Как оценивается рыночная стоимость земельного участка?

При совершении различных сделок с земельным участком (например, купле-продаже, передаче в аренду или в залог, разрешении имущественных споров) в большинстве случаев используется его рыночная стоимость.

Законодательство

Вопросы рыночной стоимости (РС) участка рассматриваются в ст. 66 ЗК, законе № 135-ФЗ, посвященном оценочной работе, а также в нескольких Федеральных стандартах оценки (ФСО 1-11), введенных в действие приказами МЭР. При этом закон № 135- ФЗ устанавливает общие принципы и подходы оценки цены, ФСО конкретизируют различные методы этой оценки, а в ст. 66 ЗК говорится, что рыночная стоимость участка определяется по закону № 135- ФЗ.

Определение

Рыночная стоимость – это самая ожидаемая цена, по которой объект (земельный участок) может быть отчужден на открытом конкурентном рынке. При этом у сторон сделки должна быть полная информация об объекте.

При определении рыночной стоимости участка учитываются принцип полезности участка и принцип спроса и предложения. В соответствии с первым принципом рыночной стоимостью обладают земельные участки, которые могут соответствовать требованиям покупателя в течение некоторого времени. По второму принципу цена на участок складывается из соотношения спроса и предложения на рынке и конкуренции.

Рыночная стоимость, как правило, отличается от кадастровой стоимости (КС) участка. Это связано с тем, что оценка кадастровой стоимости, определяемая государственными органами, в основном учитывает основные показатели участка.

Рыночная стоимость учитывает гораздо большее количество факторов, в состав которых входят:

• местоположение и окружение участка;
• назначение и вид использования;
• наличие обременений;
• геофизические характеристики (рельеф местности, размер и форма участка);
• инфраструктура (наличие доступных инженерных сооружений, возможность подключения к ним, наличие дорог).

Подходы и методы

При оценке стоимости участка применяются следующие подходы (ФСО №1):

1. Сравнительный.
2. Доходный.
3. Затратный.

В первом случае оценка стоимости участка производится путем сравнения со стоимостями подобных данному участков – аналогов. Такой подход рекомендуется применять в том случае, когда имеется достоверная информация о ценах и показателях участков – аналогов. При этом могут быть использованы как цены уже состоявшихся сделок, так и предложенные цены. Сравнительный подход используется в методе сравнивания продаж, методе выделения и методе распределения.

Во втором случае оценка стоимости основывается на определении ожидаемого дохода от использования данного участка. Подобный подход можно применять в случае, когда возможен прогноз о будущих доходах и расходах.

При третьем подходе стоимость оценивается по затратам, необходимым для приобретения, воспроизведения объекта с учетом его износа. Для реализации этого подхода используются различные методы подсчета затрат на воспроизведение точной копии объекта.

При оценке рыночной стоимости сравнительным методом:

• проводятся анализ рынка и подбор данных об участках-аналогах;
• выбираются единицы сравнения (например, стоимость 1 квадратного метра участка);
• выбираются факторы, влияющие на цену;
• формируется набор участков - аналогов;
• рассчитывается значение единицы сравнения с учетом влияния различий аналогов;
• вычисляется стоимость участка по единице сравнения и площади участка;
• составляется отчет.

Пример оценки рыночной стоимости

Примером для расчета рыночной стоимости с использованием метода сравнительного анализа продаж может служить оценка стоимости участка в Воскресенском районе Подмосковья с кадастровым номером 50:*** площадью 102756679 кв. м.

1. В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земли.
2. В качестве влияющих на цену факторов выбраны местоположение участка, его площадь, наличие коммуникаций, категория земель, ВРИ, вид передаваемых прав.
3. В качестве аналогов были выбраны три участка. Один участок расположен в Балашихинском районе, а два участка - в Чеховском. Их площади равны 750000, 153200 и 241900 кв. м соответственно. Цена 1 кв. м составляет 487, 812 и 776 руб.
4. Анализ расположения объектов в данной местности показал зависимость стоимости участков от их расположения. Для участков-аналогов корректировка стоимостей составила 18% , 17% и 3%.
5. Анализ стоимости участков различных размеров показал обратную экспоненциальную зависимость цены от величины площади участка. На основании этого в стоимость аналогов была введена корректировка в 64%, 74% и 71% соответственно.
6. Остальные факторы влияния на цену для выбранных участков-аналогов оказались похожими на эти факторы у оцениваемого участка. Поэтому по ним корректировка стоимости не проводилась.
7. С учетом корректировок цена 1 кв. м земли для участков аналогов составила 110, 170 и 140 руб.
8. Средневзвешенная оценка такой стоимости составила 140 руб за 1 кв. м.
9. Оценка рыночной стоимости участка составила: Ц=140*102756678=14 385934920 руб.

Кто может провести оценку земли?

В простейшем случае рыночная цена на участок устанавливается по договоренности между продавцом и покупателем. Но есть ряд случаев, когда такая цена должна быть установлена официально. Официальная цена должна быть установлена, например, при разделе имущества, ипотеке, необходимости уплаты покупателем налога с покупки.

Для работ по оценке земельного участка могут привлекаться специализированные компании или индивидуальные оценщики. При этом оценщики, работающие индивидуально, обязательно должны иметь лицензию.

Цена оценки рыночной стоимости земли зависит от различных факторов. К ним относятся:

1. Расположение участка (расстояние от города).
2. Стоимость услуг специалиста.
3. Размеры участка.
4. Тип ВРИ участка.
5. Вид отчета, который зависит от инстанции, для которой он готовится.

Цены на эти работы зависят также от региона, в котором расположен участок. Наибольшие цены установлены в Московском регионе и в Санкт-Петербурге. Например, компания МЭН при работе в Москве и Подмосковье за оценку земли СНТ до 30 соток просит 6000 руб., оценку земли под ИЖС до 1 га – 8000 руб., а за оценку участка для промышленного или с/х использования площадью до 10 га – 12000 руб.