Как правильно оформить договор покупки дома с участком?

Покупка дома с участком земли включает в себя множество мероприятий – от выбора участка и его проверки и оценки до оформления перехода прав и получения вычета. Каждый этап покупки предусматривает определённые действия, от корректного выполнения которых зависит успех сделки для обеих сторон.

 

Покупка дома с земельным участком – это передача прав собственности на дом и участок от продавца к покупателю за плату на основании заключенного договора купли-продажи. Процедура покупки и оформление сопутствующих документов регулируется следующими законами:

• Гражданским кодексом (ГК РФ);
• Земельным кодексом (ЗК РФ);
• Налоговым кодексом (НК РФ).

Общие положения о договоре и порядке его заключения изложены в ст. 420-447 ГК, а применительно к покупке недвижимого имущества – в пар. 7 гл. 30 ГК. Ст. 37 ЗК описывает важные моменты покупки участка земли, а ст. 220 НК РФ – правила получения налогового вычета после оформления прав собственности на участок и дом.

Если участок приобретается в садовом товариществе (СНТ) из числа земель, находящихся в собственности данного товарищества, то продавцом является юридическое лицо, от имени которого выступает председатель СНТ.

Пошаговая инструкция

Общий порядок действий при покупке дома с земельным участком следующий:

1. Выбор участка.
2. Проверка документации.
3. Обсуждение условий сделки с продавцом.
4. Составление и подписание договора.
5. Регистрация перехода прав.

При выборе участка следует учитывать его транспортную доступность, наличие коммуникаций, к которым подключен жилой дом, а также целевое назначение земли, влияющее на возможность строительства на участке. Виды разрешенной деятельности на участке можно посмотреть на интерактивной кадастровой карте местности на сайте Росреестра.

Необходимые документы

У продавца должны быть в наличии следующие документы:

• кадастровый паспорт на землю;
• технический план на жилой дом;
• справка из БТИ обо всех строениях на продаваемом участке;
• выписка из ЕГРН о праве владения недвижимостью;
• справка из Росреестра об отсутствии обременений;
• справка о прописанных в доме лицах;
• письменное согласие супруги на продажу недвижимости.

Если земля покупается в СНТ, то в правлении должны быть документы, подтверждающие решение местного муниципалитета предоставить территорию товарищества в общую собственность его членов, а также проект межевания данной территории.

Участок и дом, находящиеся в совместном владении нескольких лиц, могут быть проданы только с письменного согласия таких лиц. Выписка из реестра недвижимости заменяет вышедшие из употребления свидетельства о праве собственности, продавец может получить такую выписку в любом МФЦ, обратившись с паспортом.

Заключение сделки

После обсуждения условий продажи и цены стороны составляют договор и назначают дату сделки. В ряде случаев может быть составлен предварительный договор, обязывающий стороны заключить основную сделку на условиях, обозначенных в предварительном соглашении.

В установленную дату продавец и покупатель подписывают договор, после чего покупатель переводит сумму сделки на счет продавца, а последний передаёт покупателю земельный дом с участком и сопутствующую документацию на недвижимость по акту приёма-передачи.

После подписания передаточного акта стороны обращаются в отделение Росреестра с заявлением о перерегистрации прав на участок с домом. Если земля покупается в садовом товариществе, то от имени СНТ в регистрации участвует уполномоченный представитель правления.

При покупке неприватизированного участка в СНТ, приобретается не недвижимость, а только членство в товариществе, при такой сделке следует заранее уточнить в правлении и местной администрации возможность бесплатной приватизации (она возможна, если участок был предоставлен товариществу до 25 октября 2001 года).

Договор купли-продажи

Договор покупки дома с земельным участком составляется в письменной форме. Типовую форму можно скачать по этой ссылке. Документ начинается с представления участников сделки, потом следует основной текст с условиями продажи, в конце указаны банковские реквизиты участников для перечисления оплаты.

В основном тексте должны быть отображены следующие пункты:

• порядок передачи объектов;
• права и обязанности субъектов сделки;
• описание объектов продажи;
• цена и порядок расчета;
• ответственность сторон;
• дополнительные условия.

Передача объектов осуществляется по акту приемки, который может быть встроен в основной текст договора или оформлен в виде отдельного документа. К обязанностям продавца следует отнести передачу указанных в договоре объектов недвижимости в срок, указанный в договоре, а также участие в государственной регистрации перехода прав.

Если в качестве продавца выступает садовое товарищество, то дополнительной обязанностью указывается принятие покупателя в члены СНТ.

К обязанностям покупателя относят оплата установленной суммы продавцу и принятие дома с участком по акту приемки. Покупатель имеет право получать всю необходимую информацию об участке и эксплуатировать его после покупки по своему усмотрению (в пределах разрешенного пользования). Внесение в договор пунктов, ограничивающих покупателя в его законных правах пользования недвижимостью после регистрации сделки не допускается (п. 2 ст. 37 ЗК).

При описании дома указываются следующие параметры и данные:

• инвентарный номер из БТИ;
• адрес;
• жилая площадь;
• количество изолированных комнат;
• материал постройки;
• дата ввода в эксплуатацию;
• число этажей.

Для земельного участка под домом нужно указать:

• кадастровый номер;
• адресные ориентиры;
• площадь;
• категорию земли и вид разрешенного землепользования;
• сведения о налоговой задолженности.

Для участка в СНТ следует уточнить соответствие границ, обозначенных в кадастровом паспорте, границам участка на плане межевания территории товарищества, который хранится в правлении.

Обременения в виде задолженностей по налогам или коммунальным платежам подлежат погашению до регистрации сделки. В «Дополнительных условиях» участники сделки распределяют обязательства по погашению обременений (обычно задолженности погашает продавец).

При описании цены определяют порядок расчета (наличный или безналичный) и указывают сумму прописью.

Предварительный договор

Если дата сделки назначена на отдаленный период, но стороны хотят получить гарантии заключения договора в будущем, они заключают предварительный договор, в котором описывают все существенные условия основной сделки:

• цену продажи;
• отчуждаемые объекты;
• дату подписания договора и др.

Предварительный договор составляется по стандартной форме, которую можно скачать здесь. Основное соглашение должно быть заключено не позднее, чем через год после подписания предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК). При отказе одной из сторон заключать договор на условиях предварительного, другая сторона может добиться выполнения изначальных условий через суд (п. 5 ст. 429 ГК).

При покупке неприватизированного участка в СНТ после заключения предварительного договора покупатель проверяет недвижимость на возможность приватизации и организует работы по уточнению границ.

Регистрация

Когда подписаны основной договор и акт передачи дома с участком продавцу, участники сделки обращаются в местное отделение Росреестра для регистрации покупки со следующими документами:

• копиями паспортов;
• тремя экземплярами подписанного договора;
• двумя квитанциями госпошлины за регистрацию дома и участка (по 350 рублей).

Перерегистрация прав осуществляется в течение 7-14 дней, по прошествии которых покупатель может заказать в любом МФЦ выписку из ЕГРН, подтверждающую его права на купленные дом с участком.

Налоговый вычет

После приобретения земельного участка с домом покупатель может осуществить налоговый вычет. Сумма вычета рассчитывается как кадастровая стоимость участка или дома (по выбору собственника), с примененной к ней процентной ставкой 13 %. Максимальный размер налоговой базы для вычета – 2 млн. рублей, то есть покупатель сможет вернуть до 260 000 рублей.

Для получения вычета покупателю необходимо:

1. Получить право собственности на дом и участок.
2. Написать заявление в налоговую службу по месту жительства.
3. Получить уведомление о предоставлении вычета.
4. Направить полученное уведомление в бухгалтерию по месту работы.

После получения уведомления с покупателя не будут вычитать ежемесячный подоходный налог, пока сумма несписанных налогов не составит сумму вычета.

Безработный гражданин может получить вычет единовременной выплатой от налогового органа, но при условии, что такой гражданин ранее уплачивал налоги, общая сумма которых не меньше рассчитанной суммы вычета.

Важно учесть, что при покупке участка в СНТ вычет предоставляется только в том случае, если садовый домик числится в БТИ как капитальное жилое здание.

При покупке дома с земельным участком важно обратить внимание на документацию продавца, наличие обременений и категорию землепользования участка. Составление предварительного договора даст гарантию на заключение основного соглашения в срок. Следует учитывать, что все пункты основного и дополнительного договоров не должны противоречить действующему законодательству.