Дачный участок и особенности его купли-продажи

В соответствии с ст.1 Федерального закона от 15.04.98 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» под дачным участком понимается земельный участок, который предоставляется гражданину в пользование либо приобретается им в целях отдыха с правом возведения на нём жилого дома (в котором при определённых обстоятельствах он может зарегистрировать своё проживание) и хозяйственных построек, а также правом выращивания сельскохозяйственных культур (ягод, плодов, овощей).

В соответствии и с Земельным кодексом дачный участок может принадлежать гражданину на правах:

• бессрочного пользования (предоставляемых после 15-летнего пользования участком) (ст.20);
• аренды (ст.22);
• пожизненного наследуемого владения (ст. 21);
• собственности (ст. 15).

Собственником гражданин становится при получении участка в наследство, при оформлении в собственность предоставленного ему в бессрочное пользование участка и заключение договора купли-продажи. Последний вариант используется наиболее часто и требует подробного рассмотрения.

Куплей-продажей дачного участка может заниматься как частник (физическое лицо), так и садоводческое некоммерческое товарищество (далее СНТ), то есть объединение граждан на добровольной основе с целью управления совместным имуществом. Деятельность СНТ регулируется названным выше законом №66-ФЗ, а также его уставом.

Процедура приобретения дачного участка

Основным критерием при выборе дачного участка часто выступает его цена. Но обращать внимание в первую очередь следует не на неё, а на то, что:

• насколько удобно будет в дальнейшем им пользоваться:

• где будет расположен участок, и насколько экологически чистым будет данный район: одно дело, когда рядом с ним располагаются водоёмы и леса, другое – когда промышленные предприятия дороги;
• насколько удобно будет добираться до участка на транспорте и пешком;
• в каком состоянии грунт (это особенно важно при строительстве дачного дома), не залегают ли поблизости грунтовые воды, не приходится ли страдать от весенних паводков;
• подведены ли к участку электричество и вода, имеются ли на них зелёные насаждения, и в каком они состоянии и пр.;

• соответствует ли текущее состояние участка состоянию, отражённому в документации на него.

Первое, на что следует обратить внимание – является ли подаваемый участок собственностью. Только при выполнении данного условия становится возможным полноценное вступление во владение им. Если же продажа участка оформляется через садовую книжку, что, как правило, бывает, если собственником является СНТ, вся процедура сводится к выходу из садоводства продавца и принятия в садоводство покупателя.

Документом, свидетельствующим, что продаваемый дачный участок оформлен в собственность, является кадастровый паспорт, то есть содержащая сведения об участке выписка из государственного кадастра недвижимости. Без наличия такового купля-продажа участка вообще невозможна.

Также принимаются к учёту:

• правоустанавливающие документы - акт органа местного самоуправления, договор купли-продажи, дарения, документ, свидетельствующий о праве на наследование и пр.;
• свидетельство о собственности, выданное не позднее 15 июля 2016 года. Если оно выдавалось в 90-х годах, придётся оформлять новые соответствующие требованиям времени документы. Оформлять в собственность придётся и возведённые на участке незарегистрированные постройки.

Помимо документов о собственности покупатель вправе запросить у продавца документы, касающиеся непосредственно участка:

• выписку из ЕГРП, дабы убедиться, что участок не арестован, не заложен и свободен от прочих обременений;
• топографический план участка;
• сведения о проведении межеваний и составе приобретаемого дачного участка;
• справку о том, что у продавца нет задолженности по коммунальным услугам или последнюю квитанцию об оплате.

Вправе покупатель узнать об отсутствии у продавца долгов по членским взносам (за этой информацией обращаются в правление СНТ) и земельному налогу (ФНС).

Процедура оформления дачного участка в собственность включает в себя четыре этапа:

1. Тщательный анализ документов, предоставляемых продавцом. Поручить эти вопросы лучше всего опытному юристу;
2. Заключение договора о купле-продаже участка. Лучше всего это сделать, встретившись с продавцом в МФЦ (многофункциональном центре) или здании Росреестра – так будет проще подать документы на регистрацию права на недвижимость;
3. Регистрация сделки в Росреестре с последующей передачей продавцу денег за приобретённый участок в присутствии регистратора и уплата госпошлины за вступление в право собственности. Если в договоре стоит заниженная сумма, к примеру, если земля в собственности менее трёх лет, покупатель берёт с продавца расписку в том, что деньги получены. На завершающем этапе получение от работника Росреестра соответствующей расписки. На регистрацию в Росреестре уходит не более 10 рабочих дней;
4. Получение выписки из ЕГРП – по современным правилам регистрации прав собственности. За её получением необходимо обратиться с полученной ранее распиской в Росреестр.

В Росреестр обращаются оба участника сделки:

• продавец подаёт заявление о государственной регистрации перехода права собственности;
• покупатель – заявление о государственной регистрации получения данного права.

По окончании сделки первый погашает свою регистрационную запись на право собственности и получает деньги, второму вручается свидетельство о собственности.

Суть договора купли-продажи

Договор купли-продажи юридически закрепляет передачу прав собственности продавца дачного участка его покупателю на условиях оплаты его стоимости в установленном порядке. В тексте данного документа обязательно указывают:

• конкретные стороны, их паспортные данные и адреса регистрации и фактического проживания. В договоре обязательно указывается его название, а также место и дата его заключения;
• предмет – то есть определённый участок, подлежащий продаже, с указанием оснований, на которых собственник владеет участком, и перечислением соответствующих документов, а также указанием адреса и точного месторасположения участка, его кадастрового номера, площади, границ и вида разрешённого использования;
• стоимость и форму оплаты (наличный или безналичный расчёт, платёжные поручения и пр.). Здесь лучше расчёты через банк как предоставляющие дополнительные гарантии передачи средств;
• состояние и порядок передачи участка. Здесь учитываются обременения и ограничения, а также день передачи участка в собственность;
• права, обязанности и ответственность сторон, а также санкции за нарушение договора (начисление штрафов или пеней);
• условия изменения или расторжения договора, определяемые обеими сторонами, а также способы урегулирования споров – судебных и внесудебных.

В последнем разделе договора определяется форма составления документа (с нотариальным заявлением или без него), а также указывается дата вступления его в силу – обычно таковое происходит после регистрации в Росреестре.

Составляется договор в трёх экземплярах: для продавца, покупателя и регистрационного органа. Подписывают его, подавая в регистрационный орган вместе со всеми необходимыми документами.

Скачать образец договора купли-продажи земельного участка.

Только после заключения данного договора становится возможной сделка с дачным участком. Однако она может сорваться ещё на стадии оформления документов по инициативе покупателя или продавца, нашедшего более выгодный вариант. Во избежание этого заключается предварительный договор купли-продажи, в котором оговариваются наиболее важные условия сделки:

• решение сторон о продаже дачного участка в ближайшее время;
• характеристики конкретного продаваемого участка: фактическое местоположение, общая площадь и пр.;
• сроки оформления основного договора купли-продажи, при отсутствии которых сделка завершается в течение года;
• стоимость участка и величина полученного продавцом задатка;
• форс-мажорные обстоятельства. К примеру, смерть продавца, в случае которой сделку будут обязаны заключить его наследники.

Расторжение его также возможно в одностороннем порядке. Но сторона-инициатор этого платит штраф, размер которого также прописан в предварительном договоре. По соглашению сторон могут быть предусмотрены и иные санкции. К примеру, можно обязать сорвавшего сделку продавца вернуть покупателю задаток в двойном размере. Или обязать сорвавшего сделку покупателя оставить ранее внесённый им задаток у продавца.

Форма предварительного договора о купле-продаже произвольная, поскольку законодательно не регламентируется.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи земельного участка.

Особенности регистрации сделки

За регистрацию договора купли-продажи отвечает Росреестр. Для регистрации там предоставляются:

• заявления от продавца и покупателя;
• договор о купле-продаже в трёх экземплярах;
• паспорта участников сделки;
• заверенное у нотариуса согласие супруга или супруги на сделку;
• документы о праве собственности, правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт;
• квитанция с оплаченной госпошлиной;
• акт приёма-передачи.

Размер госпошлины определяется будущим предназначением участка. Если это ведение дачного хозяйства, огородничество или садоводство, придётся заплатить 350 рублей. При наличии на участке жилого строения размер госпошлины составляет 2000 рублей. Если услуга полностью оформляется в электронном виде, она оплачивается по льготному тарифу с коэффициентом 0,7.

Налоговый вычет

Если продавец и покупатель не связаны родственными узами, последний может получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости участка, но не более 260 000 рублей. Сумма вычета складывается из двух составляющих: стоимости земельного участка и стоимости дачного дома. Вычет предоставляется человеку, официально трудоустроенному, за которого работодатель уплачивает подоходный налог. Право на вычет человек получает один раз за всю жизнь в связи с приобретением единственного объекта недвижимость. То есть человек, получивший налоговый вычет за квартиру, получить аналогичный за дачу уже не может.

Для получения вычета на дачный участок подаётся заявление в налоговую инспекцию с приложением

• декларации о доходах и справки о доходах, выданной в бухгалтерии работодателя;
• договора купли-продажи;
• справки, подтверждающей оплату по договору.

Заявление подаётся в год проведения сделки либо в течение трёх последующих лет после сделки, но в этом случае придётся подавать декларации за каждый год. Вычет предоставляется:

• в виде «грязной зарплаты», то есть зарплаты, из которой не вычитается НДС, вплоть до полной выплаты суммы. Для этого покупатель ежемесячно предоставляет работодателю выдаваемое в налоговом органе уведомление о предоставлении вычета;
• в виде единой суммы на счёт – если покупатель подаёт заявление о вычете на следующий год после покупки участка, возвращается налог, уплаченный в год покупки. Такое заявление с декларацией придётся подавать ежегодно вплоть до полной выплаты суммы.