На что обращать внимание при заключении сделки по покупке участка с домом?

Покупка дома с земельным участком является сделкой с высокой степенью риска, как для покупателя, так и для продавца недвижимости. Существует множество причин, из-за которых уже заключенную сделку можно оспорить, и стороны потеряют значительные средства. Тщательная проверка личности покупателя и продавца поможет уменьшить риски и заключить безопасную сделку.

 

Покупка участка с домом

Сделка по покупке участка с жилым строением предполагает переход права собственности на участок и дом от продающей стороны сделки к покупающей. Продавец имеет право продавать свою недвижимость на основании права собственности (п. 1 ст. 260 ГК РФ).

Покупка и продажа участков с жилой недвижимостью регулируются следующими законами:

Особенности продажи земельных участков и их неотделимости от расположенных на них капитальных строений регулируются ст. 35, 37 ЗК РФ, порядок отчуждения недвижимости описан в ст. 549-557 ГК РФ, а закон № 218 регламентирует процесс регистрации прав на купленный дом с участком.

На что обратить внимание

При выборе земельного участка и дома для проживания важно не только оценить транспортную доступность и наличие коммуникаций, но и проверить документы на недвижимость, чтобы избежать покупки незаконной постройки или недвижимости в аресте.

Вопросы к продавцу

После того, как земельный участок выбран и происходит обсуждение условий сделки, покупателю следует задать собственнику следующие вопросы:

  • Приватизирован ли участок с домом?
  • Сколько собственников у недвижимости?
  • Сколько человек прописано в доме?
  • Есть ли разногласия с соседями по поводу границ?
  • Имеются ли налоговые или иные задолженности?
  • Как супруга/супруг относится к продаже дома с участком?
  • Как давно была приобретена недвижимость?
Первый вопрос является самым важным, поскольку продать неприватизированный участок нельзя. Если участок находится в садовом или дачном товариществе, то продаётся не сама недвижимость, а только членство в потребительском кооперативе.

Приватизация такого участка после покупки может занять много времени или оказаться невозможной, если покупатель приватизировал какую-либо недвижимость ранее на бесплатной основе.

При наличии нескольких собственников на недвижимость согласие на продажу должен давать каждый из них, в противном случае сделка может быть оспорена уже после перехода прав. Если собственник один, но в доме на участке прописано несколько лиц, они имеют право проживать в жилплощади даже после перехода прав собственности к продавцу. Если среди прописанных есть несовершеннолетние, выписать их можно будет только с согласия органов опеки.

Необходимо также заручиться письменным согласием супруги продавца на сделку, даже если она не имеет доли в продаваемой недвижимости, так как согласие супругов необходимо для проведения каждой сделки, подлежащей регистрации в Росреестре, согласно п. 3 ст. 35 Семейного кодекса.

как проверить юридическую чистоту сделки

Важно учитывать, что все ответы продавца должны быть подкреплены соответствующими документами и справками:

  • Право собственности подтверждается выписками из ЕГРН.
  • Отсутствие задолженностей – справками из Росреестра, налогового органа и коммунальных служб.
  • Отсутствие прописанных лиц подтверждается справкой из паспортного стола.
  • Споры о границах отмечены в акте согласования на обороте межевого плана.

Если соседи имеют территориальные претензии к продавцу участка, то решать спор о границах придётся новому собственнику.

Перед продажей лучше настоять на проведении межевых работ по уточнению границ, заключив предварительный договор, по которому сумма сделки в основном договоре будет уменьшена, если в результате уточнения границ уменьшится площадь участка.

Факт продажи недавно приобретенного участка также должен насторожить покупателя. Следует переговорить с соседями и выяснить возможные негативные стороны приобретения, например, наличие рядом производственных объектов.

Вопросы к покупателю

Продавцу также следует быть внимательным при продаже участка. Если вместо покупателя выступает представитель, следует поинтересоваться о причине отсутствия покупателя, а также о его возрасте. Продажу имущества несовершеннолетним лицам могут оспорить как родственники, так и органы опеки.

Если покупатель – пожилой человек, выступающий в сделке через представителя по состоянию здоровья, следует запросить справку из психоневрологического диспансера о том, что покупатель не состоит на учете как имеющий психическое заболевание, так как иначе сделка может быть признана ничтожной (п. 1 ст. 171 ГК РФ).

Если покупатель состоит в официальном браке, следует запрашивать согласие супруги на покупку участка с домом. Согласие должно быть заверено нотариально, а ФИО и данные супруги из текста согласия должны совпадать с таковыми из свидетельства о браке.

Важно поинтересоваться у покупателя, за счет каких средств он собирается приобретать недвижимость. Существует два варианта:

  • За счет собственных средств.
  • За счет заёмных средств (кредит, ипотека).
При планировании покупки дома с участком за счет средств банка, заключать основной договор лучше после предъявления покупателем справки из кредитного учреждения в том, что нужная сумма (или ипотека) одобрены окончательно.

Если покупатель оттягивает дату сделки на существенный срок и предлагает продавцу прекратить поиск покупателей, то продавцу следует взять залог в размере 5-10 процентов от сделки, оговорив, что при отказе покупателя от заключения договора залог не возвращается.

При заключении сделки по купле-продаже дома с земельным участком, каждой стороне следует удостовериться в искренних намерениях контрагента совершить сделку на оговоренных условиях, чтобы избежать принудительного расторжения договора в дальнейшем. Обезопаситься от обмана поможет подробное изучение документации на недвижимость, а также заключение предварительного договора и участие в сделке нотариуса.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь через форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам:

Поделиться:
Нет комментариев