Полная процедура покупки земельного участка под ИЖС

Участок под ИЖС или индивидуальное жилищное строительство – это участок, предназначенный для возведения капитального строения в пределах трех этажей для одной семьи. Построенные здесь дома пригодны для постоянного проживания, так как к ним проводятся все необходимые для этого центральные коммуникации.

Такие участки традиционно пользуются высоким спросом у россиян. Связано это с двумя ключевыми причинами:

  • Муниципальные власти должны своими силами и за свой счет провести все необходимые коммуникации к домам на участках ИЖС (электричество, газ и пр.).
  • Построенный дом на участке под ИЖС автоматически получает статус жилого помещения. Ему присваивается адрес и собственник дома вправе беспрепятственно оформить здесь прописку.

Пошаговый алгоритм покупки участка земли у собственника для ИЖС

Этап 1. Выбор участка

При выборе земельного участка нужно обратить внимание на следующие моменты:

Допустимое и недопустимое использование

  • Участок должен состоять на кадастровом учете. У собственника должны быть кадастровый план и паспорт, которые подтверждают наличие сведений об участке в ГКН.
  • Категория земельного участка должна быть ИЖС. Не стоит доверять словам продавца, что вы сможете легко поменять категорию земли. На практике смена категории допускается довольно редко. Для этого участок должен входить в перспективный план развития поселения или находится на границе с населенным пунктом.
  • Наличие центральных коммуникаций или проекта по их проведению в ближайшей перспективе.
  • Форма участка: если она неправильная, это может усложнить возведение постройки (по СНИПам требуется выдерживать расстояние до границы с соседним участком).
  • Соответствие цены возможностям покупателя и среднерыночному значению.
  • Транспортная доступность.
  • Наличие развитой инфраструктуры: больниц, школ, магазинов в ближайшем окружении.
  • Экологический аспект: отсутствие вблизи промышленных комплексов и свалок.

Этап 2. Предварительное согласование условий и проверка документов

На данном этапе продавец и покупатель согласуют важнейшие параметры будущей сделки: цену участки, сроки подписания договора, порядок передачи денег.

Право на продажу участка под ИЖС принадлежит исключительно собственникам земельных участков. При этом их права собственности должны быть должным образом оформлены. Перед заключением договора купли-продажи стоит проверить у продавца наличие следующих документов:

  • Свидетельства о собственности (оформленного до 2016 года), выписки из ЕГРП (выдавалась с 2016 года) или ЕГРН (подтверждает права собственности с 2017 года).
  • Правоустанавливающих документов, на основании которых он приобрел право на продажу участка: договора купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о наследстве, постановление о передаче земли в собственность муниципальных властей и пр.
  • На участок не должен быть наложен арест и он не может быть предметом залога (например, по ипотечному кредиту). В последнем случае для продажи у собственника должно быть на руках письменное разрешение на продажу от залогодержателя.

Для того чтобы убедиться в правовом статусе продавца и отсутствии обременений необходимо запросить свежую выписку из ЕГРН В Росреестре.

Если участок находится в общедолевой собственности, то при продаже доли владельцу стоит предварительно получить у другого собственника отказ от преимущественного права покупки. Он должен иметь письменную форму и желательно заверен у нотариуса.

Если участок приобретается у муниципальных властей, то возможно два варианта:

  • участие заинтересованного лица в торгах по продажи участка;
  • получение участка в аренду и его последующий выкуп без торгов при условии строительства жилого дома.

Наиболее распространенным является второй вариант. В данном случае у построившего дом лица есть возможность покупки участка ИЖС всего за 3% от кадастровой стоимости.

Этап 3. Подписание договора купли-продажи

При подписании договора купли-продажи земельного участка требуется участие двух сторон: продавца и покупателя. При необходимости привлекаются специалисты органов опеки и нотариус. Нотариальное заверение сделки не является обязательным для подписания договора. Но оно придает документу большую юридическую силу и сводит к минимуму возможность его оспаривания в суде.

Договор купли-продажи участка под ИЖС составляется в произвольной форме (обязательно пиьсменно). Его положения не должны противоречить требованиям Налогового и Земельного кодекса. При необходимости стороны могут обратиться в специализированную юридическую компанию, где им помогут с подготовкой текста документа.

В договор купли-продажи стоит включить следующую информацию:

Порядок составление акта о выносе границ участка

  • паспортные данные продавца и покупателя;
  • ссылку на реквизиты документов, подтверждающих собственность и право распоряжения участком;
  • описание предмета сделки: кадастровый номер участка, его площадь, адрес;
  • кадастровый план участка;
  • цену участка и порядок оплаты (безналичный/наличный расчет, использование банковской ячейки, наличие аванса);
  • сроки оплаты: до или после государственной регистрации;
  • указание на отсутствие обременений в отношении участка;
  • права и обязанности сторон;
  • подписи сторон;
  • приложения в виде копий документов, на которые есть ссылка в договоре.

Образец договора купли-продажи земельного участка.

При покупке земли из муниципального фонда за подготовку текста договора отвечают муниципальные власти. У покупателя есть 30 дней, чтобы ознакомиться с условиями сделки и выразить свое согласие.

Этап 4. Регистрация прав собственности в Росреестре

Последним этапом покупки является регистрация прав собственности на участок под ИЖС в Росреестре. Для этого продавцу и покупателю необходимо передать в территориальное отделение Росреестра с заявлением. Продавец пишет заявление о прекращении прав собственности с указанием своих данных и сведений из кадастрового учета об участке, а покупатель – о вступлении в права собственности. Причем заявление пишется по единой форме.

Скачать форму заявления.

Для регистрации прав собственности требуются паспорта сторон (или доверенности представителей), договор купли-продажи в 3-х экземплярах; документы, подтверждающие права собственности продавца, кадастровый паспорт на участок.

За регистрацию прав собственности предусмотрена госпошлина, которую можно оплатить непосредственно в отделении Росреестра или в любом банке. Для земельных участков ее размер составляет 350 руб., для строений на нем – 2000 руб.

Допускается подача документов через МФЦ, а также дистанционными способами: через почту РФ или интернет.

Этап 5. Получение документа, подтверждающего собственность покупателем

После обработки поступившей информации покупателю выдают документ, подтверждающий право собственности. Сегодня выдача свидетельств о собственности упразднена. Вместо них в Росреестре выдают выписку из единого реестра (ЕГРН). Данный реестр объединяет всю информацию о кадастровом учете и правах собственности на недвижимость и содержит самую актуальную информацию по данным пунктам.

Налоговый вычет при покупке участка

Возможность оформления налогового вычета в части затрат на приобретение земельного участка возникла у граждан с 2010 года. Ранее для получения вычета принимались только расходы на покупку квартиры и дома.

Получение налогового вычета при покупке участка под ИЖС не должно вызвать проблем у покупателя. Если при покупке участка под ЛПХ или садоводство им еще придется доказывать, что построенный дом пригоден для прописки и постоянного проживания, то дом на участке под ИЖС уже имеет статус жилой постройки.

При этом налоговое законодательство содержит один важный нюанс: получить вычет можно только при условии одновременной покупки участка и дома, либо после возведения на участке дома и регистрации прав собственности на него.

Для оформления вычета должны также соблюдаться следующие условия:

  • налогоплательщик должен быть налоговым резидентов РФ;
  • он должен иметь доходы, облагаемые по ставке 13% НДФЛ;
  • участок и дом должны располагаться на территории России;
  • наличие документов, подтверждающих расходы налогоплательщика;
  • права собственности на участок и дом должны быть оформлены должным образом чрез Росреестр.

Процедура оформления налогового вычета предполагает подачу подтверждающего право на возврат НДФЛ комплекта документов, его рассмотрение в налоговой инспекции и при благоприятном исходе – перечисление денег на счет в банке.

К числу документов, которые потребуются в Налоговой инспекции при оформлении вычета относятся:

кбк земельный налог

  • заявление в свободной форме;
  • справка 2-НДФЛ;
  • декларация 3-НДФЛ;
  • договор купли-продажи;
  • платежные документы;
  • свидетельство о собственности/выписка из ЕГРН.

Налоговый вычет при покупке земельного участка предоставляется в размере фактически понесенных затрат, но он не может превышать:

  • установленного лимита согласно Налоговому кодексу (260 тыс.руб. );
  • фактически перечисленного НДФЛ за год – остаток допускается перенести на следующие налоговые периоды.

Заявление на вычет нужно подавать в следующем за оформлением права собственности году. Срок давности для получения вычета составляет три года.

Возможен и другой вариант получения вычета. Налогоплательщику необходимо оформит в инспекции уведомление, подтверждающие право на вычет. Его нужно отнести в бухгалтерию по месту работы. После получения уведомления работнику будет начисляться заплата без удержания НДФЛ 13% до тех пор, пока сумма неудержанного налога не достигнет положенного вычета.

Поделиться:
Нет комментариев