Особенности купли-продажи доли земельного участка

Под долей земельного участка понимается доля в общей собственности на земельные участки. Общая собственность подразумевает, что купля-продажа такой доли возможна только с согласия всех собственников участка. Все касающиеся неё правоотношения отражены в гл. 16 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) – здесь надо обратить особое внимание на ст. 250 - и Федеральном законе №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 г.

Алгоритм купли-продажи доли земельного участка

Шаг 1. Всё начинается с выбора

При выборе земельного участка обычно учитываются особенности рельефа местности и плодородие почвы участка, удобство подъездных путей, удалённость от железных дорог и трасс, развитие инфраструктуры, наличие подведённых коммуникаций, а также конечная стоимость. При выборе доли участка в дополнение ко всему этому надо понимать: дальнейшее использование доли не должно нарушать прав совладельцев земельного участка. Отсюда возникает необходимость чётко определить цель приобретения доли. Перед тем как сделать выбор рекомендуется обратиться в земельный комитет района либо к местным властям области и выяснить перечень работ, допустимых к проведению на конкретной земельной доле, а также работ, категорически недопустимых. Только после этого можно будет говорить о возможности выстроить там дом или дачу или вести хозяйственные работы.

Шаг 2. Ознакомление с документами продавца

Сюда относятся:

• правоустанавливающие документы на долю (договор приватизации, купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, вступившее в законную силу решение суда, нормативно-правовые акты государственной власти или местной администрации);
• свидетельство о праве собственности, выданное не позднее 15.07.2016 года, или выписка из ЕГРП, ставшая после внесённых в Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» поправок единственным документом, подтверждающим зарегистрированное право;
• письменное согласие на продажу доли от собственников прочих долей участка. Данное положение продиктовано ст. 250 ГК РФ, согласно которой они имеют преимущественное право на покупку. Продавец обязан предупредить их в первую очередь – в письменном виде - с указанием цены и условий продажи, а те должны дать ответ в 30 дней. Только при их согласии либо при отсутствии их возражений в течение данного срока продавец получает право распорядиться своей долей. Если хоть один из этих собственников не будет вовремя предупреждён, прочие участники получат право опротестовать сделку в суде в течение трёх месяцев со дня её заключения;
• кадастровый паспорт на долю земельного участка;
• справка из БТИ или от оценщика;
• письменное согласие партнёра по браку на сделку (если продаваемая земельная доля принадлежит семейной паре);
• паспорт продавца.

Если на продаваемой доле земельного участка имеются постройки, они также должны быть зарегистрированы должным образом.

Шаг 3. Непосредственный процесс покупки

• Начинается он с обращения в территориальное отделение Росреестра с целью проверить предоставленные собственником документы на предмет достоверности и наличия обременений – ареста, залога, сервитута и пр. Сделать это можно:
  • зайдя на сайт Росреестра в разделе «Карты» - ввести номер участка специальное окошко, а после увидеть карту, а на ней искомый объект;
  • справившись обо всём по телефону – на это имеет право только продавец;
  • обратившись туда лично и попросив уточнить информацию – так можно получить наиболее подробный ответ в течение пяти дней в письменной форме.
• В это время покупатель и продавец составляют предварительный договор купли-продажи, в котором отражают общие условия сделки. Одновременно покупатель проверяет, известил ли продавец собственников остальных долей земельного участка о продаже своей доли.
• Если по итогам предварительной проверки все документы в полном порядке, остаётся перейти к составлению и подписанию основного договора купли-продажи.
• Остаётся только оформить сделку, зарегистрировав договор в органах Росреестра и выдав покупателю документ о праве собственности. Здесь следует напомнить, что юридической регистрации подлежит не непосредственно договор, а переход права собственности на долю земельного участка.

Шаг 4. Итоговое оформление сделки

• Процедура купли-продажи проводится в здании Росреестра.
• Участвуют в ней три стороны: продавец, покупатель и работник данной организации.
• Продавец и покупатель подписывают основной договор. Для процедуры нужны три экземпляра – для обеих сторон и работника Росреестра, который помещает документ в архив данной организации.
• В конце идёт регистрация.

Договор купли-продажи доли земельного участка

Сущность основного договора купли-продажи доли земельного участка – юридически оформленное волеизъявление об отчуждении прав собственности на данную долю у продавца и передаче их покупателю.

Особенности основного договора:

• оформляется в том случае, если доля зарегистрирована в Росреестре, и вступает в силу со дня своего подписания;
• имеет чёткую структуру, зафиксированную в специальном бланке;
• требует обязательного заверения у нотариуса. Последнее условие появилось относительно недавно – с 2016 года, когда были внесены поправки в ФЗ №122 от 21.07.1992 года «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этого подпись и печать нотариуса на договоре купли-продажи доли земельного участка были желательны, но необязательны.

Структура основного договора обязательно должна включать:

• информацию о сторонах, заключающих договор - ФИО, дат рождения, адресов проживания, паспортных данных;
• предмет и все связанные с ним сведения - подробное описание доли в соответствии с кадастровым планом (площадью, кадастровым номером, категорией), отображение данных об имеющихся на её территории сооружений, перечисление правоустанавливающих документов на долю в и оснований для их выдачи;
• условия договора, в том числе включающие перечень санкций, налагаемых на сторону, нарушившую конкретные пункты договора. А также непредвиденные и не зависящие от сторон обстоятельства, препятствующие выполнению конкретных пунктов договора;
• стоимость доли и механизм её оплаты. Сумму лучше обозначить её в рублях и условных единицах, при этом курс расчётов необходимо брать за дно проведения оплаты. При оплате лучше отдать предпочтение безналичному расчёту либо банковской ячейке – для повышения надёжности. Также необходимо указание лица, уплачивающего госпошлину за регистрацию, сроков передачи договора для её совершения и реквизитов продавца и покупателя;
• прочие положения;
• реквизиты сторон, подпись, дату составления договора и место, где он будет подписываться.

Что ещё нужно предусмотреть?

Главное отличие такого договора от договора по продаже земельного участка состоит в повышенном внимании к его предмету – доле. Здесь необходимо давать сведения о каждом расположенном на её территории сооружении – его адресе, площади, кадастровом номере, реквизитов свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРП. А если речь идёт о земле – то о виде разрешённого её использования. Обращается внимание на наличие ограничений обременений. Указываются совладельцы участка и все связанные ними сведения. Если ранее вносился задаток, это также отражается в договоре – с указанием суммы, передаваемой в момент подписания данного документа, и способа её передачи.

Полезным будет перечислить в договоре в качестве завершающего пункта статьи законодательства, опираясь на которые продавец и покупатель заключают сделку, указать на подтверждение дееспособности и осознанности действий каждой стороны, уточнить числа копий договора и лиц, которым будут переданы копии договора о купле-продаже.

Составить основной договор можно самостоятельно, ориентируясь на бланк и учитывая всё названное выше. Но лучше всего обратиться к опытному юристу.

Скачать основной договор купли-продажи доли земельного участка.

До вступления в силу основного договора для фиксации устных соглашений о купле-продаже доли земельного участка составляется предварительный договор. В органах Росреестра он не регистрируется, фиксированной формы у него нет. Однако его структура должна содержать сведения:

• о продаваемой доле земельного участка, её адресе и категории землепользования;
• о площади, кадастровом номере данных из свидетельства о регистрации продаваемой доли или выписки из ЕГРП;
• о важных для продавца и покупателя моментах будущего договора;
• о стартовых условиях сделки и дате заключения договора (последняя должна быть фиксированной);
• о задатке либо авансе, вносимом покупателем.

Предварительный договор купли-продажи доли земельного участка скачать.

Если какая-либо из сторон откажется заключать основной договор, аванс возвращается покупателю. Залог же, в зависимости от условий договора, определяемых сторонами, может либо не возвращаться вообще, либо возвращаться частично, если инициатором отказа выступает покупатель, либо возвращается в двойном и более размере, если инициатором отказа выступает продавец.

Подробности о регистрации сделки

Итоговое оформление сделки начинается с того, что продавец и покупатель приходят в Росреестр. Здесь они предъявляют его сотрудникам:

• свои паспорта – это нужно, чтобы идентифицировать личности сторон. Также копии паспортов вкладываются в регистрационное заявление вместе с экземпляром договора;
• собранный пакет документов;
• заявление, в котором излагается просьба зарегистрировать переход права собственности;
• три экземпляра основного договора;
• квитанцию об оплате госпошлины в размере 2 000 рублей для физического лица, 22 000 рублей - для юридического.

Если в качестве способа оплаты был выбран авансовый платёж, прилагаются предварительное соглашение и расписка о передаче денежных средств.

На проверку данной информации уходит две недели, после чего принимается решение, и в случае положительного ответа выдаётся выписка из ЕГРП.