Как продать дом с земельным участком?

Продажа земли с домом является популярной сделкой на рынке недвижимости и имеет ряд особенностей, связанных с процедурой оформления документов, проверки возможных обременений и соблюдения преимущественного права совладельцев при продаже части участка.

Понятие продажи дома с участком

Под продажей участка с домом подразумевается переход прав от продавца к покупателю одновременно на два объекта недвижимости – земельного участка и расположенного на нем дома. Законодательное регулирование отчуждения дома с участком осуществляется:

П. 4 ст. 35 ЗК РФ гласит, что продажа дома возможна только вместе с участком земли, на котором такой дом расположен, параграф 7 ГК РФ определяет содержание договоров продажи недвижимости, а ст. 250 ГК определяет условия продажи доли участка с домом.

В главе 6 закона № 218 описана процедура регистрации перехода прав на купленную недвижимость.

Условия продажи

Чтобы продать дом с земельным участком, необходимо соблюдение следующих условий:

Оформление ипотеки

Разрешение на постройку требуется только для участков под ИЖС, строительство дома на дачных или садовых участках не требует дополнительных документов.

Ограничение в обороте земельной территории устанавливается местным законодательством, проверить данный факт можно на сайте земельного департамента или интерактивной кадастровой карте.

Продажа неприватизированного участка и дома в большинстве случаев невозможна, в ряде случаев можно продать право членства в дачном или садовом кооперативе по цене значительно ниже рыночной.

Порядок процедуры

Алгоритм продажи земельного участка с домом включает в себя следующие шаги:

  1. Сбор документов.
  2. Поиск покупателя и обсуждение условий сделки.
  3. Составление и подписание договора продажи.
  4. Регистрация продажи в Росреестре.

Продавцу потребуются следующие документы для сделки:

Документы для оформления сделки купли-продажи

  • копия паспорта;
  • выписка из ЕГРН о правах на участок и жилое строение;
  • справка об отсутствии обременений на недвижимость;
  • кадастровые документы на дом и на участок;
  • правоустанавливающая документация на недвижимость;
  • межевой план;
  • технический план на дом из БТИ;
  • справка о строениях на участке;
  • свидетельство о браке;
  • согласие супруга на сделку.

Выписки из ЕГРН и справки об обременениях получают в отделениях МФЦ на бесплатной основе при обращении с паспортом. Дополнительные данные об обременениях можно запросить у нотариуса. К правоустанавливающим бумагам относятся договоры о приобретении или приватизации недвижимости, а также свидетельство о праве на наследство или о предоставлении участка от администрации.

кадастровый паспорт и кадастровый план

Технический план и справку о строениях получают в БТИ, стоимость документов составляет 300-500 рублей. Если технический план не был изготовлен ранее, то его оформление займет 3-7 дней.

Кадастровый паспорт оформляется в Росреестре на основе составленного плана границ участка. Если участок ранее не состоял на кадастровом учете, для изготовления плана границ необходимо обратиться в проектную фирму, имеющую лицензию на геодезические работы, или к частному кадастровому инженеру, состоящему в федеральном списке кадастровых специалистов.

Первичное изготовление межевого плана займет от 1-й до 4-х недель.

Если продается не весь участок с домом, а только его доля, то продавец должен в первую очередь предложить совладельцам участка приобрести его долю по цене не выше среднерыночной. Если совладельцы в течение месяца не отреагировали на предложение или подали письменный отказ от покупки, продавец получает право продать свою долю третьим лицам.

Образец уведомления о продаже доли можно скачать здесь.

Если продавец по ряду причин не может самостоятельно участвовать в сделке, он может оформить у нотариуса доверенность, чтобы действовать через представителя. Доверенность бывает двух видов:

  • генеральная;
  • локальная (оформленная для конкретной сделки).

Бланк доверенности можно скачать здесь.

Генеральная доверенность позволяет представителю совершать сделку на любых условиях, а локальная доверенность должна содержать сведения о параметрах продаваемой недвижимости, позволяющих однозначно её определить, нижний предел цены продажи и список разрешенных действий:

  • подписание договора;
  • участие в регистрации сделки;
  • передача участка по передаточному акту;
  • прием денежных средств от покупателя.

Сроки и стоимость

Общий срок продажи участка с домом в случае, если на недвижимость не были оформлены кадастровые и технические документы, составляет 1-2 месяца, в зависимости от сроков проведения межевания. При продаже доли участка срок увеличивается на месяц, в течение которого совладельцы принимают решение о покупке, согласно ст. 250 ГК РФ.

Переход права осуществляется через 5-10 дней после регистрации сделки в Росреестре, для этого стороны обращаются в МФЦ с паспортами, тремя копиями подписанного договора и квитанцией об оплате пошлины (350 рублей).

Затраты включают в себя:

  • проведение межевых работ – 2500-16000 рублей;
  • изготовление техпаспорта на дом – 1500-6000 рублей;
  • сбор справок и госпошлина – до 1000 рублей.

Стоимость межевания зависит от площади участка, сложности доступа к граничным точкам и удаленности территории от населенного пункта.

Продажа частного дома неотделима от продажи участка под ним. Чтобы предотвратить возможное оспаривание сделки третьими лицами и потерю капиталовложений, необходимо тщательно проверять обременения на недвижимость, при необходимости обращаясь к нотариусу, и составлять договор с учетом требований гражданского и земельного законодательства.

Поделиться:
Нет комментариев