Как оспорить сделку по покупке земельного участка?

При покупке земельного участка продавец и покупатель заключают письменный договор, в котором перечислены все условия сделки. В ряде случаев такой договор признается судом недействительным, и все последствия соглашения аннулируются. Причинами могут стать как неисполнение сторонами своих обязательств, так и некорректные условия договора.

Недействительной называется сделка, которая была заключена с нарушением законодательства, или стороны которой нарушили свои обязательства. Признание договора по покупке земельного участка недействительным регулируется следующими законами:

• Земельным кодексом РФ (ЗК РФ);
• Гражданским кодексом РФ (ГК РФ).

Пункты 2,3 ст. 37 ЗК РФ определяет условия, наличие которых в договоре покупки земли приводит к недействительности сделки, параграф 2 гл. 9 ГК РФ содержит понятия недействительных и ничтожных сделок. Положения Гражданского кодекса, относящиеся к недействительным сделкам, применимы также к договорам, согласно ст. 431.1 ГК.

Недействительный договор по покупке земельного участка может быть двух видов:

1. Оспариваемый.
2. Ничтожный.

Оспариваемым называется договор, недействительность которого необходимо доказать через суд. Обращаться в судебные органы могут как стороны сделки по покупке участка, так и третьи лица, права которых были ущемлены в результате перехода прав.

Ничтожный договор недействителен в силу своих условий (например, отсутствия в договоре цены) и не подлежит оспариванию, так как не считается состоявшимся. При ничтожном договоре обращение в суд происходит с целью ликвидации юридических последствий сделки.

Как признать договор купли-продажи земли недействительным

Поводами для признания договора покупки земли недействительным являются следующие:

• Сокрытие существенных дефектов земли перед продажей.
• Передача участка с материальными обременениями.
• Возникновение претензий на участок со стороны третьих лиц.
• Сокрытие факта нежелательной деятельности соседних землепользователей.
• Принуждение одной из сторон к подписанию договора при помощи угроз и/или насилия.

Если от покупателя были скрыты важные свойства почвы, или факт невозможности строительства на покупаемом участке, или наличие имущественных претензий третьих лиц, он вправе потребовать от продавца, согласно п. 3 ст. 37 ЗК РФ:

• возмещения причиненного ущерба;
• расторжения договора и возврата всей суммы сделки.

Наличие в договоре условий, запрещающих новому владельцу осуществлять законные действия со своим участком, в частности:

• продавать, сдавать в аренду;
• дарить, обменивать;
• завещать по наследству.

делает такой договор недействительным, согласно п. 2 ст. 37 ЗК РФ.

Пошаговая инструкция

Для признания договора покупки земельного участка недействительным и возмещения ущерба необходимо предпринять следующие действия:

1. Собрать доказательства нарушения прав и действующего законодательства.
2. Предпринять попытку мирного урегулирования спора.
3. Составить исковое заявление в суд с требованием признать сделку недействительной.

В качестве доказательств нарушения условий сделки можно привести факты несоответствия участка его описанию в договоре.

Важно учесть, что если один из подписавших договор о покупке является недееспособным из-за психического заболевания, то такой договор признаётся ничтожным (ст. 171 ГК РФ). Если на сторону сделки было оказано давление, важно привести доказательства (свидетельства соседей, запись на камеру и т.д.).

После сбора доказательств потерпевшая сторона в присутствии свидетелей предлагает контрагенту добровольно расторгнуть несостоятельный договор и возместить убытки.

Обращение в суд

Основанием для обращения в суд является отказ контрагента-нарушителя расторгнуть несостоятельный договор в порядке мирового соглашения при наличии фактов нарушения прав. Также в суд обращаются при явно ничтожном характере сделки с целью нивелировать её последствия для участников и третьих лиц.

Важно учитывать, что срок исковой давности, в течение которого можно обращаться в суд с целью ликвидации последствий ничтожного договора по покупке земельного участка или признанию такого договора недействительным, составляет 3 года (ст. 181 ГК РФ).

Перед обращением в суд следует подготовить:

• копию паспорта;
• квитанцию об оплате судебной пошлины (300 рублей);
• доказательства попыток досудебного урегулирования дела;
• копию заключенного договора.

Заявление пишется на стандартном бланке, который можно скачать здесь. В тексте должны быть отображены следующие сведения, согласно п. 2 ст. 125 АПК РФ:

• наименование судебного органа;
• ФИО истца, его паспортные и контактные данные;
• ФИО ответчика и место его проживания;
• требование о признании договора покупки участка недействительным;
• обоснования требования со ссылками на законодательство;
• обстоятельства иска и их доказательства;
• цена ущерба и порядок её расчета;
• сведения о попытках досудебного урегулирования.

Например, если в договоре есть пункт, снимающий ответственность продавца при возникновении притязаний на участок со стороны его родственников, то необходимо требовать признания сделки недействительной на основании п. 2 ст. 37 ЗК РФ, и потребовать возмещения суммы, потраченной на покупку земли и на судебные издержки.

В обстоятельствах иска истец должен рассказать, как развивалось дело в хронологическом порядке, начиная с обнаружения недостатков земельного участка, скрытых продавцом, до предъявления ему претензий и его реакции на такие претензии. Описание каждого события желательно подкреплять доказательствами.

Чтобы заявление было принято судом, важно доказать наличие попыток истца урегулировать вопрос в мирном порядке, в противном случае ответчик может заявить на суде, что он впервые слышит об обнаруженных недостатках. Из-за этого суд может предоставить ответчику время на исправление ситуации, и судебное заседание будет перенесено на срок до полугода.

Признание договора недействительным требует обязательного судебного разбирательства и значительных расходов со стороны истца. Чтобы избежать длительной процедуры по возмещению ущерба, важно проверять договор покупки земельного участка на наличие противоречащих законодательству пунктов, а также внимательно изучать документацию на участок перед подписанием договора. При возникновении сомнений в надёжности продавца следует обратиться за помощью к юристу или нотариусу.