Организация торгов по продаже государственных участков земли

Приобретение земельных участков у частных лиц требует значительных вложений и несет в себе риски скрытых обременений. Избежать таких рисков можно путем покупки участка на торгах у муниципальных властей.

Чтобы участвовать в аукционе, нужно последовательно соблюдать правила обращения в органы власти.

Понятие земельного аукциона

Аукционы по продаже муниципальных участков организуются с целью развития частного землепользования в регионе и пополнения местного бюджета за счет вырученных от продажи средств. Местные власти организуют торги по собственной инициативе или по заявлению лица, желающего купить конкретный участок. Законодательное регулирование земельного аукциона осуществляется:

• Земельным кодексом;
• Постановлением Правительства № 279;
• местными нормативными актами.

Порядок и правила организации торгов описаны в ст. 39.11-39.12 ЗК РФ, стартовая цена приведена в Постановлении № 279, а местные законы определяют размеры шага повышения цены, величину задатка и другие детали мероприятия.

Существует две основные формы аукциона:

• открытая;
• электронная.

Открытая форма предполагает собрание всех участников в одном помещении для проведения торгов, а электронная – организация торгов удаленно через интернет. Важно знать, что аукционы не проводятся в закрытых формах, сведения о победителях и участниках могут быть опубликованы в СМИ, а участвовать могут все лица, оформившие заявку согласно правилам организатора.

Правила участия

Выбрать участок и заявить о желании купить его на торгах имеют право следующие лица:

• полностью дееспособные;
• не состоящие в черном списке участников торгов.

Черный список формируется из лиц, которые в прошлом выиграли аукцион, но отказались заключать договор купли-продажи, что привело к необходимости организовывать торги заново.

Для участия потребуются следующие документы:

• копия паспорта;
• заявление об участии;
• квитанция о внесенном задатке;
• выписка из ЕГРЮЛ – для организаций.

Зарубежные фирмы должны также представить нотариально заверенный перевод своих учредительных документов на русский язык. Размер задатка определяется организаторами и обычно составляет 5-10 % от стартовой цены, всем проигравшим торги участникам задаток возвращается через 3 рабочих дня.

Следующие лица имеют право выкупать земли у администрации за фиксированную сумму без аукциона, согласно ст. 39.3 ЗК РФ:

• фирмы-за
  стройщики, приобретающие участки в рамках градостроительных проектов;
• члены садовых и дачных товариществ;
• организаторы крестьянских хозяйств (КФХ) или сельскохозяйственного бизнеса;
• нуждающиеся лица – для подсобного хозяйства, садового или дачного строительства.

Организаторам сельскохозяйственного бизнеса участки продаются без торгов по итогам конкурсного отбора, на котором участники должны представить муниципальным властям план использования участка на ближайшие 5 лет.

Цена продажи земли без аукциона не может превышать его кадастровую стоимость и составляет 60% от такой стоимости при продаже участка организатору КФХ или застройщику и 2,5 % – при продаже участка члену некоммерческого кооператива или нуждающемуся лицу.

Процедура проведения торгов

Торги организуются местным земельным комитетом за счет муниципального бюджета или сторонней фирмой по договору с властями. Общий порядок аукциона, проводимого по инициативе частного лица, включает следующие шаги:

1. Выбор участка и составление схемы границ.
2. Подача схемы в земельный комитет для утверждения.
3. Организация межевых работ и оформление кадастрового паспорта.
4. Обращение инициатора с заявлением об организации аукциона в земельный комитет.
5. Рассмотрение заявления (2 месяца) и принятие решения об организации торгов.
6. Публикация извещения в СМИ за месяц до аукциона.
7. Регистрация участников и проведение торгов.
8. Определение победителя и заполнение протокола торгов.
9. Регистрация права собственности победителем.

При выборе участка нужно учитывать его виды разрешенного землепользования и сопоставлять их с целью получения земли, лучше использовать интерактивную карту Росреестра.

Власти должны утвердить схему или отказать в течение 2-х месяцев. Отказ может быть получен, если участок выбран на территории, ограниченной в обороте или находящейся в частной собственности, а также при превышении пределов площади, установленных в области для участков запрашиваемого целевого назначения.

Для проведения межевых работ инициатор аукциона обращается в проектную фирму и заключает договор, после чего на участок выезжает кадастровый инженер, проводит необходимые геодезические измерения и составляет межевой план, на основании которого сотрудники Росреестра изготавливают кадастровый паспорт и ставят участок на кадастровый учет. Кадастровые работы могут занимать от 1 до 4 недель, их стоимость составляет 4-15 тысяч рублей.

В заявлении о проведении аукциона нужно указать:

• ФИО и паспортные данные инициатора;
• цель получения участка;
• кадастровый номер и адрес расположения участка;
• контактные данные заявителя.

Образец заявления можно скачать здесь.

При рассмотрении заявления о проведении аукциона сотрудники земельного комитета оценивают наличие необходимых коммуникаций, если участок требуется для постройки жилого дома. В таком случае администрация обычно организует аукцион по продаже права аренды, а оформить собственность победитель может после завершения строительства.

В случае положительного решения о проведении аукциона власти назначают дату его проведения таким образом, чтобы выставить на торги сразу несколько участков одного целевого назначения. Важно учесть, что объединение двух участков в один аукционный лот не допускается (п. 2 ст. 39.11 ЗК РФ).

Извещение о проведении аукциона публикуется в местных СМИ, а также на федеральном портале. Местные СМИ должны входить в утвержденный городскими властями список СМИ, подходящих для опубликования официальной информации.

В извещении должна приводиться следующая информация:

• адреса участков, выставленных на торги;
• кадастровые номера;
• значения площадей;
• виды разрешенного землепользования;
• сведения о наличии коммуникаций;
• ФИО и контактные данные кадастрового инженера, проводившего межевание;
• место и время подачи заявки на участие;
• дата, место и время аукциона.

Заявки на участие принимаются не позднее, чем за 5 суток до даты мероприятия. Торги начинаются со стартовой цены (кадастровая или рыночная стоимость земли) и повышаются на шаг, устанавливаемый организаторами в размере до 5 % от стартовой цены.

Победителем торгов считается участник, предложивший самую высокую цену, а также единственный явившийся или единственный допущенный до мероприятия участник.

После окончания торгов составляется протокол, который подписывают сотрудники земельного комитета и победитель. Затем выигравшему участнику в течение 10 суток направляется три копии подписанного договора купли-продажи, после чего победитель должен оплатить покупку участка и зарегистрировать договор в Росреестре в течение месяца.

Для регистрации в Росреестре (через отделения МФЦ) победитель подает следующие документы:

• паспорт;
• копию протокола аукциона;
• 2 копии подписанного договора;
• квитанцию об оплате покупки;
• квитанцию об оплате госпошлины (350 рублей).

Регистрация происходит в течение 7-15 дней, после чего победитель может запросить в МФЦ справку из ЕГРН о своих правах на участок.

Торги позволяют приобрести участок необходимых размеров и целевого назначения без риска последующего расторжения сделки. Чтобы избежать отказов на этапах организации аукциона, нужно изучить местный регламент проведения торгов и соблюдать правила заполнения и сроки подачи документов в земельный комитет.