Как правильно составить договор задатка при покупке земли?

При заключении сделки купли-продажи земельного участка собственник и покупатель хотят убедиться в серьезности намерений другой стороны. В частности, продавец хочет получить гарантии, что заинтересованное лицо купит у него участок по оговоренной цене в определенный срок, тогда как покупатель – что продавец не найдет другого претендента на участок и не заключит с ним сделку.

Одним из способов обеспечения обязательств сторон в рамках предварительного согласования сделки купли-продажи участка является задаток. Это оговоренная сторонами сумма, которую покупатель передает продавцу (переводит на его банковский счет) в качестве предоплаты за земельный участок. Она выступает обеспечением по сделке и доказательством того, что в будущем им будет подписан основной договор купли-продажи. Именно так определяет задаток 380 ст. ГК РФ.

Возврат денег

Данный способ обеспечения обязательств сторон является достаточно популярным на рынке недвижимости, так как речь здесь идет о немалых суммах. Риск потери денег стимулирует покупателя и продавца ответственно подходить к сделке купли-продажи. Согласно правовым нормам, при срыве сделки по вине продавца задаток должен быть возращен покупателю в 2-хкратном размере. Если сделка сорвется по вине покупателя, то он потеряет свои деньги, выплаченные в качестве задатка. Такой порядок прописан в 381 ст. ГК РФ.

Покупатель может вернуть себе задаток только в одном случае, если он докажет факт мошенничества со стороны продавца, юридической нечистоты участка или то, что ему не был предоставлен полный спектр информации при предварительном согласовании сделки (например, продавец умолчал о наличии дефектов, не позволяющих нормально эксплуатировать участок в соответствии с его назначением).

При игнорировании указанных требований о возврате задатка покупателю в двойном размере он вправе обратиться в суд для защиты своих интересов. Он должен будет доказать, что продавец уклоняется или отказывается от заключения сделки.

Задаток — это аванс?

Стоит обратить внимание, что задаток отличается от аванса. Поэтому для применения вышеуказанных правовых норм передаваемая покупателем сумма должна быть прописана в договоре именно как задаток. Если аванс предполагает получение части средств от покупателя в счет стоимости земли, то задаток заверяет, что продавец продаст участок конкретному покупателю, а покупатель приобретет участок.

Если же в договоре идет речь об авансе и сделка в результате не состоится, то деньги просто возвращаются покупателю.

Обязателен ли договор задатка?

Договор задатка не является обязательным условием для заключения сделки купли-продажи. Наиболее часто подобное соглашение составляется сторонами при необходимости отсрочить подписание основного договора на месяц или два. Это необходимо в следующих случаях:

Права на землю регулируются законодательством РФ

  1. Если покупатель в текущий момент времени не располагает всей суммой, необходимой для покупки земельного участка. Например, он планирует взять ее в кредит, продать свое имущество, вступить в права наследования и пр.
  2. Если у продавца нет на руках всех необходимых для продажи участка документов. Например, ему нужно узаконить права собственности на землю через ее приватизацию или оформить в собственность полученное наследство.
  3. Покупатель хочет взять определенную паузу и проверить участок на юридическую чистоту.

В заключении договора задатка нередко заинтересован сам покупатель. Так как этот документ служит подтверждением факта передачи денежных средств и при необходимости может использоваться как доказательство в суде. Тогда как передача денег без какого-либо документального подтверждения имеет большие риски, что средства так и не получится вернуть. При мошеннических действиях со стороны продавца покупателю будет весьма непросто доказать свою правоту, так как устные свидетельства суд может посчитать недостаточными.

Поэтому без подписанного договора задатка и расписки в получении денег не стоит передавать продавцу деньги.

Особенности договора задатка

Договор задатка следует отличать от договора купли-продажи. Он является второстепенным вспомогательным документом и покупатель по нему не приобретает статуса собственника. Тогда как основанием для перехода прав собственности является только договор купли-продажи.

Договор задатка составляется в письменном виде и подписывается обеими сторонами, что сводит к минимуму риски мошенничества. Установленной формы у этого документа нет, поэтому он составляется по усмотрению сторон. Обычно в соглашение включают следующие пункты:

  • наименование города, в котором заключается сделка;
  • дата составления договора;
  • основной блок;
  • подписи сторон.

В основной раздел стоит включить следующие сведения:

  • размер задатка и финальная стоимость участка, согласованная сторонами (желательно также прописать сумму, которую покупатель должен доплатить после подписания основного договора как разница между ценой сделки размером задатка);
  • характеристики земельного участка, которые позволяют четко его идентифицировать (кадастровый номер, категория, разрешенное использование, площадь, адрес и пр.);
  • период действия договора задатка (на следующий день следует подписать основной договор) или конкретная дата подписания основного договора;
  • условия и порядок возврата денежных средств если сделка не состоится по обоюдному согласию (наличными, на банковский счет);
  • права и обязанности сторон;
  • прочие условия.

документы для аренды земельного участка

В заключаемом договоре необходимо сделать ссылки на наиболее важные документы для сделки и приложить их копии в качестве приложений:

Перед заключением договора задатка покупателю стоит обратить внимание на следующие аспекты:

  1. У продавца на руках должны быть документы, подтверждающие права собственности на земельный участок: свидетельство о собственности/выписка из ЕГРН. Договор купли-продажи, садовая книжка, свидетельство о наследстве их не заменяют.
  2. Если продавец состоит в браке, то нужно проверить, не является ли участок совместно нажитым имуществом. Если да, то необходимо письменное согласие супруги на сделку.
  3. Величина задатка должна быть разумная. Обычно это не более 10% от стоимости участка, но возможны и иные варианты.
  4. Нужно проверить данные продавца/предмета сделки и сравнить их с информацией в договоре задатка (сравнить серию, номер паспорта, кадастровые номера и площадь и пр.).
  5. Если в техническом плане не указаны постройки, которые есть на участке, то они считаются самовольными и это может создать немало сложностей при их узаконивании.

Скачать образец договора о задатке.

Договор внесение задатка не подлежит регистрации в Росреестре. Заверить его у нотариуса или нет решают сами участники сделки. Нотариальное заверение по закону является добровольным, но придает документу большую юридическую силу. Если договор будут подписывать представители продавца и покупателя, то они могут действовать только на основании нотариально заверенной доверенности.

Поделиться:
Нет комментариев