Купля продажа земельного участка в садоводческом товариществе
Садовый участок – это участок, предназначенный для выращивания ягодных, бахчевых, плодовых и овощных культур, картофеля и пр., расположенный на территории садового товарищества (или СНТ). Российское законодательство предусматривает также такие формы объединения садоводов как кооперативы или партнерства, но они являются менее распространенными.
На территории садовых участков допускается не только выращивание сельскохозяйственных культур, но и строительство домика и хозяйственных построек (гаражей, бань, сараев и пр.). Но собственники должны учитывать законодательный запрет на возведение капитальных строений на территории СНТ. То есть построенный здесь дом будет иметь статус садового домика, а не жилого помещения.
СНТ образуются на добровольной основе и имеют целью совместное управление имуществом и решение важных задач ведения сельского хозяйства. СНТ не предназначены для занятия предпринимательской деятельностью: выращенная на ее территории продукция предназначена для личного использования садоводами, а не на продажу.
Деятельность садовых товариществ регулируется Гражданским и Земельным кодексом, ФЗ-66 о СНТ, а также непосредственно уставом общества.
Земельные участки на территории СНТ могут принадлежать как обществу (находится в совместной собственности), так и самими садоводам. Последние могут распоряжаться земельным участком на правах собственности (ст.15 ГК), аренды (ст.22), пожизненного владения и бессрочного пользования (ст.20-21).
Право на заключение договора купли-продажи принадлежит только собственникам земельных участков.
Инструкция по покупке участка
Каждый покупатель предъявляет свои требования к садовому участку, но существуют общие критерии, которые необходимо учесть перед покупкой. Обычно садоводы ориентируются на удобство расположения земли. При этом необходимо учитывать, что при выборе слишком популярного транспортного направления высок риск возникновения сложностей с проездом к месту отдыха из-за пробок.
В процессе выбора нужно обратить внимание на характеристику местности: наличие поблизости водоемов или лесов станет немаловажным плюсом. Если же поблизости расположены промышленные предприятия, автомагистрали или ж/д дороги, то это соседство весьма неблагоприятно скажется на экологической обстановке и плодородии почв.
Наличие коммуникаций (воды и электричества), подведенных к земле, существенно облегчит жизнь садовода и снизит его траты.
Конечно, нельзя не учитывать стоимость участка и ее соотношение со среднерыночным значением.
Есть еще некоторые технические моменты, на которые нужно обратить внимание: покупаемый участок должен состоять на кадастровом учете, а его параметры (границы и площадь) – соответствовать тем, которые указаны в кадастровом паспорте. В противном случае, есть риски переплатить «за воздух».
Алгоритм покупки
Сегодня практикуется три основных варианта покупки:
- Покупка участка у собственника-садовода.
- Покупка участка из собственности СНТ.
- Покупка участка «по садовой книжке».
В первом и втором случае алгоритм покупки мало отличается друг от друга. Единственная разница в том, что в первом варианте собственником является физическое лицо, во втором – юридическое. Покупка садового участка происходит с прохождением следующих этапов:
- Согласование условий сделки, подписание предварительного договора купли-продажи.
- Подписание договора купли-продажи.
- Перерегистрация прав собственности в Росреестре.
Юристы крайне не рекомендуют прибегать к приобретению земли по «садовой книжке». Несмотря на это такие сделки активно практикуются россиянами. Процедура покупки в этом случае выглядит так:
- Лицо обращается в СНТ к председателю и сообщает о желании купить участок на его территории.
- Заключается договор и покупатель передает деньги председателю (желательно взять расписку в получении средств).
- Садовая книжка переоформляется на нового владельца и он становится членом СНТ.
Нужно понимать, что покупка по садовой книжке не приводит к возникновению прав собственности на землю, а только к смене землепользователя и получению места в товариществе. Такая сделка является юридически уязвимой и в любой момент садовод может лишиться права на эксплуатацию участка. Шансы приватизировать такой участок в перспективе близятся к нулю.
Если вам предлагают купить участок по садовой книжке, то это говорит об отсутствии у продавца прав собственности на участок. Скорее всего, этот участок находится во владении у муниципальных властей. Такую сделку не вправе совершать даже председатель товарищества.
Проверка документов
При оформлении сделки купли-продажи садового участка стоит запросить у продавца следующие документы:
- Подтверждение прав собственности на земельный участок и постройки на нем. Это может быть свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН. Важно учитывать, что садовая книжка не является документом, которая подтверждает права собственности и не дает права на продажу земли.
- Кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН, содержащая сведения о кадастровом учете земли.
- Справка об отсутствии обременений в виде залога и ареста (при наличии сомнений можно запросить справку об отсутствии споров в отношении участка в суде).
- Справка об отсутствии долгов по членским взносам в СНТ, коммунальным платежам и земельному налогу.
Договор купли - продажи
Договор купли-продажи садового участка должен быть составлен в письменной форме и обязательно содержать подписи сторон. Что касается нотариального заверения договора, то такое требование в законодательстве отсутствует. Участие нотариуса возможно только по обоюдному желанию сторон для придания документу большей юридической силы.
Форма договора может быть произвольной. Его существенными условиями являются предмет (в данном случае это садовый участок) и цена договора. Данным пунктам следует посвятить особое внимание. Договор должен содержать четкую идентификацию продаваемого садового участка: его кадастровый номер, категория использования, местоположение, площадь, наличие обременений и сервитутов, твердую цену.
Желательно сослаться в тексте договора на правоустанавливающие документы от продавца, дату и номер госрегистрации прав собственности в ЕГРП, на основании чего (приватизации, договора дарения, купли-продажи и пр.).
Сторонам стоит прописать не только стоимость сделки, но и действующий порядок взаиморасчетов. Оплата может быть произведена как до, так и после регистрации прав собственности в Росреестре.
Скачать образец договора купли-продажи земельного участка.
Предварительный договор
Нередко покупатели прибегают к практике заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка. По закону данный документ составлять не обязательно. Обычно его требуют банки в процессе оформления ипотечного кредита, для которых предварительный договор служит подтверждением серьезности намерений сторон.
Для покупателя наличие предварительного соглашения служит подтверждением того, что земельный участок будет продан ему по цене, которая указана в документе. Тогда как продавец может быть спокоен, что нашел покупателя и что он не откажется от сделки в последний момент и земельный участок будет куплен в установленные сроки. Если сторона в установленные сроки препятствует заключению основного договора, то другая вправе подать иск в суд.
Закон обязует стороны прописывать следующие условия в договоре:
- Предмет сделки: участок земли под садоводство.
- Цену сделки.
- Порядок взаиморасчетов.
- Срок, в который стороны должны заключить основной договор.
Скачать образец предварительного договора купли продажи земельного участка.
Регистрация
Некоторые граждане наивно полагают, что подписав договор купли-продажи и передав деньги они становятся собственниками земли. На самом деле процесс перехода права собственности необходимо закрепить юридически в Росреестре. Сам договор купли-продажи регистрации не подлежит.
Процедура госрегистрации предполагает передачу в Росреестр установленного комплекта документов. Он включает в себя:
- Заявление на отчуждение прав собственности от продавца и вступления в права собственности от покупателя.
- Договор купли-продажи в 3-х экземплярах.
- Паспорта участников сделки.
- Согласие супруги на сделку (если земля относится к совместно нажитому имуществу).
- Свидетельство о праве собственности/выписка из ЕГРН.
- Кадастровый паспорт.
- Правоустанавливающая документация от продавца: договор мены/купли-продажи/дарения.
- Квитанция с оплаченной госпошлиной. Она составляет 350 руб. для земли под садоводство и 2000 руб. если на ней есть постройки.
- Акт приема-передачи недвижимости (не обязателен).
После проверки представленной документации специалисты Росреестра внесут соответствующие изменения в реестр прав и выдадут новому собственнику выписку из ЕГРН, которая будет служить подтверждением его статуса.
