Переход права собственности на земельный участок: основания для осуществления и законодательное регулирование

Право собственности на недвижимость, в том числе на земельный участок, может переходить от одного владельца к другому различными способами. Каким образом это можно осуществить и на какие нормативные акты следует обратить внимание?

Что такое переход права собственности и чем он регулируется

Под переходом права собственности на те или иные имущественные объекты, в соответствии с положениями Гражданского Кодекса (статьи 218, 273) следует понимать отчуждение существовавшего права у прежнего владельца и передача новому в силу совершения сделок по купле-продаже, а также дарственных сделок, оформления путем приватизации, а также приобретения в качестве наследства.

Относительно земельного участка и перехода права на него, Гражданский и Земельный Кодекс следуют принципу неразрывности капитального строения и находящегося под ним земельного участка.

Соответственно, в действующем законодательстве предусмотрен еще один вариант для перехода права владеть, управлять и распоряжаться землей – через приобретение расположенного на нем строения, зарегистрированного в качестве капитального.

Купля-продажа

Купля-продажа является наиболее распространённым вариантом, который используется для передачи прав собственности на земельный надел.

Вся процедура регулируется несколькими крупными нормативными актами, которые, осуществляя взаимодействие между собой, позволяют осветить с различных сторон все необходимые вопросы данного варианта перехода прав на недвижимость:

• Глава 14 Гражданского Кодекса посвящена вопросам возникновения прав на различную собственность, рассматривая, как один из вариантов (в статье 209 рассматриваются возможности для образованияправа собственности по различным основаниям) переход такого права от одного владельца к другому.
• Глава 30 Гражданского Кодекса занимается регулированием вопросов, связанных с осуществлением сделок по купле-продаже имущества. Непосредственно вопросам, связанным с подобным оборотом недвижимости, посвящен параграф седьмой в данной главе.
• Земельный Кодекс рассматривает в статье 35 возможность перехода права собственности на земельные территории при переходе такого права на построенный на этом участке объект недвижимости.
• Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость» посвящен процедуре регистрации возникшего права, независимо от того, по какому основанию такое возникновение произошло.

Осуществление перехода при купле-продаже происходит на основании подписанного договора. Требования, которые предъявляются к этому документу, сформулированы в параграфе первом Главы 30 ГК РФ.

В соответствии с этими требованиями в тексте документа должны быть отражены следующие данные:

• Информация о дате и месте совершения сделки (имеется в виду дата фактического подписания договора);
• Сведения о сторонах-участницах сделки (включая информацию об их представителях и тех документах, на основании которых они действуют);
• Предмет договора (с подробным описанием участка, его технических особенностей, а также указанием всех кадастровых сведений, включая кадастровую стоимость);
• Цена договора и порядок взаиморасчетов сторон (при необходимости перевода денежных средств безналичным путем указываются номера расчетных счетов, на которые средства должны поступить);
• Права и обязанности сторон, участвующих в сделке (также указываются обязанности третьих лиц, которые по необходимости привлечены к участию в сделке, если фиксация их обязанностей обязательна для подтверждения статуса законности подписанного соглашения);
• Действия сторон в случае, если наступили форс-мажорные обстоятельства, препятствующие полноценному исполнению договора;
• Переходные положения (когда договор должен вступить в силу, до какого момента обязательства будут считаться невыполненными и т.д.);
• Реквизиты и подписи сторон соглашения.

Подписание этого договора происходит только по итогам предварительного согласования его условий всеми сторонами, участвующими в соглашении.

Что касается основных этапов процедуры, то таких этапов будет всего три:

• Подготовка сопровождающих сделку документов на участок (при необходимости – проведение межевания, получение кадастровых документов и выписки из ЕГРН о подтверждении законности распоряжения данным имуществом);
• Разработка и согласование проекта договора всеми участвующими в нем сторонами, а также, при необходимости, нотариальная проверка этого проекта;
• Подписание сторонами договора и акта приема-передачи и регистрация результатов сделки в Росреестре путем получения выписки, подтверждающей переход права собственности.

В том случае, если на участке расположено какое-то капитальное строение, его также придется продать. Если на это строение были оформлены законные права владения и распоряжения с получением необходимых документов, то договор купли-продажи понадобится составлять и на него.

Если право собственности на него не оформлялось, то достаточно будет указать это строение как расположенное на продаваемом участке.

Наследство

Данный вариант перехода права является вторым по распространенности на территории Российской Федерации. Регулирование его осуществляется, в первую очередь, Гражданским Кодексом, а именно Частью 3, которая целиком посвящена вопросам наследования.

Так как право собственности переходит от наследодателя к наследнику (независимо от того, по завещанию или по закону), регистрация такого перехода должна произойти в соответствии с упомянутым ранее федеральным законом.

Для того, чтобы переход права был осуществлен без нарушений действующего законодательства, необходимо в полном объеме учесть следующие условия:

• Все претенденты на наследство должны сообщить нотариусу о своём желании его принять в течение не более, чем шести месяцев с момента наступления смерти наследодателя. Если по каким-то причинам этот срок был пропущен, его будет необходимо восстановить путём обращения в суд.
• По истечении шести месяцев все наследники должны вступить в свои права путём получения у нотариуса свидетельства о вступлении в права наследования.
• На основании этого документа происходит регистрация перешедшего права собственности.

Если по наследству перешёл не просто земельный участок, но и дом, на каждый из них будет необходимо получить свидетельство о полном вступлении в свои права наследования, так как данные объекты являются самостоятельными по своей принадлежности к недвижимому имуществу.

Приватизация

Данный вид перехода права собственности на землю не настолько распространен на территории РФ.

Регулирование данного процесса осуществляется, в основном, тремя нормативными актами:

• Земельным Кодексом, который рассматривает процесс приватизации в большом количестве статей, регулирующих вопрос обращения государственной и муниципальной собственности на землю;
• Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», который в статье 28 говорит о том, что земельные участки отчуждаются тем лицам, которые приобретают у государства здания и строения, признанные самостоятельными правовыми объектами;
• Федеральным законом №93-ФЗ от 30.06.2006 г. (закон «О дачной амнистии»), согласно которому вводится возможность упрощенного приобретения в собственность земельных участков.

Для того, чтобы получить в собственность участок путем приватизации, потенциальному собственнику необходимо осуществить ряд действий по взаимодействию с администрацией того муниципалитета, в котором расположен интересующий участок:

• Обратиться с заявлением о рассмотрении его кандидатуры в качестве владельца участка;
• Подготовить на интересующий участок все необходимые кадастровые документы, а также провести межевание (если оно не было выполнено ранее);
• Написать основное заявление и приложить к нему все подготовленные документы, включая и те, которые подтверждают право на бесплатную приватизацию;
• На основании решения руководителя уполномоченного органа и подписанного договора о переходе участка зарегистрировать его на свое мнение в Росреестре.

Если речь идет о приватизации земли под многоквартирным домом (если она не была произведена ранее), то необходимо будет соблюсти следующие условия:

• Решение о приватизации должно быть принято всеми собственниками помещений в конкретном доме, так как результат данной процедуры существенно увеличит стоимость жилья и нежилых помещений в силу необходимости самостоятельного обслуживания данного участка силами жильцов;
• Для осуществления бесплатной процедуры приватизации участок должен быть получен до 30 октября 2001 года;
• Участок должен быть оформлен с кадастровой и межевой точек зрения, то есть иметь кадастровый номер и определенные по итогам межевания границы.

Кроме того, потребуется предоставить документы на сам многоквартирный дом, которые смогут дать его подробные технические и кадастровые характеристики.

Как приватизировать комнату в общежитии вы узнаете в нашем материале.

Как оспорить дарственную на квартиру вы узнаете в нашей интересной статье.

Каким налогом облагается дарение любой недвижимости вы прочтете в нашем материале.

Размеры госпошлины

Данная величина будет колебаться в зависимости от того, каким образом был осуществлен переход права.

Так, при купле-продаже физическому лицу за регистрацию права на него потребуется заплатить две тысячи рублей, юридическому – двадцать две.

Если речь идет о наследовании, то здесь сумма также составляет две тысячи для физического лица.

При приватизации сумма госпошлины меняется – если участок приобретается для индивидуального жилищного строительства, садоводчества, огородничества – заплатить придется 350 рублей одному собственнику, если участок будет использоваться для других целей, то размер госпошлины составит две тысячи.

Переход права собственности подразумевает смену владельца у земельного участка и расположенного на нем капитального строения. Для этого существует несколько способов, самыми распространенными из которых являются купля-продажа, передача по наследству и приватизация. Каждый из них регулируется существующим гражданским, земельным законодательством, а также специальными процессуальными нормативными актами, которые должны быть тщательно соблюдены, чтобы результаты такого перехода были признаны законными.