Особенности наследования права аренды земельного участка
Далеко не у каждого россиянина есть возможность оформить земельный участок в свою собственность, и многие граждане вынуждены арендовать участки. Законодательство допускает возможность наследования арендованного участка, точнее, права на его аренду.
Аренда земельного участка: законодательство и определение
Основным документом, который регулирует отношения аренды земельного участка и его наследования, является Гражданский кодекс. Согласно действующему законодательству, по наследству может передаваться:
- имущество наследодателя;
- его права и обязанности.
Статья 617 ГК РФ указывает на то, что после смерти наследодателя, который являлся арендатором, его договорные обязательства по соглашению аренды могут переходить по наследству. Ограничивать такое право может:
- закон (например, если аренда была тесно взаимосвязана с личными качествами наследодателя, или наследодатель арендовал его у государства на льготных условиях, а наследник такой льготой не обладает);
- договор аренды.
Если договор аренды был заключен на определенный срок, который закончился к моменту оформления наследства, то право аренды не может быть унаследовано. Также в договоре может быть предусмотрен пункт, что действие договора аренды прекращается со смертью арендатора. В таком случае восстановить право аренды наследникам не удастся даже в судебном порядке.
Договор аренды может содержать и иные условия, которые сделают наследование права аренды невозможным.
Договор имеет определенный приоритет перед положениями Гражданского кодекса. Но если некоторые пункты в нем отсутствуют, взаимоотношения между сторонами регулируются с учетом норм гражданско-правового законодательства.
По закону могут наследоваться не только права арендатора, но и арендодателя, но такие прецеденты в российской практике не встречались.
Право, обязанности и ограничения при аренде земельного участка
Согласно Гражданскому кодексу, после смерти арендатора его права и обязанности по договору аренды переходят к его преемнику, а именно к наследникам. Они могут перейти по нормам закона, тогда вступают в права аренды родственники арендатора. Другой вариант – это переход к наследникам права аренды через завещание.
Если завещание отсутствует и наследников несколько, то право аренды переходит к ним в равных долях. Тогда им предстоит заключить договор совместной аренды (ст.1122 ГК РФ). Существенные условия договора аренды остаются неизменными. В их числе предмет аренды и размер арендной платы.
У арендатора нет права распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, так как он фактически ему не принадлежит. Он не вправе продать его, подарить и совершать иные юридически значимые действия.
Обязанности арендатора обычно четко фиксируются в договоре. Это может быть эксплуатация в соответствии с целевым назначением, постройка дома на участке в оговоренные сроки, обязанность своевременного внесения арендной платы; содержания земельного участка в надлежащем состоянии и оплата расходов по его поддержанию.
Ограничения при аренде земельного участка связаны с его целевым назначением. Земельные участки обычно предоставляются под конкретные цели: для обслуживания дома, ведения ЛПХ, строительства капитальных объектов и пр. Если участок будет использоваться нецелевым образом, то договор аренды может быть расторгнут досрочно.
Перечень документов
Перед тем как приступить к процедуре вступления в наследство необходимо собрать документы, которые понадобятся для подтверждения права на наследование:
- Паспорт наследника и доверенность на представление его интересов, заверенные нотариально.
- Свидетельство о рождении/заключении брака или иной документ, подтверждающий родство (при наследовании по нормам закона).
- Завещание (если имеется).
- Договор аренды, который подтверждает принадлежность покойному права аренды.
- Выписка из ЕГРН в отношении арендованного участка (не обязательно, так как запрос выписки должен сделать сам нотариус). Если договор аренды заключен на срок более года, то он должен быть зарегистрирован должным образом в Росреестре, и об этом должна быть отметка в выписке из ЕГРН.
- Постановление органов исполнительной власти о передаче земли в аренду (актуально для земельных участков, которые находятся в муниципальной собственности).
- Акт оценки объекта недвижимости (не обязательно).
- Письменное согласие арендодателя, что договор аренды не связан с личными качествами покойного, и он не препятствует вступлению арендатора в права наследования.
- Свидетельство о смерти.
- Справка, подтверждающая последнее место жительства покойного и снятие его с регистрационного учета.
Если договор аренды на руках у наследников отсутствует, либо он был утерян, то они вправе обратиться в администрацию муниципального образования для получения его дубликата (если участок находится в муниципальной собственности).
Куда обращаться
За ведение наследственных дел и выдачу свидетельств, подтверждающих права на наследство в России, отвечают нотариусы. Обращаться наследникам необходимо к нотариусам, которые закреплены за территорией последнего места жительства наследодателя, либо по месторасположению его имущества.
Обратиться к нотариусу наследники должны в течение полугода после смерти наследодателя. В противном случае им придется восстанавливать пропущенные сроки для вступления в наследство в судебном порядке. Для этого они должны обладать уважительной причиной для пропуска сроков: незнание о смерти наследодателя, тяжелая болезнь, нахождение в длительной командировке и пр.
Порядок вступления в наследство в отношении права аренды
Для получения по наследству права аренды требуется пройти следующие этапы:
- Внимательно изучить договор аренды и уточнить, нет ли там пунктов, которые препятствуют передаче по наследству права аренды.
- Обратиться к нотариусу для открытия наследственного дела с необходимыми документами.
- Нотариус произведет правовую оценку заключенного договора: соответствует ли он гражданско-правовым нормам и допускает ли переход прав и обязанностей арендатора к наследнику. Договор должен сдержать пункт о правах/обязанностях сторон, иметь нумерацию и подписи сторон. Упрощает проверку наличие нотариального заверения или государственной регистрации.
- При положительном рассмотрении договора нотариус подготовит свидетельство о праве на наследство права аренды. Данный документ он выдаст не ранее, чем через полгода после смерти наследодателя. Указанный срок необходим для того, чтобы все наследники успели заявить о своих правах и проверки представленных сведений.
- Это свидетельство будет служить основанием для переоформления заключенного договора аренды в пользу наследника либо для заключения допсоглашения к действующему договору. Наследник в одностороннем порядке не имеет права вносить изменения в заключенный договор.
- Если договор перезаключается на срок от 1 года, то он подлежит обязательной регистрации в Росреестре.
После прохождения процедуры вступления в наследство арендатор может пользоваться участком в соответствии с условиями договора.
Стоимость
Налог на наследство в настоящее время отменен, вместо него уплачивается госпошлина нотариусу за ведение наследственного дела. Ее размер определяется с учетом требований Налогового кодекса. Здесь указано, что оценка переходящих по наследству имущественных прав производится из стоимости имущества.
Обычно нотариусы учитывают кадастровую стоимость участка для расчета госпошлины. Она определяется с учетом ставки 0,3-0,6% в зависимости от категории заявителя. Родственники наследодателя обладают льготами при расчете госпошлины.
Также наследникам предстоит оплатить стоимость технически-правовой работы нотариуса за ведение дела о наследстве. В среднем эта сумма составляет 3-5 тыс.р.
Сумма госпошлины является фиксированной и не зависит от региона. На ее величину влияет лишь кадастровая стоимость земельного участка. Тогда как плата за технически-правовую работу имеет региональные отличия. Региональная нотариальная палата определяет предельную плату за технически-правовую работу.
Госпошлина за регистрацию договора аренды земельного участка в Росреестре составляет 2000 р., регистрация допсоглашения будет стоить 350 р.
Таким образом, для перехода права аренды по наследству необходимо соблюдение ряда условий: срок действия договора аренды не истек, он был зарегистрирован в установленном порядке и не противоречит нормам законодательства, в договоре нет пункта о прекращении его действия в случае смерти наследодателя.