Специфика приобретения земельного участка в собственность

Оформление этих отношений требует к себе пристального внимания. Только так в будущем можно избежать ненужных административных проволочек и судебных последствий, временных и финансовых затрат.

При отмене сделки особенно серьезно рискует покупатель, ведь объект недвижимости – земельный участок – никуда не денется, а денежная сумма может исчезнуть или уменьшиться от инфляции. Продавец тоже будет наказан за нарушения – снижением цены или расторжением договора – ст. 37 Земельного кодекса.

Алгоритм действий необходимых для осуществления сделки

Собрать комплект надлежащих документов:

• кадастровый паспорт земельного участка (ст. 37 ЗК, Закон о государственном кадастре недвижимости). В документе содержится план участка и указываются точные границы. Заявление о выдаче подается в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта;
• свидетельство о праве собственности на земельный участок (продавца);
  документ, на котором основывается право владельца участка. Это может быть свидетельство о праве на наследство, договор мены или купли-продажи, по которому он его приобрел, и др.;
• документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя, – паспорта. Если одна из сторон привлекла представителя, то он должен предъявить нотариально заверенную доверенность;
• выписка из ЕГРП, подтверждающая права продавца на участок и отсутствие обременений (прав третьих лиц на участок).

Рекомендуется брать выписку из ЕГРП перед самой сделкой, так как недобросовестный продавец может в промежутке, например, заложить имущество.

Составление договора о продаже участка

Они могут сделать это самостоятельно или воспользоваться готовым образцом. Из Гражданского кодекса следует, что нужно заключить договор в письменной форме (ст.ст. 434 и 550). Обязательно обозначается предмет договора (ст. 554) – передаваемый участок и цена сделки (ст. 555).

Эти условия прописываются максимально тщательно. Указываются: место нахождения объекта, его кадастровый номер, площадь, наличие или отсутствие обременений, др. особенности. Информацию можно взять из кадастрового документа и из свидетельства о праве. Помимо точной цены, разумно указать порядок расчета (срок, место, наличие или отсутствие аванса) и время подписания акта передачи участка. Следует обратить внимание на заранее недействительные условия, перечисленные в Земельном кодексе (ст. 37): право продавца впоследствии выкупить участок обратно или условия, ограничивающие его ответственность, – такие пункты в тексте невозможны.

Договор составляется как минимум в трех экземплярах (для каждой из сторон и для регистрирующего органа –Росреестра) и не предусматривает обязательного нотариального удостоверения, хотя, как показывает практика, нотариально удостоверенный контракт вызывает большее доверие в регистрирующих органах и позволяет избегать волокиты.

Предоставление собранных документов в Росреестр

Порядок прописан в ст. 16 Закона о государственной регистрации. На регистрацию представляется:

• заявление;
• договор в трех экземплярах;
• документы сторон сделки (паспорта, доверенности, удостоверенное нотариусом согласие супруга и др.);
• кадастровый паспорт;
• свидетельство о праве;
• договор (или иной правоустанавливающий документ) продавца;
• документ об уплате пошлины (необязателен (п. 4 ст. 16), но желателен.

Если пошлина фактически оплачена, а в системе этой информации нет – в приеме документов будет отказано).

Размер пошлины определяется ст. 333.33 НК.
Ст. 18 содержит самые общие требования к комплекту документов: разборчивость, отсутствие подчисток, исправлений и др.

Получение правоустанавливающих документов и завершение сделки.

Ст. 13 Закона о регистрации гласит, что в случае принятия заявление рассматривается в течение 10 дней, а если документы нотариально удостоверены – 3 дней. Покупатель приходит за правоустанавливающим документом – это свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРП (ст. 14) в указанный день, а потом стороны завершают расчеты и оформляют передачу объекта – подписывают акт передачи участка (если все это не было сделано ранее).

Как избежать мошенничества?

Мошенничество в данной сфере очень разнообразно из-за высокой цены вопроса, например:

• продают несуществующую землю;
• существующую, но с поддельными документами;
• отказываются заключать основной договор после заключения предварительного и получения предоплаты;
• продают участок сразу нескольким лицам;
• пользуются недееспособностью или ограниченной дееспособностью владельца и др.

Избегать мошенничества и убытков необходимо в основном покупателю. Для этого нужно внимательно изучать представленные документы и знать, как они должны выглядеть. Причем правоустанавливающие документы могут быть различных видов – старые и новые – нужно знать их все «в лицо». Любое противоречие и несоответствие в них – повод насторожиться.

Если сомнение вызывает одна из сторон договора, то разумно и осмотрительно попросить справку о психическом здоровье человека или о том, что он (она) не состоит в браке, а если состоит – понадобится удостоверенное нотариусом согласие другого члена семьи на сделку.

Стоит ли обратиться к профессионалам?

Это один из лучших способов защитить свои права и вложения, избежать мошенничества, другой способ – иметь дело только с теми, кому доверяешь.

Читайте, также - как продать долю в квартире?

Обман дольщиков - распространенная форма мошенничества. Что делать, чтобы отстоять свои права - читайте в статье.

Хотите взять ипотеку? Узнайте, как сделать это выгодно по https://zakonometr.ru/nedvizhimost/ipoteka/banki ссылке.

Помощь профессионалов обходится недешево, но цена сделки тоже высока. К их услугам нужно прибегать в случаях противоречия в документах, при их отсутствии, при сомнении в контрагенте и желании проверить его надежность (если невозможно по какой-то причине отказаться от сделки).

Нахождение объекта в общей совместной (супругов) или долевой собственности, наличие обременений (или возможное наличие залога, аренды, сервитута) также повод обратиться к специалистам. Еще один случай, на него указывают практики, – это когда права продавца подтверждаются свидетельством о праве на наследство. В этом случае важно выяснить, насколько они основательны, нет ли споров между наследниками. Здесь сложно и опасно обходиться без профессиональной помощи.

Земельный участок, купленный по всем правилам, станет лучшей законной наградой добросовестному и осмотрительному приобретателю . Для достижения наилучшего результата нужно строго следовать закону, проявлять как минимум обычную осмотрительность, а в сложном случае – немедленно обращаться к профессионалам рынка недвижимости. Выкуп земельного участка находящегося в муниципальной собственности имеет похожий алгоритм, но обладает своими особенностями.