Как составить договор аренды земельного участка и что нужно учесть?
Земельные участки передаются в аренду на основании заключенных договоров с владельцем таких участков. Все основные условия аренды земли, в особенности арендная плата, её срок и возможные виды деятельности на участке регулируются текстом арендного соглашения. При составлении данного документа важно учесть ряд правил, установленных законодательством и юридической практикой.
Разновидности договоров аренды земли
В отношении земельных участков существуют разные варианты арендных соглашений, каждый из которых призван регулировать правоотношения при различных обстоятельствах заключения таких соглашений.
По сроку действия различают три основных вида арендных договоров:
- Предварительный;
- Краткосрочный;
- Долгосрочный.
Каждый из перечисленных видов соглашений применяется в определённых обстоятельствах и имеет свои особенности.
Предварительный договор
Предварительный договор заключается до подписания основного договора и заключает в себе основные положения, подлежащие обязательному внесению в основной текст.
Подписанием предварительного соглашения стороны обязуются не изменять существенные для каждой из них условия. Целями такого соглашения являются:
- Фиксация важных условий до основной сделки;
- Наложение обязательств на стороны по заключению договора в будущем;
- Проверка юридической чистоты сделки до её заключения.
Так как заключение сделки по аренде требует существенной подготовки и, в ряде случаев, финансовых и временных затрат, когда вместе с участком в аренду передаются объекты недвижимости с размещёнными в них производственными мощностями, для участников соглашения важно зафиксировать все его основные моменты заранее, чтобы быть уверенными в их неизменности.
Вторая цель относится к обстоятельствам, когда заключение сделки в настоящий момент невозможно из-за обременений, наложенных на земельный надел или финансовых обстоятельств арендатора. В таких случаях заключение основной сделки является только юридической формальностью, а все основные условия принимаются сторонами на этапе заключения предварительного соглашения.
На этапе предварительного соглашения выявляются многие юридические несоответствия отдельных пунктов соглашения и их соответствие законодательству, особенно когда предварительное соглашение фиксируется в органах Росреестра.
Сотрудники Росреестра перед регистрацией предварительного договора проверяют его разделы на соответствие действующему законодательству, и в случае выявления несоответствий, их можно исправить до заключения основной сделки.
Краткосрочная сделка
Краткосрочным называют арендное соглашение, заключаемое на срок, не превышающий пяти лет. Краткосрочные договоры заключаются в следующих целях:
- Дачное строительство;
- Завершение уже начатого строительства;
- Сенокошение, выпас скота и огородничество;
- Аренда машиноместа.
Участки для дачного строительства предоставляются на срок до 5 лет, а для завершения строительства – до трёх лет без возможности продления (пункт 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Если арендатор собирается заниматься сельским хозяйством, не связанным с ведением бизнеса и извлечением прибыли, то арендовать участок он может на три года.
Также краткосрочные договоры часто заключаются между физическими лицами (аренда дачного участка на сезон) и между юридическими (предоставление в аренду помещений фирме на время ремонта).
Характерным условием краткосрочных соглашений является возможность начать пользоваться участком сразу и отсутствие необходимости оформлять множество разрешающей документации.
Долговременное соглашение
Длительным сроком действия для соглашения по аренде земельных наделов считается срок от 5 лет. На такой срок заключаются договоры с целью:
- Строительства жилья;
- Ведения сельскохозяйственного бизнеса;
- Размещения производственных объектов;
- Размещения торговых точек;
- Разработки месторождений полезных ископаемых.
Аренда на большой срок у частных лиц обычно происходит с целью ведения бизнеса, если речь идёт о торговых площадях в черте города и обычно не подразумевает выкупа, а аренда государственных земель для строительства подразумевает возможность выкупа участка по завершению постройки.
Государство предоставляет землю в аренду максимум на 49 лет. Закон не запрещает арендовать участок у частных лиц на больший срок, но такие случаи редки.
Как правильно составить
Каждый вид арендного договора имеет ряд особенностей, которые нужно учесть при его составлении.
Особенности предварительного договора
В предварительном договоре следует учесть следующие важные моменты:
- Дата и время заключения основной сделки;
- Цена сделки и сроки аренды;
- Вопросы обременения земли;
- Неизменность пунктов предварительного соглашения.
Предварительный договор должен давать сторонам уверенность, что основная сделка по аренде состоится в установленные сроки, и что её цена останется неизменной.
Если предварительный договор заключается из-за обременений, то арендатору следует включить в текст отдельный пункт об ответственности арендодателя за сохранение обременений дольше обговоренного времени. Также важно закрепить пункты, касающиеся оплаты и порядка её внесения. Это необходимо для того, чтобы планировать расходы будущих затрат с учётом точно установленных платежей аренды.
Предварительное соглашение подлежит регистрации в органах Росреестра так же, как и основная форма договора, так как именно регистрация закрепит соглашение юридически и позволит выявить пункты, делающие будущий договор ничтожным.
Особенности краткосрочной сделки по аренде
Текст краткосрочного соглашения мало чем отличается от договора на длительный срок, но ввиду небольшого срока пользования землёй арендодатель может столкнуться с рисками преждевременного разрыва соглашения в одностороннем порядке.
Кроме того, заключение договора аренды земельного надела для ведения бизнеса на сравнительно короткий срок (1-3 года) может свидетельствовать о низкой платежеспособности арендатора.
Чтобы избежать убытков, арендодателю при заключении краткосрочной сделки следует предусмотреть следующие пункты:
- Обязанность арендодателя о предварительном (за 3-6 месяцев) уведомлении о досрочном выходе из соглашения и начисление неустойки при отсутствии такого уведомления;
- Внесение авансового арендного платежа и пункт о пенях за просрочку регулярных платежей;
- Внесение залога.
Залог при арендном соглашении между юридическими лицами вносится в виде прав на часть активов предприятия, а при аренде между физическими лицами – в виде наличных денег на стоимость размещённых в границах участка движимых материальных ценностей.
Особенности долгосрочного соглашения
Долгосрочный арендный договор требует тщательного подхода к каждому разделу, так как досрочное расторжение такого договора по инициативе собственника-арендатора возможно только по решению суда в крайних случаях (пункт 9 ст. 22 ЗК РФ).
Также нельзя вносить изменения в договор без согласия арендатора, или ограничивать его в правах, в случае аренды у государственного собственника.
Арендатору следует внимательно сопоставить цели пользования наделом с видами его разрешённого использования, закреплёнными в кадастровом паспорте.
Изменение вида землепользования уже арендованного участка путём внесения в договор поправок невозможно (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ), если он арендуется у муниципалитета.
При аренде у частного юридического лица такие изменения внести крайне сложно даже при согласии собственника, так как это потребует изменения категории землепользования и кратковременного расторжения договора, что влечёт как финансовые, так и временные расходы для арендодателя.
Как внести изменения
Как у арендатора, так и у собственника может возникнуть потребность внести изменения в уже заключенное соглашение.
Эти изменения чаще всего относятся к следующим моментам:
- Регулировка арендной платы в соответствии с ростом инфляции или по иным причинам;
- Запрет на передачу участка в субаренду;
- Изменение площади арендуемого участка при выделе из него доли;
- Изменение ряда правил пользования помещениями в границах надела.
Внесение в договор вышеперечисленных изменений может осуществляться следующими способами:
- Обоюдная договорённость;
- Решение суда.
Когда решение об изменении условий принимается всеми субъектами сделки, то изменения обычно вносятся не в текст основного договора, а в приложение к нему, если это предусмотрено разделом документа «О порядке внесения изменений».
Соглашение о внесении изменений оформляется на отдельном листе и начинается с представления сторон, после чего следует перечисление номеров пунктов и/или разделов основного договора с указанием их новой формулировки. Для новых разделов пишут «Добавить раздел (номер) следующего содержания…».
Образец соглашения о внесении изменений можно скачать здесь.
Итак, договор аренды земельного участка может быть как длительным, так и краткосрочным, в зависимости от целей аренды, а для фиксации основных условий до заключения сделки стороны подписывают предварительное соглашение. Чтобы избежать неправомерного использования участка или судебных разбирательств, нужно расписывать каждый раздел как можно более подробно, предусматривая все возможные ситуации.
Образцы заявлений можете скачать по ссылке:
