Как правильно составить договор купли-продажи садового участка ?

В настоящее время вопросы организации садоводства, в том числе проживания на садовом участке, определены в двух законах №98-ФЗ, принятого в 1998 году, и №217-ФЗ, принятого в июле 2017 года. В последнем законе имеется большое число изменений по сравнению с предыдущим законом и поэтому его вступление перенесено на 2019 год. Кроме того, дано еще 5 лет на переходный период.

Порядок купли-продажи садового участка, как одного из видов недвижимости, регулируется Гражданским и Земельным кодексами (ГК и ЗК), а также законом №122-ФЗ.

В соответствии с законом №98-ФЗ садовым участком считается предоставленный гражданину участок, предназначенный для выращивания плодово-ягодных, бахчевых или огородных культур, а также для его отдыха. На участке разрешалось возведение садового домика без права регистрации проживания в нем.

Конституционный Суд РФ счел невозможность постоянного проживания в доме на садовом участке, находящемся на земле населенного пункта, нарушением Конституции. Поэтому в настоящее время разрешено возведение на садовых участках жилых домов, но регистрация в них производится с трудом и по решению суда.

Закон №217-ФЗ полностью легализует строительство жилого дома на участке и разрешает регистрацию лиц, проживающих в таком доме. Кроме того, по новому закону будет упрощен перевод садового дома в капитальное строение, в котором возможна регистрация по месту жительства.

Особенности купли-продажи

Перед тем, как заключить договор надо убедиться в наличии и правильности оформления документов. В частности, на участок должны иметься правоустанавливающие документы, он должен быть зарегистрирован в Реестре и у него должен быть кадастровый номер.

При покупке садового участка покупатель должен учитывать следующие особенности такой сделки. По закону №122-ФЗ любые действия с участком возможны лишь в случае, если этот участок прошел межевание. Исключением из правила являются некоторые участки, в том числе садовые, которые зарегистрированы в Росреестре по закону №93-ФЗ (Закон о дачной амнистии). Такой участок, даже не пройдя межевание и не имея границ, может пройти государственную регистрацию и иметь кадастровый номер. До конца этого года такие участки разрешается продавать и покупать. Но в дальнейшем при попытке совершить с ними какие либо сделки покупателю придется вначале пройти межевание.

Договор

В соответствии с ГК (ст. 554, 555) в договор купли-продажи недвижимости, требуется обязательное включение существенных условий, к которым относятся:

• описание участка;
• цена участка.

Из текста договора должно быть понятно, какой участок продается, есть ли на нем дом. Индивидуальность участка может быть определена через характеристики участка, которые содержатся в Реестре - адрес, вид (земельный участок), площадь, кадастровый номер, описание местоположения границ, кадастровая стоимость участка.

В договоре обязательно должна присутствовать цена участка в рублях (ст. 417 ГК). Цена может устанавливаться с учетом индивидуальных и общих характеристик участка. При этом в договоре цена может быть приведена одной цифрой или стоимостью единицы площади земли. Во втором случае в договоре обязательно должна присутствовать величина всей площади участка.

Наряду с основными условиями договора в нем присутствуют и дополнительные условия. Эти условия необходимы для защиты интересов как продавца, так и покупателя.

При этом в договоре не должны присутствовать условия, ущемляющие возможности покупателя в части распоряжения купленным участком. В частности, в ст. 37 ЗК приведены конкретные условия договора, которые не могут включаться в текст договора:

• возможность обратного выкупа участка продавцом по своему желанию;
• какие- либо ограничения по распоряжению участком его покупателем;
• ограничения по ответственности продавца при возникновении прав на участок со стороны третьих лиц.

Структура договора

Обычно договор включает следующие пункты:

• дату и время заключения договора;
• данные покупателя и продавца;
• расположение участка и его основные характеристики (площадь, кадастровый номер, категорию земель, разрешенное использование);
• правоустанавливающий документ;
• цену участка;
• порядок уплаты;
• подписи сторон.

Что надо предусмотреть

1. Наличие на участке строения обязательно должно быть отражено в договоре. В противном случае могут возникнуть трудности при его легализации.
2. Если в момент покупки участка продавец находился в браке, то при продаже участка у него должно быть согласие супруги на продажу этого участка.
3. Если участок принадлежит нескольким людям, то в договоре необходимо учитывать всех собственников.
4. После продажи участка в садоводческом некоммерческом товариществе (СНТ) продавец выходит из членов этого товарищества. Вопрос о вступлении в СНТ покупатель решает индивидуально. Если он откажется войти в СНТ, то ему придется заключать с товариществом отдельные договора о пользовании инфраструктурой СНТ электричеством, вывозом мусора, общими дорогами, охраной сторожа.
5. Если у продавца, члена СНТ, есть долги перед товариществом, то это не влияет на возможность продажи участка. В таком случае вопрос выплаты долгов решается между покупателем и продавцом, о чем может быть записано отдельное условие в договоре.

Формат документа

Договор купли-продажи составляется в письменном виде и включает подписи продавца и покупателя. К нему может быть приложено приложение.

Важно то, что при самостоятельном составлении договора несоблюдение каких-либо нюансов может привести к возврату договора на доработку и отнимет дополнительное время.

В общем случае договор не требует нотариального удостоверения. Такое удостоверение может быть выполнено дополнительно для обеспечения безопасности сделки. При обращении в нотариальную контору можно получить дополнительные преимущества:

• гарантию чистоты сделки;
• более быстрое оформление документов.

Скачать образец договора купли-продажи садового участка.

Предварительный договор

На первом этапе проведения сделки по купле-продаже садового участка желательно заключить предварительный договор и внести задаток.

Внесение такого задатка означает серьезность намерений покупателя. По предварительному договору (ст.429 ГК) стороны обязуются в дальнейшем заключить договор на условиях, приведенных в предварительном договоре. Такой договор отличается от основного тем, что в нем прописаны намерения сторон. Эти намерения состоят в том, что каждая сторона обязуется подписать основной договор купли-продажи. В предварительный договор могут быть включены следующие пункты:

• сумма внесенного задатка;
• обязательства, принимаемые на себя сторонами;
• условия будущего соглашения:
• сроки подписания основного договора;
• цена садового участка;
• штрафные санкции при невыполнении условий договора.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи садового участка.

Регистрация

Заключительным этапом продажи садового участка является регистрация перехода прав собственности на участок к новому собственнику. Для этого с подписанным договором необходимо обратиться в Росреестр. Кроме договора туда надо также представить пакет документов, включающий:

• заявления от продавца и покупателя;
• имеющийся у продавца правоустанавливающий документ на участок;
• выписку из ЕГРН;
• квитанцию об уплате пошлины.

При необходимости представляется нотариально заверенное согласие супруги продавца на продажу участка.
В течение 30 дней Росреестр рассматривает вопрос о переходе права собственности и при положительном результате выдает покупателю соответствующий документ.

2.Образец договора купли-продажи=https://cloud.mail.ru/public/CxMw/ah6C4ommR
3.Образец Предварительного договора=https://cloud.mail.ru/public/MqFZ/u6XoTdSVF