Как составить договор покупки земельного участка с домом?

Заключение сделки по покупке участка земли с жилым домом предполагает обязательное заключение письменного договора. От корректного содержания данного документа зависит законность проведения сделки и дальнейшее использование купленной недвижимости без неожиданных проблем.

Под покупкой земельного участка с жилым домом подразумевают одновременный переход прав собственности на данную недвижимость от прежнего владельца (продавца) к новому (покупателю).

Составление и регистрация соглашения о покупке участка земли с жилой недвижимостью регулируется:

Общее понятие договора покупки определено в ст. 454 ГК РФ, а в статьях 549550554 и 555 описываются особенности такого договора применительно к объектам недвижимости.

Ст. 37 ЗК РФ описывают важные условия покупки земельных участков, ответственность продавца за предоставление недостоверных сведений и недопустимые пункты договоров покупки земли. Ст. 14,18 закона № 218 регулирует порядок перерегистрации права собственности на нового владельца при покупке участка с жилым строением.

Договор покупки земельного участка с домом

Договор покупки земельного участка с жилой постройкой должен заключаться в письменной форме (ст. 550 ГК РФ) и содержать информацию обо всех отчуждаемых объектах недвижимости (жилого дома, участка, капитальных построек и т.д.) с их подробным описанием. Простая письменная форма договора имеет следующую структуру:

  • введение;
  • основная часть;
  • заключительные положения.

Во введении участники сделки указывают полные ФИО, дату и место рождения, адрес регистрации и фактического проживания, а также серию и номер паспорта. Если стороны действуют через представителя, то его данные также указываются во введении.

В основной части приводятся все условия передачи прав на участок и на дом, а также описываются параметры объектов недвижимости. Заключительные положения содержат информацию о порядке внесения изменений в договор, контактные данные и банковские реквизиты субъектов соглашения.

Основная часть в общем случае содержит следующие разделы:

  • предмет соглашения;
  • описание объектов договора;
  • порядок передачи недвижимости;
  • цена договора и порядок расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность и порядок решения споров;
  • дополнительная информация.

Предметом соглашения является передача прав на участок земли и жилой дом от продавца к покупателю за обговоренную субъектами соглашения плату.

При описании объектов купли-продажи важно учитывать, что такое описание должно однозначно определять участок и дом, иначе договор не будет считаться заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Для земельного участка нужно указать:

  • адрес места нахождения;
  • кадастровый номер;
  • категорию земли;
  • номер вида разрешенного землепользования по классификации;
  • площадь;
  • сведения о почве и многолетних посадках;
  • сведения о зданиях и постройках.

Для жилого дома указываются следующие данные:

земли СНТ

  • материал стен;
  • тип фундамента;
  • количество этажей;
  • количество комнат;
  • внутренняя жилая площадь;
  • реквизиты технического паспорта;
  • инвентарный номер по БТИ;
  • год постройки.

Передаточный акт, по которому осуществляется прием недвижимости покупателем, может быть оформлен как в виде отдельного документа, так и в виде раздела договора покупки. В последнем случае в договоре прописывается, что он также имеет силу акта приёма-передачи, и в тексте оставляется дополнительное место для подписей сторон. Пример такого договора можно скачать здесь.

Цена сделки указывается в рублях цифрами и прописью, потом указывается способ оплаты (наличными, безналичным расчетом или через банковский кредит). Без указания цены договор не считается заключенным (ст. 555 ГК).

В разделе «Права и обязанности» указывается, что покупатель обязан перечислить продавцу оговоренную сумму и принять участок с домом по акту, а продавец обязан передать права на данные объекты и сообщить полную правдивую информацию о них.

документы подтверждающие право собственности на земельный участок

В разделе «Ответственность и решение споров» описываются юридические последствия нарушения условий договора для сторон. Споры разрешаются путём переговоров или в судебном порядке.

При использовании типовых шаблонов договора важно учесть, что они не должны содержать условий, которые:

  • наделяют продавца правом выкупа участка и дома у покупателя без согласия последнего;
  • ограничивают покупателя в праве распоряжаться участком и домом по своему усмотрению;
  • снимают с продавца ответственность за претензии к сделке третьих лиц.

Перечисленные условия являются недействительными (п. 2 ст. 37 ЗК РФ) и дают покупателю право оспорить содержание договора в судебном порядке.

В разделе «Дополнительная информация» приводятся сведения:

  • о возможных обременениях;
  • о существенных свойствах передаваемых объектов;
  • о согласии супруга и/или других сособственников продавца на сделку.

Согласие совладельцев может быть вписано в основной текст договора. При этом нужно привести полные ФИО и паспортные данные каждого сособственника, который должен вписать своей рукой, что он против продажи указанных в договоре объектов не возражает, после чего поставить свою подпись и фамилию с инициалами.

Если какой-либо из объектов недвижимости имеет существенные недостатки, затрудняющие его эксплуатацию (например, протекающая крыша дома) или деятельность соседних землепользователей имеет влияние на участок (при расположении рядом производства), информация о данных фактах должна быть отражена в договоре.

В противном случае покупатель сможет оспорить договор через суд и требовать возврата денег с компенсацией под предлогом, что продавец умышленно скрыл негативные факты продаваемой недвижимости (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Стандартный бланк договора покупки можно скачать здесь.

Регистрация

После подписания договора и акта приема-передачи стороны должны обратиться в отдел Росреестра или МФЦ по месту нахождения участка с заявлением о перерегистрации прав на дом и участок на нового собственника. Обращаться нужно продавцу и покупателю вместе, представив следующие документы:

  • копии паспортов;
  • три экземпляра подписанного договора покупки;
  • две оплаченные квитанции пошлины (по 350 рублей за дом и за участок).

Итогом регистрации является внесение данных в ЕГРН о новом владельце дома и участка. Один экземпляр договора остаётся в архиве Росреестра, и по одному экземпляру выдаётся сторонам с отметкой о регистрации.

Составление договора купли-продажи является важной частью сделки по продаже земельного участка с домом. При составлении договора важно учитывать как требования гражданского и земельного законодательства, так и нюансы конкретной сделки и свойства отчуждаемых объектов. Полнота информации об участке и доме, представленная в договоре, поможет сторонам избежать споров и разбирательств в суде.

Поделиться:
Нет комментариев