Как правильно составить акт приема передачи земельного участка по договору купли продажи?
Передаточный акт земельного участка служит приложением к договору купли-продажи. Он фиксирует факт перехода предмета сделки от продавца к покупателю и подтверждает то, что продавец передал, а покупатель принял в пользование участок земли. Акт подписывается обеими сторонами сделки и является неотъемлемым приложением к договору купли-продажи.
Законодательство
Гражданский кодекс не предусматривает обязательного подписания акта (как отдельного документа) в процессе заключения сделки. Но будет лучше, если стороны подпишут акт, чтобы избежать спорных моментов в перспективе. Наличие подписанного акта не позволит в дальнейшем покупателю оспорить сделку из-за скрытых дефектов земельного участка, о которых ему не сообщил продавец при предварительном согласовании и при заключении договора.
Ведь по нормам Гражданского кодекса покупатель вправе требовать уменьшения цены или отмены договора при наличии скрытых дефектов в момент подписания договора купли-продажи. Подписывая акт, покупатель подтверждает, что передаваемая ему недвижимость находится в том состоянии, которое его полностью удовлетворяет.
Например, гражданин приобрел земельный участок с постройкой. Строение на участке находится в плохом состоянии и требует капитального ремонта: замены окон, кровли, оштукатуривания фасада. При составлении акта продавец прописал все дефекты, которые присущи постройке. Подписав его, покупатель соглашается принять имущество в том виде, в котором оно передается и по условленной цене.
Наличие подписанного акта с указанными дефектами не позволит покупателю через суд добиться уменьшения цены сделки или ее аннулирования из-за скрытых дефектов предмета купли-продажи. Но даже если бы перечень дефектов постройки отсутствовал в документе, подписание акта указывает на то, что состояние имущества устраивает принимающую сторону.
В акте также содержится указание на то, что продавец передал покупателю всю необходимую документацию об объекте (кадастровый паспорт, план и пр.).
Содержание передаточного акта
Передаточный акт о купле-продаже земельного участка составляется в простой письменной форме в количестве соответствующем численности участников сделки. Если акт будет передаваться в Росреестр вместе с договором купли-продажи, то для ведомства нужно оформить отдельный экземпляр.
Обычно подготовкой передаточного акта занимается продавец, а покупатель вносит необходимые коррективы и дополнения. Его содержание – произвольное и определяется сторонами исходя из специфики сделки купли-продажи. Но стоит включить в документ следующие моменты:
- дата и место составления;
- ссылка на реквизиты договора купли-продажи, на основе которого составлен акт;
- правовые основания для подписания акта;
- сведения о сторонах договора купли-продажи: ФИО, паспортные и контактные данные;
- максимально подробная характеристика передаваемого земельного участка и отличительные черты, позволяющие его четко идентифицировать: его площадь, кадастровый номер, местоположение, перечень всех строений и пр.
- целевое предназначение земли и разрешенное использование (например, передается участок сельскохозяйственного назначение под садоводство);
- перечень насаждений на земле;
- если на участке предыдущим владельцем были сделаны насаждения, то нужно решить вопрос кому отойдет урожай;
- как будет решаться вопрос с долгами (если они имеются) – оплачивает ли их продавец из вырученных средств или покупатель после покупки;
- перечень всех дефектов и недостатков в отношении зданий и самой земли: наличие на участке заводнений, состояние почвы и пр.;
- полученная сумма по договору и способ ее передачи;
- документация, передаваемая вместе с предметом дара (кадастровый паспорт, технический паспорт, экспликация и пр.);
- размер отчуждаемой доли (если продается доля в общей собственности);
- указание на отсутствие взаимных претензий у сторон.
Если в момент подписания акта приема-передачи вместо продавца или покупателя присутствует их представитель, то нужна будет нотариальная доверенность на представление интересов. Ссылка на реквизиты данной доверенности прописывается в акте.
Оформление документа
Документ составляется продавцом и покупателем после подписания договора купли-продажи и передачи денег. После подписания акта вся ответственность за состояние объекта недвижимости и его правильную эксплуатацию переходит к покупателю. Также стороны могут предусмотреть в договоре условие, что акт будет подписан после переоформления прав собственности на земельный участок.
Скачать образец передаточного акта.
Требования Росреестра
Важно учитывать, что акт не заменяет перерегистрацию прав собственности на недвижимость в Росреестре. Стороны все равно должны пройти эту процедуру, чтобы придать сделке юридическое оформление. Акт лишь подтверждает переход недвижимости в руки покупателя, а для смены собственника нужно внести соответствующую отметку в действующий реестр прав.
Часто в процессе перерегистрации прав собственности от сторон в МФЦ или Росреестре требуют наличия подписанного акта приема-передачи. Специалисты ведомства ссылаются на ст.556 Гражданского кодекса. В ней указано, что отсутствие акта или иного подобного документа свидетельствует о нежелании одной стороны принять земельный участок, а другой – передать его для использования покупателем.
Когда можно не составлять акт?
На самом деле эту законодательную норму можно обойти. Если стороны не хотят по каким-либо причинам подписывать отдельные передаточный акт, то они должны прописать соответствующий пункт в договоре купли-продажи. В нем указывается, что договор купли-продажи одновременно служит актом по передаче земельного участка.
Таким образом, целевое предназначение передаточного акта – закрепить фактический переход земельного участка от продавца к покупателю после подписания договора купли-продажи и передачи денег. Передаточный акт часто запрашивают в Росреестре при переоформлении прав собственности. Данный документ служит подтверждением того, что принимающая сторона не имеют претензий по состоянию земельного участка и имеющимся постройкам, а продавец согласен передать земельный участок. Подписывается он каждым из собственников (бывшим и нынешним).