Подготовка документации на земельный участок: эффективная продажа по всем правилам

Имущественные сделки, в том числе – купля продажа, основаны на переходе вещных прав на земельный участок. Это юридическая процедура, которая констатирует передачу права собственности от покупателя к продавцу, взамен полученной суммы денежных средств, соразмерной стоимости участка. Регулируется нормами статей:

• ст. 209 ГК РФ;
• ст. 37 ЗК РФ.

Юридическая сторона сделки характеризуется оформлением документации. Только после этого покупатель вправе претендовать на фактическое вступление в собственность. Поэтому каждый недобросовестно оформленный или отсутствующий документ может поставить под сомнение правоспособность всей сделки. В этом случае она может быть признана как оспоримой, так и ничтожной, приведя к реституции – аннулированию прав, полученных по сделке.

Сделка состоит из двух этапов, на которых потребуется представить документацию. При этом составление и заключение договора купли продажи потребует одного пакета документов, а регистрация сделки в Росреестре – другого.

Документы для продавца

Собственник, представляющий свой участок к продаже должен иметь в наличии:

1. Правоустанавливающий документ, на основании которого возникло право собственности. Им может быть договор о проведённой ранее сделке, по которой он приобрёл участок. Или – административный акт о его выделе, приватизации или выкупе. В некоторых случаях это – свидетельство о наследовании или решение суда о признании права собственности.
2. Свидетельство о праве собственности, если участок был поставлен на учёт до 15.07.16 г. Если право собственности оформлялось позже, свидетельство заменяет выписка из ЕГРП. Её выдаёт регистрирующий орган в день завершения процедуры регистрации. Дополнительной оплаты, кроме госпошлины не требует.
3. Кадастровый паспорт. Получают в Росреестре, стоимость 350-500 рублей.
4. План межевания: кадастровый план участка и согласование его границ с соседями. Получают у кадастрового инженера после проведения межевания. Стоимость услуг в разных регионах различна.
5. План участка, выданный в БТИ, с планом строений или – справкой об отсутствии строений. Получают в БТИ после проведения инвентаризационной оценки. Стоимость зависит от региона, площади, места расположения участка и категории земель.
6. Выписка из ЕГРП об отсутствии ареста и обременения залогом. Получают в кадастровой палате или МФЦ лично или по почте – стоимость 150 рублей.

Если правоустанавливающим документом является договор дарения, дополнительно следует приложить справку из местного отделения ФНС об отсутствии задолженности по налогам, которые взимают с одариваемого лица. При наследовании следует убедиться, что наследственная масса, включающая земельный участок, перешла к продавцу законным путём, а сделка не нарушает имущественных интересов третьих лиц – остальных наследников. Это проверяется наличием официально оформленного нотариусом отказа других наследников от обладания участком, в пользу продавца. То же – если в свидетельстве продавец указан единственным наследником.

Если участок в совместной долевой собственности – предъявляются согласия на сделку от совладельцев участка. Если продавец состоит в браке, во время которого приобретался участок, предъявляется согласие на сделку от супруга. Документы, выражающие согласие, удостоверяются нотариально.

Кроме перечисленного, он представляет свой гражданский паспорт. А в случае представительства, поверенный представляет нотариально удостоверенную доверенность. Так же доверенность может удостоверяться иным уполномоченным лицом.

Документы для покупателя

Для обычных сделок покупателями представляются только гражданские паспорта. А их представителями – паспорта и доверенности, оформленные в соответствии с установленным регламентом. Согласие супруга не требуется.

Если участок приобретается в залог – дополнительно оформляется кредитный договор и договор залога. Его оформляют в банке, предоставляющем кредит.

Документы, которые формируются в результате сделки

Представленный выше перечень пакета документации требуется для того, чтобы удостовериться в правоспособности покупателя и продавца. На его основании составляется гражданско-правовой договор купли продажи (купчая на землю). Покупатель передаёт продавцу деньги, а продавец покупателю – расписку в их получении. При проведении оплаты через банк – у покупателя остаётся квитанция о проведённой транзакции.

Составленный договор подписывается сторонами. По желанию участников сделки, он может удостоверяться в нотариальной конторе. К нему прилагаются:

• правоустанавливающий документ;
• свидетельство о собственности на землю (до 2016 г.) или выписка из ЕГРП;
• паспорта;
• согласие супруга или совладельцев;
• при необходимости - доверенности.

С этим пакетом стороны договора подходят в региональное отделение Кадастровой палаты (Росреестр) или многофункциональный центр. Здесь они передают на регистрацию договор в трёх экземплярах и пакет приложений, требующийся для регистрации сделки. На месте составляют и подают регистратору заявления:

• покупатель – о внесении записи о переходе к нему права собственности;
• продавец – о передаче участка в собственность покупателю.

Заявления и прилагаемые документы остаются у регистратора, с паспортов снимаются копии, а оригиналы возвращаются по завершении процедуры.

Регистратор получает документы под расписку. Расписка передаётся покупателю или его представителю, которому назначается дата повторного приёма. В назначенный день, не позже 21 рабочего дня, предъявитель расписки подходит за готовыми документами.

Перед подачей заявления покупатель уплачивает государственную пошлину, которая составляет 2 тысячи рублей. Квитанцию можно не предъявлять, так как сведения о проведении платежа сверяются по установленной компьютерной программе.

Документы по итогам сделки

Продавец подходит к регистратору с паспортом и распиской и получает свой экземпляр договора, с отметкой о регистрации. Покупателю при предъявлении паспорта и расписки выдают:

• экземпляр договора с отметкой о регистрации;
• выписка из ЕГРП о праве собственности на землю.

При последующих имущественных операциях полученный договор будет выступать в роли правоустанавливающего документа. Его юридическая сила будет сохраняться до момента законного перехода прав новому собственнику.