Варианты покупки земли по кадастровой стоимости: основания и возможности

Покупка земельного участка по кадастровой стоимости (КС) – во всех отношениях выгодное приобретение. Российским законодательством определен порядок приобретения земельных участков в собственность: посредством открытых торгов. Но кадастровая цена на землю устанавливается лишь в начале аукциона. Далее она возрастает согласно поданным заявкам и предложениям. Однако, есть несколько вариантов покупки участка по КС.

Что такое кадастровая стоимость

В Законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (N 135-ФЗ) дано определение кадастровой стоимости земельных участков. Под ней понимается цена, установленная в ходе проведения государственной оценки. Она, оценка земель, выполняется с привлечением компетентных лиц, избранных на конкурсной основе. Проведение процедуры определения КС инициируется администрацией населенного пункта.

Исполнитель, производящий оценку земель, в обязательном порядке заключает с администрацией договор, согласно которому отвечает своим имуществом за возможное допущение ошибки в ходе выполнения взятых на себя обязательств.

Варианты покупки земли по кадастровой стоимости для граждан

В 2015 г в ЗК РФ были внесены правки, на основании которых стала возможной покупка земли, минуя обязательный для большинства категорий граждан, этап торгов. Основания этой возможности указаны в п. 2 ст. 39.3, ст. 39.5, п. 2 ст. 39.6 и п. 2 ст. 39.10 ЗК РФ. Согласно поправкам, есть 10 способов получить желаемый участок земли, минуя обязательную процедуру аукциона. То есть, купить землю по кадастровой стоимости или ниже нее.

Если на участке возведено жилое или нежилое строение, его собственник имеет преимущественное право выкупа. Эта возможность не нова, аналогичная льгота действовала и раньше. Но в случае покупки земли под своим строением всегда остро стоял вопрос ее стоимости. Сегодня эта сумма минимальна и составляет всего 3% от КС (согласно поправкам, внесенным в ноябре 2016 г).

Приобретение участка в пределах населенного пункта с целью возведения жилого дома (ИЖС), ЛПХ, КФХ, садоводства и дачного хозяйства. Но не все так просто, как может показаться на первый взгляд. Основной критерий покупки без торгов: нахождение в пределах населенного пункта. Немалое количество привлекательных участков для садоводства, ЛПХ и КФХ находятся за пределами населенных пунктов. Дачу тоже желательно иметь в экологически благоприятной зоне. То есть, за городом. Получается, что выгода только в случае приобретения под ИЖС.

Еще два важных условия льготной покупки:

• гражданин должен подать соответствующее заявление о намерении купить участок;
• гражданином должно быть получено предварительное согласование о выделении земельного участка администрацией населенного пункта.

Покупка участка с целью развернуть производство сельскохозяйственной продукции, при условии, что эта земля находилась в аренде у этого гражданина не менее 3-х лет. Обязательное условие: заявление о намерении выкупа земли должно быть предоставлено в орган власти во время действия договора аренды.

Гражданин, участник некоммерческой организации, может выкупить без торгов участок, выделенный организации под ведение садоводства и огородничества.

Варианты покупки земли для ИП и организаций

1. Покупка КФХ или сельскохозяйственными организациями, ранее использовавшими эту землю. Обязательное условие: заявление должно быть предоставлено администрации не позже 6 месяцев со дня приобретения земли муниципалитетом в собственность. Цена земли в этом случае составит не более 15% КС. В некоторых субъектах федерации земля может быть передана в собственность арендатора бесплатно, если срок аренды превысил 10-15 лет.
2. Юридическое лицо, имеющее право бессрочного пользования, может выкупить этот участок без торгов.
3. Право покупки получают организации, заключившие договоры о комплексном освоении территории.
4. Продажа участка под ИЖС, выделенного из участка для комплексного освоения территории.
5. Некоммерческие организации могут выкупить землю, на которой находится их имущество.
6. Земли, превышающие размер 1га на 1 человека (сверхлимитные), выделяемые согласно закону для дальневосточников.

Процедура выкупа

Федеральный закон РФ №251-ФЗ обязал претендентов на покупку участков внести его в ЕГРП. Если со дня постановки земли на кадастровый учет прошло более 5 лет, и она не внесена в ЕГРП, следует снятие с кадастра. Поэтому прежде всего нужно решить этот вопрос.

Для получения согласования на выделение участка в администрацию предоставляют следующие документы:

• паспорт;
• квитанцию об оплате госпошлины;
• договор аренды или заявление о намерении приобрести участок в собственность.

После завершения процедуры согласования, идут в регистрационную палату и предоставляют:

• ДКП (договор купли-продажи);
• паспорт;
• квитанцию или документ об оплате стоимости участка;
• постановление администрации о передаче участка гражданину в собственность;
• документы о процедуре оценки земли.

Гражданин может оспорить проведенную оценку земли в судебном порядке. Процедура рассмотрена в рекомендациях Министерства экономразвития РФ. Случаи оспаривания КС нередки, если приобретатель нашел ошибки, допущенные при оценке площадей.

Но большинство покупателей остаются довольны, так как на льготных основаниях предоставляются участки по КС или ниже ее. Процедура оформления земель в собственность на сегодняшний день отработана и не вызывает проблем ни в администрации, ни в регистрационной палате.