Как вернуть захваченную соседом территорию земельного участка?

На территории садовых товариществ и частных жилых поселков нередки случаи споров между соседями об общих границах. Такие споры могут стать причиной оспаривания сделок с недвижимостью и невозможностью получить разрешение на постройку дома.

Вне зависимости от причин конфликта, его разрешение возможно только при участии всех сторон.

Причины споров по поводу границ

Границы земельных участков определены в кадастровом паспорте участка, а при его отсутствии – в проекте межевания территории, на которой расположен участок (обычно это территория СНТ или частного дачного поселка).

Самовольный захват части территории выражается в перемещении фактически выделенных границ (ограждения между соседними участками) в сторону одного из землепользователей с уменьшением площади его участка. Также захват может возникать при первичной установке смежного забора на вновь образованных участках, как правило, без умысла.

Причинами такого захвата могут являться:

• некачественно выполненные кадастровые работы;
• изменения рельефа с течением времени;
• ошибки в базе данных ЕГРН;
• ошибки в проекте межевания местности.

При заказе одним из соседей межевых работ, такие работы могут выполняться некачественно по причине некомпетентности кадастрового инженера или некачественного оборудования, в результате чего возникает наложение границ – когда часть территории одновременно относится к двум смежным участкам.

Изменение рельефа характерно для прибрежных участков с нестабильными почвенными слоями, нередко возникает перемещение таких слоев вместе с фактическими границами на расстояния до метра.

Из-за ошибок в градостроительных документах или проектах СНТ кадастровый инженер может неверно определить границы при первичной постановке участка на кадастровый учет, так как при составлении межевого плана он ориентируется на данные документы.

Как устранить спор по поводу границ

Основной способ восстановления законного положения фактических границ – это проведение межевания участков независимыми специалистами, имеющими соответствующую лицензию, с последующим согласованием полученного межевого плана между соседями. Данная процедура регулируется:

• законом № 218 «О государственной регистрации недвижимости»;
• законом № 221 «О кадастровой деятельности».

Содержание и правила составления плана межевания, содержащего сведения о точном местоположении смежных границ, перечислены в ст. 22 закона № 218, а процесс согласования границ, определенных кадастровым работником, описан в ст. 39 закона № 221.

Данный способ подходит в случае, если захват части участка произошел неумышленно, и соседний землепользователь готов участвовать в согласовании границ, в противном случае решать вопрос придется в судебном порядке, регулируемом подразделом 2 ГПК РФ (исковое производство).

Мирное решение вопроса

Для мирного разрешения территориального конфликта сторонам нужно предпринять следующие шаги:

1. Собрать имеющиеся документы на участок.
2. Обсудить с соседом сложившуюся ситуацию, попросив его предъявить документы о границах его участка.
3. При отсутствии у одной из сторон межевого плана, оформленного после 2001 года, обратиться в геодезическую фирму.
4. Провести согласование межевого плана.
5. Установить фактическую границу между участками на законном месте.

К документам на участок относятся выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности, а также договор аренды или свидетельство о праве бессрочного пользования. Кроме того, нужно собрать все бумаги, в которых обозначены границы участка – кадастровый паспорт, межевой план и карта участков, хранящаяся в правлении СНТ или градостроительном комитете местной администрации.

Если по документам соседей видно, что произошла ошибка, то участники спора могут восстановить границы по обоюдному решению. Если же в документах есть несоответствие, или они отсутствуют, то стороны обращаются в геодезическую фирму. Важно учесть, что фирма должна иметь лицензию на проведение межевых работ, а кадастровые специалисты должны иметь диплом и состоять в федеральном реестре геодезистов.

Согласование межевого плана проводится после его составления, в процессе участвуют все заинтересованные соседи и кадастровый инженер, выполнивший работы. В ходе согласования на обратной стороне карты межевого плана составляется акт, в котором указываются:

• ФИО и паспортные данные участников согласования;
• кадастровые номера смежных участков;
• особые замечания участников;
• отметки о согласии с данным расположением границ;
• резолюция кадастрового инженера.

Если согласование прошло успешно, все участники подписывают акт. При выявлении в процессе межевания ошибок в расположении границ, владельцы соответствующих участков обращаются в Росреестр с целью изготовления новых кадастровых паспортов и исправления неточностей в базе ЕГРН.

Решение спора в суде

Процедура судебного решения вопроса включает следующие шаги:

1. Попытка мирного урегулирования вопроса.
2. Сбор документов и подача искового заявления.
3. Досудебное расследование.
4. Рассмотрение иска в суде и принятие решения.
5. Изменение местоположения границ на основании судебного решения.

Попытки мирного урегулирования необходимо подтвердить доказательствами, в противном случае суд не примет заявление. Доказательством может служить отказ участвовать в согласовании границ, подтвержденный кадастровым работником, а также показании свидетелей.

В ходе предварительного следствия суд может назначить землеустроительную экспертизу за счет средств заинтересованной стороны (истца), впоследствии затраты могут быть взысканы с ответчика, если он проиграет дело.

В суд вместе с заявлением подаются:

• документы о правах на участок;
• документы о границах;
• справки, доказывающие попытки досудебного урегулирования;
• заключение кадастрового инженера (при наличии);
• копия паспорта истца.

В заявлении описываются обстоятельства дела и излагается просьба вернуть захваченную территорию на основании ст. 60 Земельного кодекса, предусматривающей восстановление местоположения границ при их незаконном перемещении.

При положительном решении суда Росреестр фиксирует новое расположение границ в базе ЕГРН, а за восстановлением фактических границ следят судебные приставы.

Единственный способ преодолеть разногласия о расположении границ как мирным путем, так и в судебном порядке – это провести независимые геодезические работы. Чтобы избежать повторения кадастровых ошибок и лишних затрат, нужно тщательно выбирать фирму-подрядчика и проверять наличие лицензии на геодезическую деятельность.