, а также возможных рисках — читайте далее.

Когда заключается договор ЖСК?

Жилищно-строительный кооператив — объединение частных и юридических лиц на добровольной основе в целях строительства жилья.

Жилищный кодекс РФ устанавливает, что члены ЖСК участвуют своими средствами в процессе возведения дома, реконструкции и его последующем содержании и обслуживании.

Покупатель квартиры в строящемся доме становится членом (пайщиком) ЖСК и заключает договор, предметом которого признается обязательство кооператива передать конкретную квартиры в многоквартирном доме в собственность пайщика по завершению этапа строительства. При этом участники вносят в ЖСК паевые взносы, равные стоимости квартиры (до полной выплаты пая собственником квартиры будет считаться ЖСК).

Договор ЖСК рекомендуется заключать после детальной проверки его устава, разрешения на строительство дома и наличия свидетельства о праве собственности или аренды участка земли. Также обязательно стоит поинтересоваться, не подано ли заявление о банкротстве кооператива.

Устав ЖСК в обязательном порядке должен содержать следующую информацию:Консультация

  • наименование кооператива и его местонахождение;
  • цели и предмет деятельности;
  • порядок вступления и выхода из кооператива;
  • порядок внесения паевых взносов и иных платежей, их размер;
  • ответственность за нарушение обязательств членов ЖСК по оплате паевых взносов;
  • состав и обязанности органов управления кооператива и контролирующих его деятельность органов;
  • порядок ликвидации и реорганизации ЖСК.

Договор между пайщиком и ЖСК определяет отношения обоих сторон в рамках кооператива в отношении соинвестирования проекта, то есть паевых взносов. Данный вид договора регулируется 215-ФЗ «О жилищно-накопительных кооперативах» и не подлежит регистрации в Росреестре. По своей сути это внутренний документ между участниками кооператива, а ЖСК — простая организация пайщиков.

Единый образец договора ЖСК отсутствует, что предусматривает множество его вариантов и структур у строительных компаний.

Структура договора

В договоре ЖСК следует прописать следующие пункты, являющиеся его ключевыми условиями:

Предмет договоренности

Текст должен содержать четкое указание того, что именно получат пайщики в результате действия договора ЖСК — площадь квартиры (общая и жилая), ее планировка и тип отделки, на каком участке и в каком доме.

Процедура оплаты и передачи будущей квартиры

Уставом жилищно-строительного кооператива устанавливается порядок внесения первоначального, паевых и членских взносов, условия выхода из ЖСК, условия передачи жилья и другие ключевые моменты.

Подписывая договор, участник ЖСК автоматически подписывает согласие со всеми пунктами Устава, поэтому если дойдет дело до суда, что пайщик не сможет сослаться на недопонимание или неосведомленность.

Срок передачи жилья

В большинстве случаев в Уставе кооператива и заключаемом договоре закрепляются сроки сдачи квартиры с возможностью их переноса в одностороннем порядке. Данное условие не противоречит законодательству, так как, заключая договор ЖСК, его члены несут равную ответственность друг перед другом за строительство дома, то есть сами перед собой.

К тому же судебная практика свидетельствует об отрицательных судебных решениях при попытке взыскать компенсацию с ЖСК за использование средств граждан при задержке сроков сдачи жилого дома.

Возможность сбора целевых взносов

Здесь имеется в виду ситуация, когда кооператив может собирать со своих участников дополнительные взносы вплоть до повышения стоимости 1 квадратного метра. Такие последствия могут возникнуть в случае, когда застройщиком и инвестором является одно лицо. Включение такого пункта в договор ЖСК также легитимно в соответствии с 215-ФЗ (пункт 2 статьи 6).

Коммунальные платежи за содержание возведенного дома

Между передачей квартиры и вводом дома в эксплуатацию может пройти достаточно длительное время, в течение которого пайщики необходимые коммунальные расходы.

В договорах некоторых компаний предусмотрены серьезные штрафы за нарушение такого условия.

Условия выхода из ЖСК

Срасторжение догворауществует 3 ключевых варианта разрыва отношений кооператива и пайщиками:

  1. Общее собрание ЖСК может принять решение об исключении его участника за неисполнение принятых на себя обязательств (например, просрочка оплаты очередного взноса сроком на месяц и больше). Как правило, договором предусматривается штраф в размере 0,1-0,2% от суммы взноса за 1 день просрочки.
  2. По соглашению сторон, когда определенные обстоятельства вынуждают покупателя подкорректировать свои планы.
  3. Недовольство застройщиком в отношении нарушения сроков строительства и сдачи дома. Обычно пайщики возвращают только паевой взнос и иногда целевые (вступительный, членские и иные взносы не возвращаются).
  4. Также встречаются условия договора, в соответствии с которыми кооператив возвращает выбывающему участнику внесенные средства не в полном объеме, а за вычетом порядка 10% — в качестве некой компенсации.
В самом общем виде договор жилищно-строительного кооператива, который может быть взят за основу, выглядит следующим образом.

Порядок заключения

Для вступления в жилищно-строительный кооператив необходимо совершить следующие действия:Договор

  1. подать заявление о приеме в ЖСК в свободной форме;
  2. получить положительное решение о приеме в члены кооператива путем общего голосования на собрании членов организации;
  3. заключить договор о вступлении в кооператив;
  4. оплатить вступительный взнос и получить на руки соответствующий финансовый документ с подтверждением;
  5. получить расписку или справку из ЖСК, которая дополнительно подтверждает факт принятия заявления в члены кооператива.

Договор ЖСК перед подписанием предварительно рекомендуется очень внимательно изучить, и только при полной уверенности в застройщике и его репутации вставить свою подпись.

где лучше брать ипотекуВас интересует тема про жилье для переселенцев и беженцев? Рекомендуем вам наш, экспертный материал!

Если вам необходимо правильно составить договор по субаренде земельного участка,  то читайте нашу подробную статью на эту тему!

Где лучше брать ипотеку? Всю информацию вы найдете в нашем материале по ссылке.

Потенциальные риски

Заключая с ЖСК договор пая, его участники несут существенные риски:Документ

  • Члены кооператива несут риск того, что главная цель создания кооператива — строительство жилого дома — может быть не достигнуто по каким-либо причинам (включая отсутствие разрешительной документации у застройщика, проблемы реализации проекта, финансовые и иные трудности).
  • Риск удорожания возведения объекта также попадает под ответственность членов ЖСК.
  • Контролирование деятельности кооператива осуществляется только ревизионной комиссией ЖСК.
  • Риск двойной продажи по причине отсутствия государственной регистрации.
  • Риск срыва обозначенных сроков строительства (даже если в договоре сроки прописаны, то они не являются обязательными для кооператива и не повлекут серьезных последствий для застройщика).
Обозначенные риски являются для покупателя жилья существенными и оказывают влияние на защиту законных интересов и прав участников кооператива.

Приобретение квартиры с помощью ЖСК и подписание соответствующего договора требуют детального изучения основной документации застройщика, его репутации и истории деятельности на рынке недвижимости. Однако такой способ покупки жилья сопровождается множественными рисками и отрицательными моментами, избежать которые помогут выбор надежного кооператива и подробное ознакомление с условиями договора ЖСК.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 350-66-30, Санкт-Петербург +7 (812) 309-36-67 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Поделиться:
Нет комментариев