Полный порядок действий для покупки земельного участка у государства

Большая часть земель в России принадлежит государственным и муниципальным структурам. Если земля не находится в собственности физических или юридических лиц, а также муниципалитета, то она относится к государственному фонду.

Порядок оборота земель из государственной собственности регулируется Земельным и Гражданским кодексом.

Стоит обратить внимание, что Земельный кодекс разграничивает такие понятия как государственная и муниципальная земля. Но на практике алгоритм покупки в обоих случаях будет одинаков: различаются лишь уполномоченные структуры, с которыми покупателю предстоит заключение сделки купли-продажи. В первом случае это региональные властные структуры, отвечающие за регулирование сделок с земельным фондом. Во втором – муниципальные власти в лице администрации/комитета по земельным вопросам/Главы города.

Пошаговая инструкция покупки земли у государства

Государству принадлежит право продажи находящихся в его собственности земель. Он вправе заключать сделки-купли продажи в отношении земельных участков, поставленных на кадастровый учет, которые не изъяты из оборота и не зарезервированы под государственные нужды (застройка или оборонные цели). Еще одно важное условие для продажи государственных земель: на них не должны располагаться постройки, принадлежащие другим собственникам.

Глава 5 Земельного кодекса содержит указание на то, что земли из государственной собственности могут продаваться двумя способами:

• через торги, победителем которых станет участник, предложивший наибольшую цену;
• без торгов.

Таким образом, у лица, которое хотело бы приобрести земельный участок из государственного фонда, есть два варианта:

1. Изучить информацию о предстоящих торгах (по закону она должна быть опубликована в свободном доступе), где выбрать подходящий с позиции заявителя участок. Ознакомиться с лотами можно на специальном региональном портале.
2. Обратиться к региональным властям с просьбой о предоставлении земельного участка в собственность под указанные цели без торгов.

Наиболее предпочтительным является получение участка без торгов, так как это позволяет рассчитывать на покупку участка по оптимальной цене. Тогда как в ходе аукциона стоимость земли может многократно возрасти. Основания, которые позволяют гражданам приобретать участок без торгов у государства, прописаны в Земельном кодексе. Это, например, случай выкупа земли из аренды, ранее переданную под освоение территории или застройку, ИЖС; приобретение участка для организации ЛПХ или КФХ.

Для этого гражданином подается заявление в государственные инстанции, где и выносится решение об отказе в продаже участка без торгов или предоставлении земли. Обычно земельные участки в данном случае продаются по кадастровой стоимости. Но в случае строительства на них жилого дома в оговоренные сроки можно получить землю за 3%

В случае покупки участка у государства через торги нужно пройти следующие этапы:

1. Уточнить у организатора время и порядок предоставления заявок на торги. Извещение о проведение торгов должно размещаться не ранее чем за 30 дней до их проведения. В нем должна содержаться полная информация о земельном участке: его площадь, местоположение, разрешенное использование, стартовая стоимость лота, шаг торгов (обычно это 1,5% от кадастровой цены).
2. Граждане не позднее 5 дней до начала торгов должны подать заявку на участие.
3. В ходе торгов ведется специальный протокол и в итоговом документе фиксируется цена продажи.
4. Победителю торгов предлагают ознакомиться с предварительным договором купли-продажи.
5. Подписывается договор и вносятся изменения о собственнике в единый реестр недвижимости.

Договор купли – продажи

Договор купли-продажи составляется в письменном виде с использованием рекомендованной формы, имеющейся в распоряжении региональных властей. Обычно типовой договор купли продажи содержится в административном регламенте по оказанию государственных услуг, связанных с оборотом госсобственности.

В качестве сторон сделки выступают федеральные и региональные власти (они же продавцы) и физическое или юридическое лицо (покупатель). Каждая из сторон должна быть дееспособной и готовой подтвердить ее полномочия документально. Договор заключается только при обоюдном согласии на сделку продавца и покупателя.

Договор купли-продажи должен содержать следующую информацию:

• дата и место подписания договора;
• реквизиты обеих сторон;
• подробная характеристика предмета сделки;
• права и обязанности сторон;
• цена продажи и порядок расчетов;
• порядок разрешения спорных ситуаций;
• подписи сторон.

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка.

Подача заявления

Независимо от способа покупки земельного участка у государства, сделку предваряет подача заявления на участие в торгах или предоставления участка без торгов (заявление на предварительное согласование). Заявление на участие в торгах пишется с учетом правил электронной площадки, через которую будут проходить торги.

В шапке заявления на предварительное согласование требуется прописать наименование администрации муниципального образования или регионального комитета по земельным вопросам; ответственное лицо, которому адресуется заявление и ФИО, а также паспортные/контактные данные заявителя.

Основной блок заявления содержит:

• кадастровый номер участка;
• реквизиты решения о межевании и проекта территориального планирования;
• указание на желание лица получить участок без торгов;
• ссылка на правовые основания, позволяющие купить землю без торгов;
• вид права, на котором заявитель хочет получить землю: в данном случае это собственность;
• цель получения участка: ведение подсобного хозяйства или ИЖС и пр.

В приложениях указывается перечень документов, которые прилагаются к заявлению. Это схема участка, проектная документация, документы с подтверждением полномочий заявителей, списки членов НКО и пр.

Скачать форму заявления о предоставлении земельного участка за плату.

Регистрация

Для этого с лицом, которое обладает полномочиями подписания договоров купли-продажи от государства покупателю нужно прийти в назначенный день в региональное отделение Росреестра или МФЦ.

Здесь покупатель пишет заявление о вступление в права собственности в отношении земельного участка. К нему прилагаются правоустанавливающие и прочие документы:

• паспорт;
• договор купли-продажи;
• постановление региональных или муниципальных властей о передаче участка в собственность покупателя/протокол о признании покупателя победителем торгов;
• акт приема-передачи земельного участка;
• кадастровый паспорт на участок;
• квитанция с оплаченной госпошлиной (оплатить можно на месте) – в размере 350 руб. при оформлении в собственность участка и 2000 руб. – построек на нем.

По результатам обработки заявления новому собственнику выдадут выписку из ЕГРН, подтверждающее его правовой статус и возможность распоряжаться участком земли: продавать его, сдавать в аренду и пр.

Налоговый вычет при покупке

С 2010 года граждане вправе обращаться в Налоговую инспекцию за получением вычета в части затрат на покупку земельного участка. Эти расходы стали включать в группу имущественных вычетов, на которые могут рассчитывать граждане, решившие улучшить свои жилищные условия.

Для получения налогового вычета при покупке земельного участка у государства требуется:

1. Купить земельный участок на территории РФ.
2. Построить на нем жилой дом и оформить на него права собственности (отдельно на участок вычет не предоставляется).
3. Иметь статус налогового резидента; официальные доходы, обладаемые НДФЛ 13% и возможность подтвердить их документально.

Важно понимать, что вычет предоставляется в размере фактических затрат на покупку участка. Если земля была предоставлена бесплатно как представителю льготной категории, то вычет за такой участок получить не удастся.

Также нужно учитывать лимиты по имущественным вычетам, которые содержатся в Налоговом кодексе. Это 2 млн.руб. для расходов на приобретение участка и дома или строительство дома (т.е. фактически можно вернуть не более 260 тыс.руб.) или 3 млн.руб. – на уплату процентов по ипотечному кредиту (т.е. допускается вычет не более 390 тыс.руб.).

Оформление налогового вычета доступно в двух вариантах: через налоговую инспекцию и работодателя. В первом варианте претендент на вычет должен пройти следующие шаги:

1. Собрать комплект документов по недвижимости: свидетельство о собственности на дом и участок (выписка из ЕГРН), договор купли-продажи, платежные документы.
2. Запросить на работе справку 2-НДФЛ.
3. Заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ, в котором будет произведен расчет суммы вычета, положенной налогоплательщику.
4. Предоставить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ с комплектом документов в Налоговую инспекцию по месту жительства по итогам года и заявлением на перечисление имущественного вычета.
5. Остается дождаться получения средств на свой банковский счет.

При оформлении налогового вычета через работодателя нужно обратиться в налоговую инспекцию с подтверждающими покупку документами (договором купли-продажи, выпиской из ЕГРН, платежными документами и пр.) и запросить уведомление, подтверждающее право на вычет. Уведомление нужно принести в бухгалтерию по месту работы, после чего работнику начнут выплачивать зарплату в большем размере без уменьшения на НДФЛ.