Все правила и нюансы купли продажи земельного участка у собственника

Право собственности на землю предусматривает самые широкие полномочия. Гарантирует беспрепятственное владение землями и является конституционным правом граждан РФ.

 

Собственник – это субъект землевладения и гражданско-правовой статус лица, владеющего земельным участком на правах собственности. Права и обязанности собственника регламентируются нормами законодательства, указанными в источниках:

• статья 35 Конституции РФ;
• статья 624 ГК РФ;
• статья 15, 25-26 ЗК РФ.

Собственник несёт ответственное управление принадлежащими ему землями и полноправно распоряжается ими. Он имеет право:

• извлекать из участка пользу, в соответствии с целевым назначением земель;
• подарить или обменять участок;
• продать его, установив стоимость по своему усмотрению;
• передать в наследство или оформить завещанием;
• использовать залоговым имуществом при кредитовании.

Статус собственника вносится в Государственный кадастр недвижимости согласно нормам Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.07 г.

Порядок покупки земельного участка у собственника

Главное при покупке земельного участка – приобрести землю той категории и целевого назначения, которая соответствует целям покупателя.

Выбор участка

Если покупатель планирует построить жилой дом, в котором будет проживать круглый год и получит прописку, – для него важно выбрать земельный участок, предназначенный для ИЖС. Его основные отличия от остальных земель:

1. Находится в пределах городской черты или иного населённого пункта.
2. В документах указана категория земель «земли поселений», целевое назначение – индивидуальное жилищное строительство.
3. Участок имеет адрес.
4. Участок находится в индивидуальной собственности физического лица или в совместной собственности нескольких землевладельцев. Но не в собственности юридического лица – учредителя ДНТ, так как эти участки не предназначены для постоянного проживания.
5. К участку подведено электричество, газ и водопровод. Или – перечисленные коммуникации находятся в пределах доступа для самостоятельного подведения. Например, на соседнем участке.

Документы

В первую очередь участок должен быть поставлен на кадастровый учёт, а право собственности на него зарегистрировано в Росреестре согласно нормам Закона 122-ФЗ от 27.07.97 г. Этот факт подтверждается наличием:

• кадастрового паспорта, с внесённым в него кадастровым номером;
• правоустанавливающего документа;
• право удостоверяющего документа.

В качестве правоустанавливающего документа должен быть предъявлен договор, по которому настоящий собственник приобрёл участок ранее, или административный акт о его выделе и приватизации, или выкупе на торгах. Наследники предъявляют свидетельство о наследовании, а если право собственности признавалось в суде – выписка из решения суда.

Право удостоверяющей документацией является выданное Росреестром до 2016 года свидетельство о собственности, или выданная после 15.07.16 г. выписка из ЕГРП. К этой документации следует приложить кадастровые справки:

• об отсутствии строений;
• об отсутствии ареста и обременения залогом.

Такие справки получают в отделении Росреестра или в МФЦ, срок их действия один месяц.

Продавец должен быть совершеннолетним, что подтверждается предъявлением паспорта. Если он не достиг 18 лет, то сделку проводят родители или опекуны, дополнительно прилагая разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Представитель, действующий в интересах участника сделки, предъявляет свой паспорт и нотариально удостоверенную доверенность. Состоящие в браке предъявляют согласие супруга.

К сделке не требуется представлять межевое дело. Но для покупателя крайне важно, чтобы участок был размежёван, а его границы вынесены в натуру и согласованы с соседями. Так как в случае ошибки при выделе фактическое владение участком встретится с препятствиями и судебными разбирательствами. Поэтому требуется проверить наличие межевого дела с планом и актами согласования. А границы участка должны быть размечены специальными колышками.

Процедура покупки

Весь процесс зависит от того, кто сопровождает сделку и занимается оформлением договоров, констатирующих факт её проведения. Варианты могут быть следующими:

• оформление через риэлтерскую компанию;
• оформление через риэлтора индивидуального предпринимателя;
• обращение к юристу;
• оформление и удостоверение в нотариальной конторе;
• самостоятельное заключение сделки, без сопровождения.

Все варианты правоспособны, при квалифицированном и компетентном подходе к вопросу. Но любая ошибка в оформлении сделки может привести к её ничтожности или оспоримости. При этом сделка может заключаться сразу, или разделяться на два этапа, когда вначале заключают предварительный договор купли продажи.

Заключение сделки обязательно регистрируется в Росреестре. Согласно нормам статьи 131 ГК РФ и закона 122-ФЗ, право собственности передаётся только по завершении регистрации сделки. Передача документации на регистрацию проходит в отделении Росреестра. Можно передать документы через многофункциональный центр (МФЦ), или отправить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о получении Почтой РФ.

Алгоритм проведения сделки

Участниками сделки являются её стороны или контрагенты:

• продавец – собственник участка;
• покупатель – лицо, приобретающее землю.

В интересах одного из них или обоих, может выступать представитель. В случае представительства, присутствие покупателя или продавца, назначившего поверенного, не требуется.

Стороны встречаются в назначенном месте. Обычно выбирается офис, исходя из варианта сопровождения сделки юристом, нотариусом или специалистом по работе с недвижимостью. Могут выбрать другое место по собственному усмотрению. Здесь составляется купчая на землю. По решению сторон вначале может составляться предварительный договор, а в назначенное в нём время – основной. Составленный в трёх экземплярах договор купли продажи подписывается сторонами.

По желанию участников, договор может удостоверяться нотариально. В этом случае, если он составлялся не в нотариальной конторе, подписи сторон не ставятся. Подписать документ нужно в присутствии нотариуса, после чего делается нотариальная удостоверительная запись и ставится печать.

После подписания основного договора, стороны передают его на регистрацию.

Договор купли продажи

Составляется по установленной форме и является центральным звеном имущественной сделки. При его оформлении требуется указать время и место составления договора, а так же – установить стороны сделки. Для этого указываются персональные данные продавца и покупателя. Нужно проследить, чтобы сведения о сторонах, указанные в договоре, совпадали с паспортными данными. Так же сведения о продавце должны полностью совпадать с документацией на землю. Если сведения изменялись, например, владелица надела вступила в брак, изменив фамилию, требуется приложить свидетельство о браке.

После вводной части формулируется предмет договора, с указанием наименования сделки и участка, подлежащего продаже. По участку даются кадастровые характеристики и место его расположения. Нужно удостовериться, что внесённые сведения о предмете договора идентичны параметрам участка, данным в документации на землю.

Далее следуют существенные положения договора, оформленные пунктами и подпунктами. В их числе:

• права и обязанности сторон;
• ответственность сторон;
• условия проведения сделки;
• расторжение договора;
• заключительные положения.

Скачать договор купли-продажи земельного участка.

Предварительный договор

При сделке недопустимо передавать имущество передаточным актом, или уплачивать полную стоимость объекта по предварительному договору. Этот документ не подлежит регистрации, а значит – не даёт сторонам имущественных гарантий. Его цель – заключение основного договора купчей, согласно которому передаются вещные права и переоформляется право собственности.

Юридическая сила договора сохраняется до момента заключения сделки и допускает получения задатка или аванса.

При составлении договора купли продажи нужно сверить внесённые в него сведения с предварительным договором, касающиеся:

• сторон сделки;
• предмета договора;
• сроков;
• стоимости участка.

Эти сведения должны быть полностью идентичны. Если одно из положений изменяется – требуется составить дополнительное соглашение, в котором указываются вносимые поправки.

Скачать предварительный договор купли-продажи земельного участка.

Регистрация сделки

Стороны подходят в отделение кадастровой палаты или МФЦ с паспортами, тремя экземплярами договоров и документами на землю. Покупатель уплачивает пошлину в размере 2 тысячи рублей. В окошко к регистратору подаётся пакет принесённой документации. Участники сделки пишут заявление о регистрации сделки.

Заявление и документы принимаются под расписку, в ней указан срок повторного посещения МФЦ. По регламенту он составляет 21 рабочий день. В назначенный день с паспортом и распиской стороны подходят к регистратору. Продавец получает свой экземпляр договора, прошедший регистрацию.

Покупатель получает:

• экземпляр договора;
• выписку из ЕГРП о регистрации права собственности.

Это основные документы, которые удостоверяют передачу имущественных прав от продавца к покупателю. После регистрации становятся для нового собственника правоустанавливающим и право удостоверяющим документом.

Налоговый вычет при покупке дачного участка

Согласно статье 220 НК РФ покупатель недвижимости может получить налоговый вычет. Он составляет 13% стоимости, указанной в договоре, поданном на регистрацию, но не превышающей 2 миллиона рублей. Основания получения вычета следующие:

1. Покупка оформлена официально и прошла регистрацию.
2. Ранее собственник не использовал обозначенной налоговой льготы, то есть не получал налоговый возврат при покупке недвижимости.
3. Участок приобретался у третьих лиц, не входящих в круг близких родственников.
4. Претендент на получение налоговой льготы имеет доход, с которого удерживается НДФЛ.

Если речь идёт о дачном участке, в силу вступают дополнительные условия, продиктованные Письмом Минфина № 03-04-05/9-131, от 15.03.11 г.:

1. Получить имущественный возврат за земельный участок можно только тогда, когда на нём будет возведено строение.
2. Возведённое строение должно получить статус жилого дома, а не дачного домика.

Указанные выше условия следует предусмотреть, выбирая при оформлении участка того члена семьи, на которого можно оформить вычет, с учётом того, что:

1. Начало выплат возможно только через год после ввода дома в эксплуатацию;
2. Выплаты производятся частями, равными сумме уплаченного за год в виде НДФЛ, налогового удержания. В зависимости от стоимости объекта суммарный возврат вычета может длиться годами.

Налоговая льгота на приобретённый объект не утрачивается. Её можно оформить в любое время. За несовершеннолетних собственников вычет могут получать их родители. В совокупную сумму вычета войдут не только траты на земельный участок, но и деньги, затраченные на строительство дома, подтверждённые счетами и квитанциями.

Для оформления налогового возврата нужно подойти в отделение УФНС по месту жительства и регистрации, предъявив документы по сделке и по затратам на строительство. Написанное заявление рассматривается налоговой службой, после чего допустимо подавать декларацию о возврате НДФЛ, или получать вычет по месту работы ежемесячными прибавками к заработку.